Hậu đấu giá “đất vàng” Thủ Thiêm: Tân Hoàng Minh đang toan tính gì khi liên tục “chịu chơi”?

Về Tân Hoàng Minh

Tập đoàn Tân Hoàng Minh có tên đầy đủ là Công ty TNHH Thương mại Dịch vụ Khách sạn Tân Hoàng Minh; được thành lập bởi ông Đỗ Anh Dũng (sinh ngày 30/7/1961) vào ngày 14/6/1993 tại TP. HCM.

Tập đoàn Tân Hoàng Minh đã hoạt động kinh doanh trên nhiều lĩnh vực, chủ yếu như: sản xuất & xuất khẩu mây tre đan, vận tải hành khách bằng taxi, kinh doanh khách sạn, kinh doanh phát triển nhà, xây dựng…

Kể từ năm 2006, Tập đoàn Tân Hoàng Minh tập trung đầu tư và phát triển các dự án bất động sản cao cấp, tạo sự khác biệt trong sản phẩm và dịch vụ. Hiện nay, Tập đoàn Tân Hoàng Minh được biết đến là một trong những tập đoàn kinh doanh bất động sản hàng đầu Việt Nam với hàng loạt dự án siêu sang ở vị trí đắc địa trung trong trung tâm thành phố, gần hồ lớn như: D’. Le Pont D’or – Hoàng Cầu, D’. Palais de Louis – Nguyễn Văn Huyên, D’. San Raffles – Hai Bà Trưng, Hàng Bài, D’. Le Roi Soleil – Quảng An, D’.El Dorado- Phú Thượng…

Tân Hoàng Minh hiện có 8 công ty con gồm: Công Ty TNHH Đầu tư Bất động sản Ngôi Sao Việt, Công ty Cổ phần Cung điện Mùa Đông, Công ty Cổ phần Đầu tư & Dịch vụ Khách sạn Soleil, Công ty Cổ phần Đầu tư Xây dựng Phú Thanh, Công ty Cổ phần Quản lý Bất động sản Alg, Công ty Cổ phần THM Green, Công ty Cổ phần Sản xuất và Thương mại THM – Concrete Và Công ty Cổ phần Nhà D' Land.

“Ông lớn chịu chơi”

So với Hà Nội, số lượng dự án của Tân Hoàng Minh tại TP.HCM không nhiều, song mỗi lần xuất hiện doanh nghiệp này luôn “gây sốt” cho cả thị trường. Trước khi tạo địa chấn ở Thủ Thiêm, Tân Hoàng Minh đã được biết đến rộng rãi ở TP.HCM cũng thông qua một cuộc đấu giá đất vàng.

Năm 2015, doanh nghiệp này gây sốc khi bỏ ra số tiền gần gấp 3 lần giá khởi điểm để sở hữu lô “đất vàng” 3.000 m2 tại trung tâm Quận 1, TP.HCM.

Cụ thể, năm 2015, UBND TP.HCM tổ chức cuộc đấu giá công khai lô “đất vàng” số 23 Lê Duẩn, Quận 1 có diện tích khoảng 3.000m2, mức giá khởi điểm là 558 tỉ đồng. Có 16 doanh nghiệp tham gia đấu giá để sở hữu khu đất vốn là trụ sở cũ của Công ty Xổ số Kiến thiết TP.HCM. Sau nhiều lần trả giá, Tân Hoàng Minh là đơn vị “chịu chơi” nhất khi chấp nhận bỏ ra 1.430 tỉ đồng để trở thành chủ nhân của đất vàng.

Tân Hoàng Minh cũng từng đầu tư khoảng 1.000 tỉ đồng để thâu tóm lô “đất kim cương” quy mô 4.000 m2 tại ngã tư Hàng Bài (quận Hai Bà Trưng, Hà Nội) với mục đích xây trung tâm thương mại và tái định cư.

