Hòa Phát (HPG) định giá công ty con gần 34.000 tỷ rồi đem góp vốn dự án, mức 32.000 đồng/cp hé lộ điều gì?

Theo nghị quyết HĐQT ban hành ngày 22/7, CTCP Tập đoàn Hòa Phát sẽ tham gia mua cổ phần chào bán để tăng vốn điều lệ của CTCP Tập đoàn Tương lai Sông Hồng. HPG đăng ký mua 799,5 triệu cổ phần, mệnh giá 10.000 đồng/cp, tương ứng tổng giá trị vốn góp 7.995 tỷ đồng.

Điểm đáng chú ý nằm ở phương thức góp vốn. Hòa Phát không sử dụng tiền mặt mà dùng số cổ phần đang sở hữu tại CTCP Phát triển Bất động sản Hòa Phát để hoán đổi. Mức định giá được xác định là 32.000 đồng/cp, qua đó khoảng 250 triệu cổ phần Bất động sản Hòa Phát sẽ được chuyển sang Tập đoàn Tương lai Sông Hồng.

Sau giao dịch, tỷ lệ sở hữu của Hòa Phát tại công ty con bất động sản sẽ giảm từ 99,98% xuống 76,41%, trong khi Tập đoàn Tương lai Sông Hồng dự kiến trở thành một pháp nhân có sự tham gia của HPG với tỷ lệ 20,27% vốn. Ông Nguyễn Việt Thắng, thành viên HĐQT kiêm Tổng Giám đốc HPG, được cử làm người đại diện quản lý phần vốn góp này.

Lần đầu "đặt lên bàn cân" giá trị Bất động sản Hòa Phát?

Nếu lấy mức giá 32.000 đồng/cp làm tham chiếu, toàn bộ số cổ phần Bất động sản Hòa Phát (vốn điều lệ 10.600 tỷ đồng) có thể được định giá lý thuyết khoảng 33.920 tỷ đồng, tương đương hơn 1,3 tỷ USD.

Đây là một con số đáng chú ý, bởi Hòa Phát không chỉ góp vốn bằng tài sản. Thông qua thương vụ này, tập đoàn của tỷ phú Trần Đình Long lần đầu tiên đặt lên bàn cân một mức định giá cụ thể đối với công ty bất động sản của mình.

Tại thời điểm cuối quý I/2026, theo báo cáo hợp nhất của HPG, mảng bất động sản có tổng tài sản gần 13.900 tỷ đồng, trong khi nợ phải trả chỉ hơn 2.700 tỷ. Theo đó, phần tài sản thuần của mảng này ước đạt 11.200 tỷ.

Như vậy, mức định giá lý thuyết gần 34.000 tỷ đồng theo giá hoán đổi 32.000 đồng/cp mà Hòa Phát đưa ra cao hơn đáng kể con số tài sản thuần từ báo cáo hợp nhất. Tuy nhiên, đây không phải là P/B chính thức của Bất động sản Hòa Phát, bởi số liệu trên là dữ liệu hợp nhất của HPG và chưa phản ánh đầy đủ giá trị thị trường của quỹ đất, các dự án cũng như giá trị tài sản tại pháp nhân độc lập.

Trong khi đó, mức 32.000 đồng/cp cũng cao hơn đáng kể thị giá HPG đang giao dịch trên sàn chứng khoán, hiện chỉ hơn 20.000 đồng/cp. Hai loại cổ phần thuộc hai pháp nhân hoàn toàn khác nhau nên không thể so sánh trực tiếp về định giá. Dù vậy, sự chênh lệch này vẫn đặt ra một câu hỏi đáng chú ý: Tại sao Hòa Phát lại lựa chọn mức giá trên cho tài sản bất động sản được đem đi hoán đổi?

Nếu mức giá này phản ánh một phần giá trị của quỹ đất, tài sản và triển vọng kinh doanh, đây có thể là thông tin đáng chú ý đối với cổ đông HPG. Bởi giá trị của một công ty con bất động sản có vốn điều lệ 10.600 tỷ đồng đang "ẩn" bên trong Hòa Phát có thể lớn hơn đáng kể so với những gì thị trường nhìn thấy qua các chỉ tiêu doanh thu thông thường.

Từ "bước chân" vào bất động sản đến dự án gần 700ha

Thực tế, việc Hòa Phát đưa Bất động sản Hòa Phát vào một thương vụ quy mô lớn không phải diễn biến đơn lẻ.

Tại ĐHCĐ thường niên 2026, Chủ tịch HĐQT Trần Đình Long từng cho biết Hòa Phát sẽ tập trung vào 3 hướng, trong đó bên cạnh hoàn thiện Khu liên hợp Dung Quất và đầu tư chiều sâu cho các khu liên hợp hiện hữu, tập đoàn sẽ "bắt đầu bước chân vào lĩnh vực bất động sản".

