Khơi thông gói tín dụng nhà ở xã hội bằng cách nào?

Lý do 'tắc nghẽn' không nằm ở ngân hàng

Nêu quan điểm tại Hội thảo: "Đầu tư phát triển nhà ở xã hội: Bối cảnh mới, cơ hội mới", PGS.TS Trần Việt Dũng, Viện trưởng Viện Nghiên cứu khoa học ngân hàng (Học viện Ngân hàng), nhận định: “Cần nhìn nhận đúng bản chất gói 120.000 tỷ đồng là tín dụng thương mại có yếu tố ưu đãi, không phải tín dụng chính sách. Ngân hàng thương mại tự nguyện tham gia để hưởng ứng chính sách của Chính phủ, không được bù lãi suất từ ngân sách”.

Lãi suất của gói này trong năm 2025 đang là 6,1% với người mua nhà, 6,6% với chủ đầu tư, thấp hơn mức vay NOXH theo Nghị định 100/2024. Trong khi đó, lãi suất huy động kỳ hạn 12 tháng tại nhiều ngân hàng đang dao động 5,5–6%/năm. Nếu cộng thêm chi phí rủi ro, quản lý, ngân hàng gần như cho vay sát giá vốn.

"Thực tế, điểm nghẽn lớn nhất lại không nằm ở phía ngân hàng mà ở khâu thể chế và nguồn cung dự án. Chủ đầu tư ít mặn mà vì biên lợi nhuận bị giới hạn, thủ tục phê duyệt dự án NOXH còn chồng chéo, kéo dài, chi phí đầu vào tăng mạnh nhưng giá bán bị “chốt cứng”. Người dân khó tiếp cận vì chưa có cơ sở dữ liệu tập trung để xác định rõ đối tượng được thụ hưởng", Viện trưởng Học viện Ngân hàng cho hay.

Điểm nghẽn lớn nhất lại không nằm ở phía ngân hàng mà ở khâu thể chế và nguồn cung dự án.

>>>Giá tăng gấp 4 lần, hàng loạt 'suất ngoại giao' trôi nổi: Ai đang thật sự ở nhà xã hội?

Viện trưởng Học viện Ngân hàng khuyến nghị cách 'mở khóa'

PGS.TS Trần Việt Dũng đã có góc nhìn rất cụ thể, sắc sảo, đưa ra 5 giải pháp khơi thông gói tín dụng này, đồng thời tạo đà bứt phá cho Đề án 1 triệu căn hộ NOXH đến năm 2030.

Giải pháp 1: Xây dựng nền tảng dữ liệu minh bạch trên VNeID.

Theo PGS.TS Trần Việt Dũng, cần tận dụng triệt để Đề án 06 và cơ sở dữ liệu dân cư quốc gia để xây dựng hệ thống đăng ký NOXH tích hợp trên ứng dụng VNeID. Hệ thống này sẽ giúp: Tự động xác định các nhóm đủ điều kiện thụ hưởng từ dữ liệu thuế, cư trú, BHXH; Công khai danh sách dự án đủ điều kiện vay vốn và đối tượng được hưởng ưu đãi; Tránh tình trạng “người có nhu cầu thật thì không vay được, người không đủ điều kiện lại có cách lách luật để mua nhà”.

"Mô hình này giống như Singapore, người dân đăng ký trực tuyến, được xếp hạng và xét duyệt dựa trên điểm ưu tiên vừa minh bạch, vừa hiệu quả", ông Dũng nhận định.

Giải pháp 2: Phân nhóm người mua nhà theo khả năng tài chính

Luật Nhà ở hiện nay quy định 11 nhóm đối tượng được hưởng chính sách NOXH, nhưng chưa phân loại theo năng lực tài chính. PGS.TS Dũng đề xuất chia 3 nhóm chính để thiết kế chính sách phù hợp:

Nhóm yếu thế nhất không đủ tiền thuê nhà trên thị trường: Nên được hỗ trợ thuê nhà giá thấp hoặc trợ cấp thuê; Nhóm thu nhập thấp, trung bình thấp, có khả năng trả góp: Cần được hỗ trợ lãi suất vay mua nhà, thời gian trả dài; Nhóm thu nhập trung bình trở lên, không thuộc diện ưu đãi, nhưng cần bình ổn giá nhà: Chính sách nên hướng đến ổn định cung - cầu, kiểm soát giá.

Để tăng hiệu quả chính sách, ông Dũng lưu ý, Việt Nam có thể tham khảo kinh nghiệm của các quốc gia điển hình như Hàn Quốc với hệ thống phân chia thu nhập thành 10 phân vị từ thấp đến cao, giúp phân nhóm chính xác theo khả năng tài chính thực tế của từng hộ gia đình; hoặc mô hình “Tam trụ” của Trung Quốc để bảo đảm phân bổ nguồn lực đúng người, đúng mục tiêu.