Với lô “đất vàng” 3-12 vừa trúng đấu giá tại Thủ Thiêm, mức giá kỉ lục hơn 2,4 tỉ đồng/m2, Tân Hoàng Minh một lần nữa thể hiện độ “chịu chơi” của mình, khiến cả thị trường bất động sản trong nước và thế giới “choáng váng”.

Lô đất này có mục đích sử dụng là khu nhà ở chung cư hỗn hợp (đất dân cư đa chức năng) có bố trí kết hợp chức năng thương mại - dịch vụ. Khu đất được xây dựng cao 4 - 25 tầng nổi và 2 tầng hầm, mật độ xây dựng tối đa khối đế là gần 70% và khối tháp gần 45% diện tích đất. Dân số tối đa cho khu đất này là 3.420 người, với 570 căn hộ và 5% diện tích sàn dành cho thương mại.

Với giá đất hơn 2,4 tỉ đồng/m2, tân Hoàng Minh đã xác lập một mức giá không tưởng, đưa đất Thủ Thiêm “on top” đắt nhất thế giới, vượt mặt Mỹ và Hong Kong.

Vướng hàng loạt lùm xùm, đi vay lãi cao

Bất động sản được xem là lĩnh vực kinh doanh cốt lõi của Tập đoàn Tân Hoàng Minh, lấy trọng tâm là bất động sản cao cấp. Từ năm 2006 đến nay, doanh nghiệp tập trung đầu tư và phát triển các dự án bất động sản cao cấp, sở hữu những khu căn hộ có vị trí đắc địa tại Hà Nội.

Tuy nhiên, vào năm 2017, hàng loạt dự án của Tập đoàn Tân Hoàng Minh tại Hà Nội bị Thanh tra Bộ Xây dựng kết luận sai phạm.

Cụ thể, dự án D’.Palais Louis có một số gói thầu thi công đã hết hiệu lực; hồ sơ quản lý chất lượng không có biên bản nghiệm thu thiết bị thi công; có 8 nhà thầu không mua bảo hiểm theo cam kết của hợp đồng…

Hai dự án khác của Tân Hoàng Minh tại Hoàng Cầu và Quảng An cũng vướng nhiều sai phạm như chủ đầu tư thẩm định công tác thiết kế bản vẽ thi công, dự toán xây dựng công trình chưa đúng mẫu quy định trước khi phê duyệt; một số gói thầu, cán bộ tư vấn giám sát không thực hiện giám sát theo đề cương đã được chủ đầu tư chấp thuận và quy định của pháp luật về quản lý chất lượng công trình xây dựng.

Với dự án đầu tư vào “đất kim cương” trên phố Hàng Bài cho lần “chịu chơi” trước đó, Tân Hoàng Minh cũng vướng không ít lùm xùm.

Năm 2011 doanh nghiệp này được bàn giao đất, nhưng sau đó cho rằng với chỉ tiêu quy hoạch được duyệt thì dự án không đảm bảo hiệu quả kinh tế dẫn đến thua lỗ.

Để tháo gỡ khó khăn, Tân Hoàng Minh đã nhiều lần xin thay đổi quy hoạch từ trung tâm thương mại và nhà ở tái định cư sang trung tâm thương mại, khách sạn. Sau đó, dự án lại được chuyển thành mục đích trung tâm thương mại, văn phòng và nhà ở…

Tuy nhiên, do thủ tục xin điều chỉnh quy hoạch kéo dài nhiều năm và phức tạp, chưa rõ có kết quả nên Tân Hoàng Minh muốn được cấp phép xây dựng, khởi công dự án vào năm 2018. Trong quá trình triển khai thủ tục dự án, nhà đầu tư là Công ty Cổ phần Thời Đại Mới T&T (công ty con của Tân Hoàng Minh thời điểm đó) đã có đề nghị xin điều chỉnh dự án về chức năng, chiều cao công trình (lên 12 tầng) song không được đồng ý.

