Giải mã cơn sốt đất quy hoạch: Cửa sáng đầu tư hay cái bẫy sau khi sáp nhập tỉnh?
"Có nên mua đất quy hoạch hay không" giữa bối cảnh sáp nhập địa giới hành chính đang là băn khoăn của không ít nhà đầu tư.
Tháng 5/2025, giữa lúc Chính phủ và Quốc hội tiến hành thảo luận các đề án sáp nhập hàng loạt tỉnh thành trên cả nước theo Nghị quyết 37-NQ/TW và Kết luận số 48-KL/TW, thị trường bất động sản đang chứng kiến làn sóng âm ỉ săn đất quy hoạch, đặc biệt tại những địa phương nằm trong "vùng trũng" sáp nhập như Hải Dương - Hải Phòng, Quảng Nam - Đà Nẵng, Hòa Bình - Sơn La...
Cụm từ "có nên mua đất quy hoạch?" đang xuất hiện với tần suất cao trên các diễn đàn, nhóm đầu tư. Ghi nhận từ dữ liệu Google Trends cho thấy lượng tìm kiếm cụm từ khóa này tăng hơn 180% chỉ trong 3 tháng qua. Không chỉ nhà đầu tư, nhiều người dân tại các huyện vùng ven cũng băn khoăn: Đất trong quy hoạch - đặc biệt là quy hoạch hạ tầng và mở rộng đô thị - liệu có là "vé đổi đời" trong bối cảnh địa giới hành chính đang được tái định hình?
Hiện nay, pháp luật đất đai không có khái niệm riêng biệt về "đất quy hoạch". Tuy nhiên, căn cứ theo Điều 3 của Luật Đất đai năm 2024, có thể hiểu, đất quy hoạch là phần diện tích đất nằm trong ranh giới quy hoạch để phát triển các mục tiêu kinh tế – xã hội, quốc phòng – an ninh, bảo vệ môi trường, thích ứng với biến đổi khí hậu, được xác định dựa trên tiềm năng quỹ đất và nhu cầu sử dụng đất của các ngành, lĩnh vực tại từng vùng kinh tế – xã hội và đơn vị hành chính, trong một thời kỳ xác định.
Trên thực tế, đất "dính quy hoạch" thường rơi vào hai trường hợp phổ biến:
1. Đất thuộc quy hoạch chi tiết 1/500 đã được phê duyệt: Đây là loại đất đã được xác định cụ thể về mục đích sử dụng, ranh giới, diện tích, vị trí, và thường là đối tượng thu hồi để triển khai dự án đầu tư. Giao dịch với loại đất này tiềm ẩn rủi ro cao, vì Nhà nước có thể thu hồi bất cứ lúc nào theo kế hoạch sử dụng đất hằng năm.
2. Đất nằm trong quy hoạch chung hoặc quy hoạch phân khu: Đây là loại đất mới được định hướng phát triển chung, chưa xác định rõ mục đích sử dụng hoặc ranh giới thu hồi cụ thể. Khi có dự án triển khai, cơ quan chức năng sẽ tiếp tục lập và phê duyệt quy hoạch chi tiết 1/500 để làm cơ sở thực hiện thu hồi đất.
Việc phân biệt rõ hai loại quy hoạch trên có ý nghĩa quan trọng trong việc đánh giá rủi ro và tính pháp lý khi thực hiện giao dịch đất đai, đặc biệt trong bối cảnh nhiều khu vực đang điều chỉnh quy hoạch để chuẩn bị cho các đề án sáp nhập hành chính và tái cơ cấu phát triển đô thị.
Sáp nhập tỉnh: Cơ hội mới nhưng không dành cho tất cả
Theo chuyên gia quy hoạch đô thị - TS. Nguyễn Minh Hòa, khi hai tỉnh hợp nhất, đô thị trung tâm mới sẽ kéo theo sự tái cấu trúc toàn bộ quy hoạch vùng. Đất nằm gần các trục hạ tầng liên kết, vùng ven đô thị trung tâm mới hoặc các khu hành chính dự kiến thường có biên độ tăng giá lớn.
Vị chuyên gia này lấy ví dụ như tại Thủy Nguyên (Hải Phòng) - nơi có thể trở thành trung tâm hành chính mới nếu sáp nhập với Hải Dương hiện mặt bằng giá đất đã tăng 15-20% trong quý I/2025.