Giải pháp 3: Không bán NOXH, chỉ cho thuê dài hạn như mô hình Pháp

PGS.TS Trần Việt Dũng ủng hộ phương án Quỹ phát triển NOXH chỉ cho thuê, không bán để giữ quỹ nhà lâu dài phục vụ nhóm yếu thế. Đây cũng là cách các nước phát triển như Pháp, Đức đang làm.

Cụ thể, tại Pháp, NOXH chỉ được bán cho chính người đang thuê nếu đã thuê tối thiểu 2 năm, dự án xây dựng trên 10 năm, thu nhập người mua không vượt quá chuẩn quy định, và giá bán do cơ quan công quyền định giá. Nếu bán lại trong 5 năm, chủ đầu tư có quyền mua lại với giá gốc.

"Việt Nam hiện nay cho phép bán lại NOXH sau 5 năm theo giá thị trường, dẫn đến tình trạng đầu cơ, mua để bán chênh. Cần sửa đổi Luật theo hướng người mua chỉ được bán lại cho Quỹ phát triển NOXH, giá tối đa bằng giá mua cộng lãi suất tiết kiệm, tránh trục lợi chính sách", ông Dũng kiến nghị.

Giải pháp 4: Gỡ điểm nghẽn trong phát mãi tài sản bảo đảm

Ông Dũng cho hay, trong quá khứ, khi triển khai gói tín dụng ưu đãi 30.000 tỷ đồng năm 2013, nhiều ngân hàng đã rơi vào thế khó khi khách hàng mất khả năng trả nợ, nhưng không thể phát mãi tài sản NOXH do vướng quy định hạn chế chuyển nhượng trong 5 năm. Hệ quả là vốn bị “treo” trên sổ sách, nợ xấu gia tăng, còn dòng tiền thì bị đóng băng.

Từ đó, ông đề xuất học theo mô hình Singapore, nơi các tài sản NOXH không bán được trên thị trường thứ cấp sẽ được Quỹ phát triển NOXH quốc gia mua lại, qua đó giải phóng tài sản bảo đảm, hỗ trợ người dân, và quan trọng hơn giúp ngân hàng thu hồi nợ gốc kịp thời. Cơ chế này không chỉ xử lý được các khoản nợ tiềm ẩn rủi ro mà còn góp phần làm giảm mặt bằng lãi suất, bởi vốn không còn bị “đóng băng” quá lâu trong hệ thống tài chính.

Giải pháp 5: NOXH không đồng nghĩa với "nhà nghèo"

Thủ tướng Chính phủ đã nhiều lần nhấn mạnh: “NOXH không có nghĩa là nhà chất lượng thấp ở nơi hẻo lánh, mà cũng cần phải được xây dựng như những dự án thương mại". Tuy nhiên, thực tế hiện nay cho thấy vấn đề “xanh hóa” NOXH vẫn chưa được đề cập một cách hệ thống trong các chính sách, từ quy chuẩn thiết kế, tiêu chí xét duyệt dự án đến cơ chế khuyến khích đầu tư.

Theo PGS.TS Trần Việt Dũng, cần học tập kinh nghiệm Indonesia: Ngay từ năm 2015, nước này đã triển khai các dự án NOXH xanh, tiết kiệm năng lượng, giảm thiểu phát thải carbon. Dù chi phí đầu tư ban đầu tăng khoảng 5–7%, nhưng hiệu quả vận hành được ghi nhận rất tích cực, tiết kiệm năng lượng từ 10–20%, đồng thời nâng cao chất lượng sống lâu dài cho cư dân.

Với sự vào cuộc tự nguyện của các ngân hàng và cam kết hơn 145.000 tỷ đồng vốn ưu đãi, nếu những đề xuất về minh bạch dữ liệu, phân nhóm thụ hưởng, quản lý lại cơ chế mua, bán NOXH và cải cách thủ tục hành chính được thực hiện rốt ráo, dòng vốn sẽ không còn kẹt cứng.

Khơi thông dòng vốn cho NOXH không chỉ là câu chuyện kỹ thuật, mà còn là bài toán thiết kế chính sách công công bằng, hiệu quả, bền vững. Mỗi giải pháp đúng lúc và quyết liệt thực hiện hôm nay sẽ giúp hàng triệu người Việt sớm có mái nhà an cư, nền tảng cho phát triển xã hội lành mạnh và bền vững trong tương lai.

>> 461/463 ĐBQH tán thành cơ chế mới về nhà ở xã hội: Điều gì sẽ chờ đợi người dân từ 1/6?