Khu đất 22-24 Hàng Bài, đối diện Tràng Tiền Plaza, còn có một mặt tiền khác tại 25-27 Hai Bà Trưng sau đó bị bỏ hoang nhiều năm. Cuối cùng, Tân Hoàng Minh sang tay cho Masterise Homes để triển khai dự án bất động sản “hàng hiệu”.

Bên cạnh bất động sản, Tân Hoàng Minh còn tham gia vào lĩnh vực quản lý vận hành tòa nhà, với Công ty Cổ phần Quản lý Bất động sản ALG là đơn vị quản lý khai thác và vận hành các dự án bất động sản; các văn phòng và khách sạn khác trong tương lai của tập đoàn.

Năm 2015, TP.HCM từng đưa ra đấu giá “lô đất vàng” 23 Lê Duẩn (Quận 1, TP.HCM), diện tích 3.000 m2 với giá khởi điểm 558 tỉ đồng, thu hút 16 đơn vị tham gia. Ngay phiên đầu tiên, các bên đã đẩy giá cao hơn 33% giá khởi điểm, lên 745 tỷ đồng. Đến 2 phiên tiếp theo thì mức giá đã được đẩy lên 1.000 tỉ đồng. Công ty TNHH Thương mại - Dịch vụ - Khách sạn Tân Hoàng Minh (Công ty Tân Hoàng Minh) đã trúng đấu giá với mức 1.430 tỷ đồng.

Thế nhưng, ngay sau khi UBND TP.HCM phê duyệt kết quả đấu giá thì Tân Hoàng Minh lại có văn bản đề nghị hủy kết quả. Doanh nghiệp cho rằng đơn vị tổ chức đấu giá đã có sai phạm về bước giá, và cũng không nộp số tiền đã trúng đấu giá. Do vậy, thành phố đề nghị các đơn vị liên quan tham mưu để giải quyết, cụ thể là xem xét hủy kết quả để tổ chức đấu giá lại.

Trong thời gian này, Công ty Cổ phần Đầu tư - Xây dựng Trung Nam lại đề xuất thành phố bổ sung khu đất này vào danh sách các khu đất hoán đổi cho hợp đồng BT của một dự án chống ngập.

Bất ngờ, trong tháng 6/2016, Tân Hoàng Minh lại có văn bản gửi UBND TP.HCM, đề nghị được tiếp tục mua khu đất 23 Lê Duẩn. Khi đó, số tiền đặt cọc đấu giá 83,7 tỉ đồng của Tân Hoàng Minh đã được chuyển vào Kho bạc Nhà nước. Theo quy định, quá thời hạn 180 ngày kể từ ngày trúng đấu giá mà đơn vị trúng đấu giá không nộp đủ tiền mua tài sản thì phải nộp phạt, hoặc có thể bị hủy kết quả và mất tiền đặt cọc.

Với việc muốn tiếp tục mua đất vàng 23 Lê Duẩn thì ngoài số tiền trúng đấu giá, Tân Hoàng Minh đã phải đóng thêm hơn 260 tỉ đồng tiền phạt trễ hạn. Đến ngày 23/5/2017, Trung tâm bán đấu giá tài sản TP.HCM tiến hành bàn giao khu đất cho Tân Hoàng Minh. Năm 2019, thuyết minh báo cáo tài chính kiểm toán 2018 ghi nhận đất vàng 23 Lê Duẩn từ tay Tân Hoàng Minh về Techcombank. Khoản tạm ứng mua tài sản là 3.458 tỉ đồng.

Có thể thấy, hầu hết các dự án có sức mạnh gây choáng thị trường bất động sản đều liên quan đến Tân Hoàng Minh. Tập đoàn có thể đấu giá đất lên tới 1,1 tỉ USD nhưng đang đi vay lãi cao.

Theo thống kê từ Sở giao dịch chứng khoán Hà Nội, nhóm công ty liên quan đến Tập đoàn Tân Hoàng Minh đang đẩy mạnh huy động vốn từ kênh phát hành trái phiếu riêng lẻ.