Theo ông Long, Hòa Phát tiếp cận lĩnh vực này một cách thận trọng, ưu tiên các sản phẩm có tính thanh khoản tốt và tránh tình trạng "đóng vốn". Mảng bất động sản có thể chưa đóng góp đáng kể trong 1-2 năm tới nhưng được kỳ vọng trở thành động lực tăng trưởng trong dài hạn.

Những con số thực tế cũng cho thấy quy mô của lĩnh vực này trong hệ sinh thái Hòa Phát đang lớn dần. Tại cuối quý I/2026, bất động sản là mảng có quy mô cao thứ hai của tập đoàn, chỉ sau thép, với tổng tài sản gần 13.900 tỷ đồng. Đáng chú ý, dù doanh thu trong quý chỉ gần 300 tỷ, mảng này lại đem về cho Hòa Phát gần 4.200 tỷ lợi nhuận sau thuế, đóng góp lớn vào khoản lãi 9.056 tỷ đồng của tập đoàn (mức cao nhất kể từ quý III/2021).

Theo báo cáo thường niên 2025, mảng bất động sản của Hòa Phát hiện sở hữu quỹ đất khoảng 2.700ha khu công nghiệp, gồm các dự án đã triển khai, vận hành và những dự án mới được chấp thuận đầu tư. Bên cạnh đó là các dự án chung cư, nhà ở xã hội, nhà ở công nhân và những dự án đô thị quy mô lớn có dáng của Đại Quang Minh, Thaco và ông Trần Đăng Khoa (Chủ tịch HĐQT Đại Quang Minh). Tập đoàn Tương lai Sông Hồng cũng là một mắt xích mới đáng chú ý.

Được thành lập tháng 11/2025, doanh nghiệp này hiện có vốn điều lệ 12.800 tỷ đồng và dự kiến tăng lên 39.450 tỷ đồng sau đợt chào bán có sự tham gia của Hòa Phát. Cổ đông sáng lập của doanh nghiệp là 5 cá nhân sáng lập, trong đó ông Trần Đăng Khoa, Chủ tịch HĐQT kiêm người đại diện pháp luật, sở hữu tỷ lệ lớn nhất.

Tương lai Sông Hồng hiện là chủ đầu tư dự án Khu đô thị đa mục tiêu tại khu vực Thư Lâm và Đông Anh, Hà Nội. Dự án có diện tích nghiên cứu khoảng 696ha, sơ bộ tổng vốn đầu tư 60.558 tỷ đồng, tương đương khoảng 2,4 tỷ USD.

Mục tiêu của dự án là hình thành quỹ nhà tái định cư phục vụ người dân bị thu hồi đất, đồng thời bổ sung nguồn cung nhà ở. Công tác giải phóng mặt bằng tại khu vực Thư Lâm đã được triển khai, trong khi Hòa Phát sẽ hiện diện tại pháp nhân này thông qua khoản đầu tư trị giá gần 8.000 tỷ đồng.

Sau Nông nghiệp Hòa Phát, liệu có đến lượt bất động sản?

Điểm đáng chú ý là Hòa Phát đang sử dụng chính cổ phần tại công ty con bất động sản để tham gia vào một pháp nhân phát triển dự án quy mô lớn, thay vì đơn thuần rót tiền mặt.

Cách làm này giúp HPG vừa duy trì quyền chi phối tại Bất động sản Hòa Phát, vừa đưa tài sản này tham gia vào một cấu trúc hợp tác mới, qua đó mở rộng khả năng tiếp cận các dự án bất động sản quy mô lớn mà không cần sử dụng toàn bộ nguồn lực tài chính của tập đoàn.

Xa hơn, mức giá 32.000 đồng/cp cũng khiến thị trường có thêm một dữ kiện để theo dõi về giá trị thực của Bất động sản Hòa Phát. Đặc biệt, khi đặt cạnh việc Hòa Phát đã hoàn tất IPO và đưa Nông nghiệp Hòa Phát (mã HPA) lên thị trường vốn, câu chuyện về tương lai của mảng bất động sản càng trở nên đáng chú ý.

Hiện chưa có cơ sở để khẳng định Hòa Phát sẽ IPO hay đưa Bất động sản Hòa Phát lên sàn. Tuy nhiên, việc HPG lần đầu tiên đưa ra một mức giá cụ thể cho cổ phần của công ty con này, đồng thời sử dụng chính tài sản đó để đổi lấy 20,27% vốn tại một pháp nhân đang triển khai dự án gần 700ha, chắc chắn là một tín hiệu đáng theo dõi.

Sau Nông nghiệp Hòa Phát, liệu Bất động sản Hòa Phát có phải là tài sản tiếp theo được tập đoàn của tỷ phú Trần Đình Long tính đến trong một chiến lược tái cấu trúc, huy động vốn hoặc đưa ra thị trường vốn? Câu trả lời vẫn còn ở phía trước, nhưng thương vụ Tương lai Sông Hồng đang mở ra một góc nhìn mới về cách Hòa Phát có thể "giải phóng" giá trị của những tài sản đang nằm bên trong hệ sinh thái của mình.