Kiến nghị mới từ VNREA: Không nên áp phí bổ sung với dự án chưa kinh doanh

Lâu nay, câu chuyện này vẫn là nỗi lo lắng âm ỉ của doanh nghiệp. Nhưng lần này, sức ép lớn hơn bao giờ hết khi Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (VNREA) vừa chính thức gửi công văn tới ba cơ quan quyền lực: Bộ Tài chính, Bộ Tài nguyên & Môi trường, và Bộ Tư pháp – những đơn vị đang cầm lá phiếu quyết định trong bản dự thảo sửa đổi Nghị định 103/2024/NĐ-CP.

Theo dự thảo hiện tại, với các dự án đã được giao hoặc cho thuê đất trước ngày 1/8/2024 - thời điểm Luật Đất đai mới có hiệu lực, chủ đầu tư vẫn sẽ bị yêu cầu nộp thêm một khoản tiền sử dụng đất bổ sung. Hai mức được đề xuất: Giữ nguyên 5,4%/năm như cũ hoặc giảm xuống 3,6%/năm, tính trên khoản tiền sử dụng đất phải nộp.

Thời gian tính tiền bổ sung được đề nghị từ lúc có quyết định giao đất đến thời điểm chậm nhất mà cơ quan Nhà nước phải thông báo thu tiền, trừ đi 180 ngày. Như vậy, không quan trọng doanh nghiệp có bán sản phẩm hay chưa, khoản truy thu vẫn hiện diện.

VNREA – đại diện cho hàng trăm doanh nghiệp, đã chính thức gửi công văn tới ba bộ: Tài chính, Tài nguyên & Môi trường, và Tư pháp, yêu cầu xem xét lại quy định trong dự thảo Nghị định sửa đổi 103/2024/NĐ-CP.

>>>Ông Nguyễn Quốc Anh: Nhà đầu tư Hà Nội kỹ tính, không dễ xuống tiền nếu thiếu yếu tố này

Trên cơ sở ý kiến từ nhiều doanh nghiệp hội viên, VNREA đề xuất hai điều chỉnh "mềm" hơn:

-Không thu tiền bổ sung đối với trường hợp chủ đầu tư chưa đưa đất vào kinh doanh (chưa bán sản phẩm). Chỉ áp dụng mức 3,6%/năm với các trường hợp đã bán hàng, đã hưởng lợi từ việc giao đất.

-Thay đổi thời gian tính khoản tiền bổ sung, bắt đầu từ ngày Luật Đất đai 2024 có hiệu lực (01/8/2024), thay vì tính từ thời điểm có quyết định giao đất.

VNREA cho rằng, việc không thu đối với dự án chưa kinh doanh là cần thiết để đảm bảo công bằng giữa Nhà nước và doanh nghiệp. Theo quy định pháp luật, chủ đầu tư chỉ có quyền kinh doanh sau khi hoàn thành nghĩa vụ tài chính về đất.

“Trên thực tế, nhiều dự án dù đã được giao đất nhưng chưa được phê duyệt giá đất nên không thể triển khai bán hàng. Yêu cầu các doanh nghiệp này nộp tiền bổ sung là không hợp lý, vì họ không được hưởng lợi, ngược lại còn bị thiệt hại do chậm xác định giá đất”, VNREA nêu rõ.

Ngược lại, với các trường hợp đã đưa đất vào kinh doanh trước khi xác định giá đất, việc thu tiền bổ sung là hợp lý vì doanh nghiệp đã có lợi ích thực tế. Ngoài ra, VNREA phản đối quy định tính thời gian từ ngày có quyết định giao đất, vì điều này áp dụng trách nhiệm pháp lý nặng hơn cho hành vi trước khi luật mới có hiệu lực – vi phạm nguyên tắc không hồi tố theo Điều 55 Luật Ban hành văn bản quy phạm pháp luật số 64/2025/QH15.

Kiến nghị của VNREA được xem là tiếng nói đại diện cho hàng trăm doanh nghiệp đang bị “kẹt vốn” do chậm định giá đất. Nếu dự thảo được điều chỉnh theo hướng VNREA đề xuất, đây sẽ là bước tháo gỡ quan trọng, tránh gây thêm gánh nặng tài chính trong bối cảnh thị trường bất động sản đang phục hồi chậm.

Hiện dự thảo Nghị định vẫn đang được Bộ Tư pháp thẩm định trước khi trình Chính phủ ban hành. Quyết định cuối cùng sẽ ảnh hưởng trực tiếp đến hàng loạt dự án bất động sản trên cả nước và sự vận hành của Luật Đất đai 2024 ngay trong giai đoạn đầu áp dụng.

>>> GS. Đặng Hùng Võ: Nhà ở xã hội qua 5–7 tay mới đến người cần, làm sao còn gọi là 'vừa túi tiền'?