Gia tăng chuyển nhượng vốn, Nhà Khang Điền (KDH) được dự báo lãi vượt 1.500 tỷ, cổ phiếu kỳ vọng tăng 28%

Chứng khoán ACB (ACBS) vừa công bố báo cáo phân tích doanh nghiệp đối với CTCP Đầu tư và Kinh doanh Nhà Khang Điền (mã chứng khoán KDH).

Nhà Khang Điền vừa báo lãi lớn nửa đầu năm

Báo cáo đưa ra trong bối cảnh Nhà Khang Điền vừa có loạt chuyển động đáng chú ý khi bán bớt vốn tại công ty con, lập công ty con mới và báo lãi lớn nửa đầu năm 2026.

Cụ thể, về kết quả kinh doanh, trong 6 tháng đầu năm 2026, Nhà Khang Điền ghi nhận doanh thu thuần chỉ 442 tỷ đồng, giảm gần 75% so với cùng kỳ.

Trái ngược với sự sụt giảm của hoạt động bán hàng, lợi nhuận sau thuế lại tăng 243% lên 1.079 tỷ đồng.

Động lực chính đến từ hoạt động chuyển nhượng vốn. Theo đó, Nhà Khang Điền đã chuyển nhượng 51% vốn tại Bình Trưng Mới, giảm tỷ lệ sở hữu xuống 48,95% và ghi nhận lợi nhuận tài chính 896 tỷ đồng trong quý II/2026.

Tuy nhiên bức tranh tài chính cũng đáng chú ý khi tỷ lệ đòn bẩy của doanh nghiệp vẫn tiếp tục tăng. Theo ACBS, tại thời điểm cuối quý II/2026, nợ ròng của Nhà Khang Điền tăng gần 6.400 tỷ đồng, lên 16.659 tỷ đồng. Tỷ lệ nợ ròng/vốn chủ sở hữu tăng từ 34,9% cuối năm 2025 lên 68,9%, trong khi nợ ròng/EBITDA tăng từ 3,4 lần lên 8 lần.

Đáng chú ý, động lực tăng trưởng bị giảm đáng kể. Nguyên nhân, theo ACBS, định hướng tập trung phát triển nhà ở thương mại vừa túi tiền và hạn mức tín dụng phân bổ cho bất động sản được kiểm soát chặt là những yếu tố bất lợi cho các dự án nhà ở phân khúc trung và cao cấp của Nhà Khang Điền.

Trên quan điểm thận trọng, chuyên gia ACBS điều chỉnh giảm dự báo doanh số bán hàng năm 2026 xuống còn 4.300 tỷ đồng (giảm 27% so với dự báo trước đó) và năm 2027 còn 6.400 tỷ đồng (giảm 19% so với dự báo trước đó).

Loạt dự án đang triển khai, lợi nhuận năm 2026 ước vượt 1.500 tỷ

Theo ACBS, Nhà Khang Điền là công ty có pháp lý dự án tốt và đang tiếp cận được nguồn vốn. Nhà Khang Điền hiện sở hữu quỹ đất hơn 620ha ở nội thành TP.HCM, tập trung phát triển chung cư trung cấp và nhà liền thổ cao cấp.

Danh mục dự án của Nhà Khang Điền khá lớn. Dự án Gladia có diện tích 11,8ha với 616 căn hộ và 226 biệt thự, nhà liền kề; dự án Bình Trưng Đông mở rộng rộng 18,2ha, dự kiến có 3.165 căn hộ cùng khoảng 202 căn biệt thự và liền kề.

Ngoài ra, Nhà Khang Điền còn sở hữu An Lập 8,2ha, Solina (11A) 16,5ha, KCN Lê Minh Xuân mở rộng gần 110ha, Phong Phú 2 gần 133ha và Khu đô thị Tân Tạo quy mô khoảng 330ha.

Đáng chú ý, hàng tồn kho của Nhà Khang Điền hiện tập trung lớn nhất tại Khu dân cư Tân Tạo, chiếm 31%, tiếp theo là Gladia 29%, An Lập 19%, Phong Phú 2 khoảng 9% và dự án 11A khoảng 7%.

Trong giai đoạn 2026-2027, công ty tập trung phát triển cụm dự án ở Bình Trưng và Cát Lái với tổng diện tích 40ha, bao gồm 600 nhà phố, biệt thự.

Song song với quỹ dự án bất động sản hiện hữu, Nhà Khang Điền đang mở rộng sang các dự án BT. Doanh nghiệp đã thành lập Công ty TNHH MTV Đầu tư Khang Phúc An, vốn điều lệ 2.500 tỷ đồng, do Nhà Khang Điền sở hữu 100%, để thực hiện hợp đồng BT tại dự án chỉnh trang đô thị khu Mả Lạng và Chợ Gà - Gạo tại TP.HCM. Dự án có quy mô 4,2ha, tổng vốn đầu tư gần 16.400 tỷ đồng, dự kiến khởi công trong quý III/2026 và hoàn thành xây dựng trong quý IV/2028.

Tuy nhiên theo ACBS, Nhà Khang Điền đang đẩy mạnh kế hoạch chuyển nhượng một phần vốn trong các dự án như tại Bình Trưng, Cát Lái, khu dân cư 11A và khu công nghiệp Lê Minh Xuân mở rộng để hợp tác liên doanh liên kết nhằm tận dụng nguồn vốn nước ngoài để giảm áp lực tài chính trong trung hạn.

Thương vụ đáng chú ý gần đây nhất là việc Nhà Khang Điền chuyển nhượng 51% vốn tại Bình Trưng Mới, giảm tỷ lệ sở hữu tại doanh nghiệp dự án này xuống 48,95% và ghi nhận lợi nhuận tài chính 896 tỷ đồng trong quý II/2026.

Với những nhận định trên, ACBS dự báo doanh thu thuần năm 2026 có thể giảm đến 70% so với cùng kỳ, còn 1.370 tỷ đồng. Song lợi nhuận sau thuế có thể đạt mức tăng trưởng khoảng 47% lên 1.535 tỷ đồng.

Bước sang năm 2027 khi các dự án vào chu kỳ bàn giao, doanh thu thuần ước tăng 236% lên trên 4.600 tỷ đồng. Trong khi đó lợi nhuận sau thuế dự kiến tăng tiếp khoảng 17,2% lên gần 1.800 tỷ đồng.

Khuyến nghị MUA cổ phiếu KDH, kỳ vọng tăng 28%

Với những nhận định trên, chuyên gia ACBS quyết định điều chỉnh giảm giá mục tiêu với cổ phiếu KDH xuống 23.000 đồng - tương ứng giảm khoảng 33% so với nhận định trước đó.

ACBS cho rằng nguyên nhân hạ giá mục tiêu đến từ dự báo doanh số bán hàng giảm và nợ ròng tăng thêm.

Tuy vậy, ACBS vẫn giữ nguyên khuyến nghị MUA với cổ phiếu KDH, kỳ vọng tăng khoảng 28% so với thị giá hiện tại (18.000 đồng/cổ phiếu).