Tương tự, tại khu vực huyện Hòa Vang (TP. Đà Nẵng), một số lô đất nông nghiệp trong quy hoạch khu dân cư mới đã tăng gấp đôi so với cùng kỳ 2024 khi có thông tin sáp nhập với Quảng Nam.
Tuy nhiên, không phải đất quy hoạch nào cũng có "cửa sáng". Những thửa đất nằm trong diện quy hoạch đất công trình công cộng, hành lang bảo vệ sông suối, rừng phòng hộ... sẽ đối mặt nguy cơ bị thu hồi không đền bù tương xứng.
Đừng nhầm "quy hoạch" với "kế hoạch sử dụng đất"
Theo Luật Đất đai 2024, việc đất nằm trong quy hoạch sử dụng đất chưa phải là lý do để cấm giao dịch. Nếu chưa nằm trong kế hoạch sử dụng đất hằng năm, người dân vẫn có thể chuyển nhượng, xây dựng có điều kiện.
Luật sư Nguyễn Văn Đại (Đoàn Luật sư TP. Hà Nội) lưu ý: "Nhiều người nhầm lẫn giữa quy hoạch 2030 và kế hoạch thu hồi đất năm 2025. Nếu đất chưa bị đưa vào kế hoạch cụ thể, hoàn toàn có thể sử dụng và đầu tư, nhưng phải chấp nhận rủi ro dài hạn".
Dưới góc nhìn pháp lý, LS. Nguyễn Văn Đại khuyên các nhà đầu tư cần tra cứu quy hoạch cấp tỉnh đã được phê duyệt, đối chiếu với kế hoạch sử dụng đất hằng năm tại Văn phòng đăng ký đất đai. Đồng thời, tránh tuyệt đối việc mua đất qua vi bằng, đất chưa có sổ hoặc chỉ có giấy tay đặc biệt nhất là ở vùng nông thôn, đất trồng cây lâu năm đang được đồn thổi "sẽ thành đất ở sau sáp nhập".
Trước đó, khi nhận định về "cơn sốt quy hoạch", ông Nguyễn Quốc Anh - Phó Tổng Giám đốc Batdongsan.com.vn cho rằng: "Hiệu ứng sáp nhập tỉnh có thể tạo sóng giá ngắn hạn tại một số khu vực, nhưng sẽ không kéo dài. Nhà đầu tư theo tin đồn, 'lướt sóng' đất quy hoạch mà không có thông tin chính thống sẽ dễ rơi vào thế kẹt".
Thực tế theo dữ liệu từ Bộ Xây dựng, có đến hơn 1.000 dự án "treo" trên cả nước vì chậm cập nhật quy hoạch sau khi điều chỉnh địa giới hành chính trong giai đoạn trước. Nhiều người mua đất trong quy hoạch tưởng sẽ "trúng lớn", nhưng hơn 10 năm qua chưa thể xây dựng hoặc sang nhượng.
Các chuyên gia khuyến nghị chỉ nên mua đất quy hoạch nếu như bạn có đủ 3 yếu tố sau:
1. Hiểu rõ loại quy hoạch cũng như vị trí của thửa đất trong quy hoạch: Ưu tiên khu vực nằm trong quy hoạch dân cư, thương mại, hạ tầng trung tâm.
2. Có tư vấn pháp lý đi kèm: Cần kiểm tra thông tin từ các cơ quan liên quan, cơ quan quản lý về đất đai tại địa phương.
3. Không sử dụng đòn bẩy tài chính cao do chu kỳ hiện thực hóa có thể kéo dài từ 5-10 năm.
Giữa làn sóng tái cấu trúc địa giới hành chính và kỳ vọng nâng tầm hạ tầng, đất quy hoạch đang trở thành một "cuộc chơi" đầy hấp dẫn nhưng không dành cho những ai thiếu hiểu biết và chạy theo đám đông. Một thửa đất trong vùng sắp lên đô thị trung tâm có thể trở thành tài sản giá trị, nhưng cũng có thể là "vết trượt dài" nếu nằm sai quy hoạch hoặc dính quy trình pháp lý chưa rõ ràng.
Ở thời điểm thị trường đang thanh lọc mạnh, người mua không còn cần sự liều lĩnh, mà cần bản lĩnh: Biết chọn đúng đất, đúng thời điểm và đúng thông tin.
Vì vậy, thay vì hỏi "có nên mua đất quy hoạch?", hãy đặt câu hỏi quan trọng hơn: Mình hiểu gì về mảnh đất đó? Và liệu rủi ro có xứng đáng với kỳ vọng sinh lời hay không?