Gần nhất vào ngày 22/11, đơn vị thành viên là Công ty Cổ phần Cung Điện Mùa Đông huy động thành công tổng cộng 450 tỉ đồng thông qua 2 lô trái phiếu. Đây là các trái phiếu có kỳ hạn 36 tháng, lãi suất cố định 11,5%/năm. Tài sản đảm bảo cho 2 lô trái phiếu trên gồm nhiều tài sản; trong đó gồm quyền sử dụng đất của Hoàng Hải Phú Quốc tại thửa đất số 1783, thuộc dự án Hoàng Hải Complex và các tài sản phát sinh từ Hợp đồng hợp tác đầu tư số 2010-2021/HĐHTĐT giữa Hoàng Hải Phú Quốc và Cung Điện Mùa Đông.

Bên cạnh đó, trái phiếu còn được đảm bảo bằng 10 triệu cổ phần Cung Điện Mùa Đông với mệnh giá 27.163 đồng/cổ phiếu thuộc sở hữu của bà Vũ Mỹ Linh. Tân Hoàng Minh bảo lãnh thanh toán.
Trước đó, một đơn vị khác là Công ty Cổ phần Đầu tư & Dịch vụ Khách sạn Soleil cũng huy động thành công lô trái phiếu 500 tỷ đồng vào đầu tháng 11, lô trái phiếu 450 tỉ đồng (tháng 8) và 800 tỉ đồng (tháng 7).

Tổng giá trị 3 lô này lên đến 1.750 tỉ đồng với lãi suất dao động 11,5 - 11,75%/năm. Mục đích đều là để hợp tác kinh doanh tại dự án Hoàng Hải Complex. Bên bảo lãnh thanh toán vẫn là Tân Hoàng Minh.

Các lô trái phiếu này được đảm bảo bằng chính quyền sở hữu đất và tài sản hình thành trên đất của một số lô thuộc dự án Hoàng Hải Complex, quyền tài sản phát sinh từ phần xây dựng hình thành trong tương lai.

Thêm một đơn vị khác là Công ty TNHH Đầu tư Bất động sản Ngôi Sao Việt cũng huy động thành công các lô trái phiếu với tổng giá trị lên đến 2.700 tỉ đồng, tuy nhiên mục đích huy động vốn khác với 2 đơn vị trên. Trong đó, lô trái phiếu 1.900 tỉ đồng được phát hành vào tháng 9 với lãi suất cố định 11,5%/năm. Mục đích để góp vốn với Công ty Đầu tư và Phát triển Nam Đại Cồ Việt (chiếm 47% vốn) nhằm thực hiện cao ốc tại Lô I-A và Lô II-III thuộc dải đất phía Nam đường Đại Cồ Việt (Hà Nội).

Lô trái phiếu còn lại có giá trị 800 tỉ đồng được phát hành vào tháng 7. Lãi suất cố định 12%/năm trong 4 đợt thanh toán đầu tiên và sẽ thả nổi từ đợt thanh toán thứ 5 (nhưng phải trong khoảng 11-13%/năm).

Mục đích huy động vốn là để mua 3,06 triệu cổ phần Công ty Đầu tư Phát triển và Thương mại Việt Tiến (tương đương 51% vốn) nhằm phát triển một dự án bất động sản tại Khu đô thị mới Việt Hưng.
Theo báo cáo từ Hiệp hội Trái phiếu Việt Nam, khối doanh nghiệp đã phát hành tổng cộng 826 đợt chào bán trái phiếu trong nước lũy kế 11 tháng đầu năm, với tổng giá trị huy động được khoảng 495.000 tỉ đồng (cao hơn cả năm 2020).

Trong đó doanh nghiệp bất động sản dẫn đầu với tổng giá trị phát hành đạt hơn 187.160 tỉ đồng, chiếm tỷ trọng 38%. Lãi suất phát hành dao động trong khoảng 4.5-13%/năm. Có thể thấy lãi suất mà nhóm Tân Hoàng Minh huy động đang đứng ở mức khá cao so với mặt bằng chung của nhóm bất động sản.

