Chiếm khoảng 18% tỷ trọng huy động vốn của các doanh nghiệp bất động sản niêm yết trong nhiều năm qua, khoản tiền ứng trước của khách hàng là một kênh dẫn vốn quan trọng cần được kiểm soát chặt chẽ.
Ngoài nguồn vốn chủ sở hữu có sẵn, để tiếp tục triển khai dự án, nhà đầu tư vẫn phải đi vay. Trong hệ thống vay ngoài số tiền huy động từ tín dụng, trái phiếu bất động sản,... ứng từ khách hàng là một kênh dẫn vốn quan trọng, chiếm tới khoảng 18% tỷ trọng huy động vốn của các doanh nghiệp BĐS niêm yết trong nhiều năm qua.
Kênh dẫn vốn quan trọng
Điều 2 Nghị định 02/2022/NĐ-CP quy định, đối với trường hợp nhà đầu tư được lựa chọn làm chủ đầu tư dự án bất động sản theo quy định của pháp luật thì nhà đầu tư đó phải có vốn chủ sở hữu không thấp hơn 20% tổng vốn đầu tư đối với dự án có quy mô sử dụng đất dưới 20 ha, không thấp hơn 15% tổng vốn đầu tư đối với dự án có quy mô sử dụng đất từ 20 ha trở lên.
Tuy nhiên, pháp luật hiện hành không quy định rõ tỷ lệ vốn vốn chủ sở hữu phải có sẵn được áp dụng đối với một hay nhiều dự án. Cũng như chưa có quy định bảo vệ quyền lợi của người mua nhà ở hình thành trong tương lai. Dẫn đến việc một số chủ đầu tư “tay không bắt giặc", cùng lúc triển khai hàng loạt dự án, huy động một lượng lớn tiền ứng trước của khách hàng trong khi chỉ có năng lực triển khai thực hiện một dự án.
Chủ sở hữu “mỏng vốn”, sử dụng tiền ứng trước của khách hàng vào nhiều mục đích khác nhau, không liên quan đến dự án khiến dự án bị đình trệ. Thậm chí không biết bao giờ xong khi chính sách tín dụng, thị trường có biến động. Hệ quả không chỉ dẫn đến việc xảy ra hàng loạt vụ tranh chấp giữa chủ đầu tư và người mua nhà. Trong đó, phần lớn thiệt hại thuộc về khách hàng. Qua đó, làm dấy lên lo ngại đối với việc mua nhà ở hình thành trong tương lai, ảnh hưởng đến doanh nghiệp phát triển dự án chân chính, uy tín.
Thực tế trên thế giới, có rất ít các nước cho phép chủ dự án được huy động vốn từ người mua nhà khi dự án đang xây dựng thông qua việc mua bán bất động sản hình thành trong tương lai.
Tuy nhiên tại Việt Nam, với đặc điểm là thị trường bất động sản mới nổi, có những năm hàng hóa sơ cấp - hàng dự án chiếm tới hơn 50% toàn trên thị trường - rất khác so với các thị trường khác. Ngoài ra, năng lực tài chính của doanh nghiệp bất động sản còn thấp, doanh nghiệp cần thiết phải huy động vốn bằng cách ứng tiền trước từ khách hàng khi dự án đang xây dựng dang dở.
Do đó, cần có quy định chặt chẽ, phù hợp hơn nữa để kiểm soát tiền ứng trước của khách hàng, nhằm đảm bảo quyền lợi của người mua BĐS hình thành trong tương lai, để kênh dẫn vốn quan trọng này không bị “nghẽn".
Theo đó, dự thảo Luật kinh doanh BĐS (sửa đổi) bổ sung quy định chủ dự án, sàn giao dịch bất động sản chỉ được nhận tiền cọc khi dự án đủ điều kiện, được cơ quan quản lý nhà nước cấp phép bán nhà hình thành trong tương lai.
Đồng thời, yêu cầu chủ đầu tư phải thực hiện bảo lãnh ngân hàng khi bán nhà ở hình thành trong tương lai, hoặc phải lập tài khoản riêng tại ngân hàng để quản lý tiền huy động từ người mua nhà. Điều này sẽ giúp người mua nhà yên tâm hơn trong trường hợp chủ đầu tư hụt hơi về tài chính thì các ngân hàng đứng ra trả tiền cho người dân.
Hơn nữa, nguồn tiền ứng trước từ khách hàng cao chứng tỏ sức hấp dẫn của dự án đối với thị trường. Ngân hàng hoàn toàn có thể căn cứ vào mức độ quan tâm này khi ra quyết định vay, tạo điều kiện thuận lợi cho các dự án tốt, phù hợp với nhu cầu thị trường.
Bên cạnh đó, cũng phải cân nhắc tác động tiêu cực có thể xảy ra là việc yêu cầu thực hiện bảo lãnh BĐS hình thành trong tương lai có thể khiến giá BĐS tăng lên, do việc kết chuyển chi phí vào giá thành cuối cùng. Tuy nhiên, tác động đó nếu có chỉ trong ngắn hạn. Về lâu dài, thị trường được quyết định bởi cán cân cung - cầu thực.
Kiểm soát tiền ứng trước của khách hàng
Dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) đã bổ sung quy định bắt buộc phải đưa vào hợp đồng mua bán nhà một số nội dung như: thông tin về dự án, tiến độ triển khai dự án, địa điểm đầu tư, thông tin khách hàng, chủ đầu tư dự án.
Tuy nhiên, rất ít khách hàng có khả năng kiểm chứng thông tin nói trên có thật hay không hay pháp lý dự án mà họ quan tâm có hợp lý hay không. Nhà ở hình thành trong tương lai cũng là dòng sản phẩm làm cho thị trường “rất nóng", hấp dẫn bởi khi mua dự án BĐS hình thành trong tương lai, khách hàng sẽ được trả số tiền ít hơn, trong khoảng thời gian dài hơn. Dù chưa hoàn thành nhưng số lượt giao dịch rất cao, sôi động, lên tới 5-7 lượt trao đổi trước khi bàn giao.
Chính vì vậy, theo VARs, việc mua bán bất động sản hình thành trong tương lai phải được thực hiện qua sàn giao dịch BĐS. Thông qua các sàn giao dịch bất động sản, khách hàng sẽ được cung cấp thông tin chính xác, nhận được đầy đủ lời khuyên trong việc ra quyết định mua bản bởi những môi giới được đào tạo chuyên nghiệp.
Sàn giao dịch khi được gắn trách nhiệm cụ thể, sẽ phải đóng dấu xác nhận đã hoàn thành giao dịch lên hợp đồng mua bán. Chịu trách nhiệm trước khách hàng trong việc kiểm soát thông tin dự án.
