Giữa tình hình tồn kho bất động sản tăng cao, vẫn có những thành phố không có đủ nhà để bán, cho thấy những bất cập sâu xa mà Trung Quốc cần giải quyết trong dài hạn.
Kẻ ăn không hết, người lần không ra”
Với thanh khoản như hiện nay, cần ít nhất 30 tháng để bán hết tổng diện tích các căn hộ và nhà ở mới hoàn thiện nhưng vẫn “ế ẩm” ở Trung Quốc. Thời gian này quá lâu so với mục tiêu bình ổn giá bất động sản trong vòng 1 năm của các chuyên gia kinh tế.
Tuy nhiên, dữ liệu về thị trường nhà đất hiện nay có thể kể cho ta một câu chuyện tổng thể khác nhiều so với không khí ảm đạm đang bao trùm lên Trung Quốc. Thị trường nhà đất ở đây có sự khác biệt và phân hóa rất rõ ràng giữa các tỉnh, thành phố.
Một số có thể thoát khỏi tình trạng suy thoái sớm nhất là trong năm nay, trong khi ở những nơi khác chính quyền có thể phải vật lộn với tình trạng này đến hàng thập kỷ sau.
Tuần trước, tập đoàn CapitaLand (Singapore) cho biết 1 dự án ở đây đã bán được 75 căn hộ chỉ trong 45 phút, thu về 3,1 tỷ nhân dân tệ (432 triệu USD). Có người thậm chí còn cho rằng chính quyền Thượng Hải đang muốn tạo ra một bong bóng bất động sản nữa.
Sở dĩ điều kỳ lạ này xảy ra vì nguồn cung ở Thượng Hải hiện không đủ cầu. Thậm chí, phân khúc căn hộ sang trọng còn đang bùng nổ.
 |
| TP Thâm Quyến sầm uất là nơi đặt trụ sở của Evergrande và hàng loạt các công ty công nghệ hàng đầu Trung Quốc |
Trong khi đó, dù cùng là các trung tâm công nghệ, dữ liệu cho thấy, số lượng căn hộ ở Hàng Châu có thể được tiêu thụ hết trong vòng 1 năm, trong khi khoảng thời gian cần thiết ở Thâm Quyến là 3 năm. Số lượng “nhà tồn kho” ở Thâm Quyến đã tăng lên vào đầu từ năm 2021, do các cuộc đấu giá đất nhộn nhịp của Chính phủ để đảm bảo nguồn cung nhà ở dồi dào cho các chuyên gia trẻ tới đây làm việc cho các tập đoàn công nghệ lớn.
Ở Hàng Châu, tốc độ tiêu thụ nhà đất lại nhanh hơn so với mức tăng số lượng startup công nghệ mỗi năm. Từ sau giai đoạn khó khăn vào năm 2015 khi giá nhà giảm tới 11%, thái độ thận trọng đã giúp ngăn chặn những biến động quá mạnh trong giới đầu tư bất động sản ở đây.
Trong một diễn biến khác, thành phố Cáp Nhĩ Tân có lẽ sẽ mất hơn 100 tháng để tiêu thụ hết số nhà ở, mà nguyên nhân chính không phải do bong bóng vỡ do sự suy giảm dân số kéo dài hai thập kỷ tại nơi này.
Ngay cả các khoản vay mua nhà giá rẻ 1,75% của Ngân hàng Trung ương cũng không làm tình hình khá khẩm hơn là bao. Về mặt tính toán chính sách, những căn hộ do chính quyền thành phố mua sẽ được cho thuê để làm nhà ở xã hội. Nhưng nếu không ai có nhu cầu thuê nhà ở Cáp Nhĩ Tân thì sao?
Mỗi năm, Lễ hội băng tuyết nổi tiếng tại Cáp Nhĩ Tân thu hút hàng triệu khách du lịch, nhưng số lượng người tới định cư và tỷ lệ sinh vẫn vô cùng ít. Đó có thể là một điểm đến thú vị để du lịch theo mùa nhưng chưa phải là một thành phố đáng sống.
 |
| "Thành phố băng" Cáp Nhĩ Tân là điểm đến lí tưởng với khách du lịch nhưng mật độ dân định cư lại thấp dần qua mỗi năm |
Trung Quốc sẽ giống như Nhật Bản?
Nhiều khả năng, thị trường bất động sản Trung Quốc sẽ giống Nhật Bản bây giờ. Trong khi giá căn hộ ở những trung tâm như Tokyo đạt mức cao kỷ lục thì số lượng nhà bỏ trống tăng vọt ở các khu vực ngoại vi và nông thôn. Như vậy, có thể thấy trợ giá và các biện pháp nới lỏng điều kiện mua nhà chỉ tác động nếu như người tiêu dùng có sẵn ý định mua nhà.
Nhìn rộng ra, việc điều chỉnh lại nhu cầu định cư và mua nhà ở tại các tỉnh mới là bài toán khó cho các nhà quản lý kinh tế Trung Quốc. Trong tương lai, quản trị và quy hoạch đô thị sẽ quan trọng hơn rất nhiều khi chính quyền các tỉnh thành cạnh tranh để thu hút tài năng trẻ đến định cư, từ đó giải quyết gốc rễ của vấn đề nhu cầu nhà ở.
Một thành phố cần phải đáng sống như Thượng Hải và Hàng Châu, với những đại lộ rợp bóng cây và bờ sông chỉ dành cho người đi bộ. Các yêu cầu về dịch vụ dân sự, chẳng hạn như giải quyết vấn đề thiếu nước và nước thải, cần được đáp ứng nhanh chóng. Và các quan chức hàng đầu phải có ý thức kinh tế nhất định để họ không xây dựng quá mức để rồi phải gánh chịu tình trạng dư thừa công suất và khó khăn tài chính vài năm sau đó.
Nếu nhìn mọi việc theo quan điểm trên, cuộc khủng hoảng bất động sản không hoàn toàn xấu. Đây là cú sốc cần thiết, buộc các nhà quản lý phải thông minh hơn trong quy hoạch và quản lý kinh tế dài hạn.
>> Khủng hoảng bất động sản ở Trung Quốc 'thổi bay' hàng triệu việc làm mỗi ngày
