Không phải cứ chuyển đất vườn sang đất ở là được hưởng mức thu 30%, cơ quan thuế làm rõ điều kiện

Chính sách tính tiền sử dụng đất khi chuyển mục đích sử dụng đất sang đất ở theo Nghị quyết số 254/2025/QH15 của Quốc hội đang nhận được sự quan tâm của nhiều hộ gia đình, cá nhân. Tuy nhiên, việc một thửa đất từng có cả đất ở và đất vườn không đồng nghĩa phần đất vườn còn lại đương nhiên được áp dụng mức thu ưu đãi.

Đây là nội dung được Thuế cơ sở 1 tỉnh Nghệ An làm rõ khi giải đáp vướng mắc của ông Trương Văn Hùng, liên quan đến việc chuyển 200m2 đất vườn sang đất ở, được đăng tải trên báo Chính Phủ.

Theo phản ánh, năm 1997, gia đình ông Hùng được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với thửa đất rộng 700m2, toàn bộ là đất vườn. Đến năm 2011, bố mẹ ông thực hiện chuyển mục đích sử dụng 200m2 đất vườn thành đất ở.

Sau đó, bố mẹ ông tặng cho người anh trai diện tích 500m2, gồm 200m2 đất ở và 300m2 đất vườn. Phần đất còn lại của gia đình là 200m2 đất vườn.

Năm 2025, ông Hùng tiếp tục làm thủ tục chuyển toàn bộ 200m2 đất vườn này sang đất ở. Từ thực tế trên, ông muốn biết diện tích đất còn lại có được xác định là đất vườn, ao gắn liền với đất ở đã tách thửa hay không và có thuộc diện áp dụng chính sách tính tiền sử dụng đất theo Nghị quyết 254/2025/QH15.

Giải đáp vấn đề này, Thuế cơ sở 1 tỉnh Nghệ An dẫn quy định tại điểm c khoản 2 Điều 10 Nghị quyết số 254/2025/QH15 ngày 11/12/2025 của Quốc hội.

Theo đó, chính sách tính tiền sử dụng đất khi chuyển mục đích sang đất ở được áp dụng đối với một số trường hợp cụ thể, gồm đất vườn, ao hoặc đất nông nghiệp nằm trong cùng thửa đất có đất ở được xác định khi công nhận quyền sử dụng đất; đất có nguồn gốc là đất vườn, ao gắn liền với đất ở nhưng đã được người sử dụng đất tách ra để chuyển quyền sử dụng đất; hoặc đất có nguồn gốc tương tự được đơn vị đo đạc tự tách thành thửa riêng trước ngày 1/7/2014.

Đối với những trường hợp đáp ứng điều kiện, tiền sử dụng đất được tính theo các mức 30%, 50% hoặc 100% phần chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở và tiền sử dụng đất tính theo giá đất trước khi chuyển mục đích, tùy thuộc diện tích và hạn mức theo quy định.

Như vậy, việc được áp dụng mức thu ưu đãi không chỉ phụ thuộc vào diện tích đất xin chuyển mục đích mà còn phải căn cứ vào nguồn gốc sử dụng đất, thời điểm công nhận quyền sử dụng đất và quá trình tách thửa.

Đối chiếu với trường hợp ông Hùng, cơ quan thuế cho biết thửa đất 700m2 được cấp Giấy chứng nhận năm 1997 có toàn bộ diện tích là đất vườn, không có đất ở. Phải đến năm 2011, gia đình mới chuyển 200m2 đất vườn thành đất ở, sau đó tặng cho người anh trai toàn bộ diện tích đất ở này cùng 300m2 đất vườn.

Theo cơ quan thuế, nếu thông tin ông Hùng cung cấp là chính xác và hồ sơ đất đai xác định toàn bộ 700m2 được công nhận năm 1997 là đất vườn, không có nguồn gốc là đất vườn, ao gắn liền với đất ở, thì 200m2 đất vườn còn lại không thuộc đối tượng áp dụng chính sách tính tiền sử dụng đất theo điểm c khoản 2 Điều 10 Nghị quyết 254/2025/QH15.

Đáng chú ý, việc gia đình đã chuyển 200m2 đất vườn thành đất ở vào năm 2011 không phải là căn cứ đủ để xác định phần đất vườn còn lại có nguồn gốc gắn liền với đất ở theo quy định.

Nói cách khác, yếu tố quyết định không nằm ở việc thửa đất từng có đất ở trong quá trình sử dụng, mà ở nguồn gốc pháp lý của diện tích đất vườn và việc diện tích này có đáp ứng các trường hợp được hưởng chính sách hay không.

Liên quan đến thủ tục xác định nghĩa vụ tài chính, Thuế cơ sở 1 tỉnh Nghệ An cho biết Điều 6 và khoản 2 Điều 12 Nghị định số 50/2026/NĐ-CP ngày 31/1/2026 quy định về việc tính tiền sử dụng đất và xử lý chuyển tiếp đối với các trường hợp thuộc diện áp dụng chính sách.

Đồng thời, theo khoản 2 Điều 21 Nghị định số 103/2024/NĐ-CP, được sửa đổi, bổ sung tại Nghị định số 50/2026/NĐ-CP, cơ quan thuế thực hiện xác định và thông báo tiền sử dụng đất dựa trên Phiếu chuyển thông tin cùng hồ sơ do cơ quan có thẩm quyền chuyển đến. Do đó, cơ quan thuế không tự xác định lại nguồn gốc đất hoặc quá trình tách thửa. Nội dung này thuộc trách nhiệm của cơ quan có chức năng quản lý đất đai.

Để được giải quyết đúng quy định, ông Hùng được hướng dẫn liên hệ UBND cấp xã nơi có đất, đề nghị kiểm tra hồ sơ và xác định nguồn gốc sử dụng đất, loại đất cũng như quá trình tách thửa.

Sau khi cơ quan có thẩm quyền xác định và chuyển thông tin, cơ quan thuế sẽ căn cứ hồ sơ để tính hoặc tính lại nghĩa vụ tài chính theo quy định.

Từ trường hợp trên, người dân có nhu cầu chuyển đất vườn sang đất ở cần lưu ý rằng chính sách tính tiền sử dụng đất theo Nghị quyết 254 không áp dụng đồng loạt cho tất cả diện tích đất vườn. Việc được hưởng mức thu ưu đãi phải dựa trên điều kiện pháp lý cụ thể của từng thửa đất, đặc biệt là nguồn gốc đất được xác định trong hồ sơ quản lý đất đai.