Thấy gì sau hậu đấu giá “đất vàng” Thủ Thiêm?

Với việc “bạo tay” chi tới gần 24.500 tỉ đồng để gom lô đất vàng ở Thủ Thiêm vừa qua, Tân Hoàng Minh đã tiếp tục gây chú ý mạnh trong ngành bất động sản.

Giới đầu tư đang quan sát xem liệu Tân Hoàng Minh sẽ khai thác giá trị mảnh đất ra sao để có thể thu được về giá vốn chứ chưa nghĩ đến việc kiếm lợi nhuận. Ngoài ra cũng có nhiều nghi ngại về năng lực tài chính của tập đoàn để có thể có khả năng nộp đủ tiền mua tài sản hay không.

Câu chuyện này hiện vẫn còn đang là một dấu hỏi lớn. Song, có thể nhìn thấy ngay là giá cổ phiếu của Công ty cổ phần Tổng Bách Hóa (Mã chứng khoán: TBH) - Công ty con Tân Hoàng Minh đã tăng 12 lần dù lỗ gần 400 tỉ. 

Bên cạnh đó, những chủ đầu tư khác cũng manh nha xuất hiện tâm lý “rén” khi hình dung về một kịch bản xấu, nếu không có sự khuyến nghị và quản lý chặt chẽ của cơ quan chức năng cũng như các chuyên gia trong ngành, nguy cơ xảy ra “bong bóng” giá đất là tất nhiên.

Theo GS. Đặng Võ Hùng, động thái mà Tân Hoàng Minh hướng đến sau phiên đấu giá “đất vàng” Thủ Thiêm không tưởng có khả năng nhằm kích giá ảo cho thị trường bất động sản, không phải đánh bóng tên tuổi. Vì đã là một nhà đầu tư bất động sản có thương hiệu mạnh, do đó nếu Tân Hoàng Minh không thể thanh toán được tiền trúng đấu giá thì độ uy tín của thương hiệu này sẽ bị ảnh hưởng.
Còn theo một chuyên gia tư vấn đầu tư khác, rất có thể ông Đỗ Anh Dũng có tầm nhìn xa hơn, với kỳ vọng Thủ Thiêm sẽ trở thành một “Phố Đông” mới như ở Thượng Hải (Trung Quốc).

Thực tế, Thủ Thiêm cũng được quy hoạch như một “Phố Đông” với phần lớn diện tích xây dựng dành cho văn phòng, trung tâm thương mại và dịch vụ công cộng, trong khi chỉ tiêu sàn nhà ở không nhiều nên ngày càng đắt giá. Chẳng hạn, những dự án như The Empire mấy năm trước chỉ bán với giá 70 - 80 triệu đồng/m2 thì hiện nay đã tăng gấp đôi.Với chi phí đầu vào lớn, dự án căn hộ của ông Dũng có thể có giá tới vài triệu USD. Hiện tại, những căn hộ loại này không có nhiều ở TP. HCM, nhưng không phải không có khách hàng.

Một dự án ở Quận 2 của một chủ đầu tư nước ngoài gần đây chào bán căn hộ với giá lên tới 24 -35 tỉ đồng/căn nhưng vẫn được khách hàng đặt mua gần hết. Những căn hộ siêu sang ở Quận 1 trước đây có giá 100 triệu đồng/m2 đã bị chê là đắt thì hiện nay đã lên đến 200 - 300 triệu đồng/m2 mà vẫn có người mua.

Vì thế, rất có thể ông Dũng kỳ vọng trong tương lai không xa, dự án của ông cũng sẽ có mức giá tiệm cận với những trung tâm lớn ở Đông Nam Á là Singapore hay Bangkok khi ông bạo tay bỏ mức giá cao ngất ngưởng để thắng bằng được cuộc đấu giá có sự hiện diện của những đại gia sừng sỏ trong ngành.