Liên quan đến nhà thầu Trung Quốc, siêu dự án 100 tỷ USD hóa ‘thành phố ma’ lớn nhất Đông Nam Á
Malaysia đã tìm cách biến Forest City trở thành một khu phức hợp thương mại thay vì khu dân cư sau khi công ty bất động sản Trung Quốc Country Garden lâm cảnh bi đát với khoản nợ 164 tỷ USD cách đây gần 2 năm.
Siêu dự án trăm tỷ đô liên quan nhà thầu Trung Quốc hóa “thành phố ma”
Nữ Giám đốc điều hành bảo hiểm Wafa Aina Wahid thường mất gần 2 giờ để đi làm từ thị trấn Kluang đến Johor Bahru (Malaysia). Chồng cô còn ở xa cô hơn nữa khi anh đang làm việc và thuê nhà ở Singapore.
Nhưng gần đây, cặp đôi này đã có động thái giúp rút ngắn hơn một nửa thời gian đi lại của cô Wafa và giúp họ lại được ở bên nhau.
Vợ chồng cô đã ký hợp đồng thuê một căn hộ ba phòng tại Forest City, dự án nhà ở lớn trị giá 100 tỷ USD ở mũi phía Nam của Johor, ngay đối diện Singapore. Và Wafa “rất háo hức được chuyển đi”.
“Cuối cùng, tôi sẽ không phải xa chồng mình nữa”, cô gái 27 tuổi nói. “Anh ấy có thể đi làm hàng ngày từ đây”.
Sự tiện lợi không phải là lý do duy nhất khiến vợ chồng Wafa nắm bắt cơ hội này. Họ còn bị thu hút bởi việc cho thuê.
“Ở đây, tôi có thể dễ dàng thuê được nhà, với giá dưới 2.000 ringgit (hơn 12,2 triệu đồng) mỗi tháng cho một căn hộ có hai phòng tắm, nhưng ở những nơi khác, có thể chỉ thuê được một căn studio với mức giá tương tự”, Wafa nói. “Tôi cho là giá cả nơi này phải chăng hơn so với những nơi khác”.
Tuy nhiên, Forest City lại có tiếng xấu khi thu hút sự chú ý của quốc tế trong vài năm trở lại đây khi được mệnh danh là “Thành phố ma” của Malaysia. Dù nơi đây từng được coi là “Thiên đường sống” - một thành phố phát triển sang trọng, thân thiện với môi trường và thông minh với sự kết hợp giữa căn hộ, không gian thương mại, trung tâm mua sắm và khách sạn.
>> Quốc gia Đông Nam Á tung ưu đãi thuế ‘khủng’ nhằm hồi sinh siêu dự án 100 tỷ USD
Được phát triển chung bởi công ty bất động sản Trung Quốc Country Garden có trụ sở tại tỉnh Quảng Đông và Esplanade Danga 88, một công ty Malaysia được chính quyền tiểu bang Johor và tiểu vương Johor hậu thuẫn, dự án này có liên quan đến Sáng kiến Vành đai và Con đường, mạng lưới cơ sở hạ tầng và thương mại khổng lồ của Trung Quốc.
Forest City dự kiến sẽ là nơi sinh sống của khoảng 700.000 người trên 4 hòn đảo nhân tạo vào năm 2035, với tổng diện tích đất gần 14 km2 - gấp khoảng ba lần diện tích đảo Sentosa sau khi quá trình cải tạo hoàn tất.
Nhưng kể từ khi dự án khởi động vào năm 2014, chỉ có một hòn đảo được cải tạo, với khoảng 20.000 người hiện đang sinh sống tại đó.
Dự án Forest City bắt đầu đình trệ vào năm 2017 khi Chính phủ Trung Quốc áp dụng biện pháp kiểm soát vốn đối với dòng tiền chảy ra khỏi nước này. Điều đó đã ảnh hưởng đến những khách hàng Trung Quốc đang tìm kiếm bất động sản ở nước ngoài, đối tượng mục tiêu chính của các nhà phát triển Forest City.
Chính trị Malaysia cũng tác động đến doanh số khi cựu Thủ tướng Mahathir Mohamad tuyên bố rằng người nước ngoài mua bất động sản ở quốc gia Đông Nam Á này sẽ không dễ dàng nhận được thị thực cư trú. Ban đầu, ông còn đe dọa sẽ cấm hoàn toàn việc mua nhà của người ngoại quốc tại Forest City.
Sau đó, đại dịch Covid-19 xảy ra và lệnh hạn chế đi lại đã khiến nhu cầu sụt giảm đáng kể.
Cùng lúc đó, sự suy thoái của ngành bất động sản Trung Quốc khiến Country Garden phải vật lộn với khủng hoảng thanh khoản, với tổng nợ phải trả lên tới 164 tỷ USD vào cuối năm 2023, bao gồm 16,4 tỷ USD nợ nước ngoài.
Hiện nay, các kế hoạch đang được tiến hành để khôi phục và chuyển đổi dự án Forest City.
Và với sự phát triển xuyên biên giới mới được thực hiện vào tháng 1 năm 2025, khi thỏa thuận thành lập Khu kinh tế đặc biệt Johor-Singapore (SEZ) được ký kết, câu hỏi đặt ra là sự phát triển này sẽ thúc đẩy Forest City đến mức nào.
Chương trình Insight cũng đặt ra thắc mắc, với cộng đồng dân cư ngày càng phát triển, nơi đây có còn là một “thành phố ma” nữa không?
Thổi sức sống mới vào siêu dự án
Đề xuất sáp nhập Forest City vào Khu kinh tế đặc biệt Johor-Singapore đã được chính quyền tiểu bang Johor (Malaysia) đưa ra vào tháng 8 năm ngoái.
Trải dài qua Iskandar Malaysia và Pengerang ở Johor, SEZ với diện tích 3.571 km2 - gần gấp 5 lần diện tích Singapore và nhằm mục đích cải thiện quan hệ thương mại và kinh doanh giữa hai quốc gia láng giềng khu vực Đông Nam Á.
Nếu SEZ thành công, nhiều người có thể làm việc và sinh sống ở phía Nam Johor, Adib Zalkapli, Giám đốc điều hành của công ty tư vấn rủi ro chính trị Viewfinder Global Affairs cho biết. Vì vậy, Forest City, một thành phố đã sẵn sàng, có thể thu hút những người này.
Và một chìa khóa quan trọng cho sự thành công tiềm năng của SEZ chính là trung tâm tài chính Singapore.
“Những gì Singapore có là hệ thống hậu cần tiên tiến và một trung tâm thương mại quốc tế”, Lee Ting Han, Chủ tịch Ủy ban Đầu tư, thương mại, tiêu dùng và nguồn nhân lực của Johor nói.
“Ở Johor, những gì chúng tôi có thể cung cấp là nguồn nhân tài, cơ sở hạ tầng, đất đai, nguồn lực khác... Do đó, chúng tôi cho rằng với việc Forest City được đưa vào (trong) Khu kinh tế đặc biệt Johor-Singapore, nó có thể bổ sung cho một phần hệ sinh thái hiện có tại Singapore”.
Giá trị của Forest City không chỉ nằm ở nhà ở. Năm ngoái, nơi này đã được tuyên bố là khu vực miễn thuế để hỗ trợ du lịch và thúc đẩy nền kinh tế địa phương.
Chính phủ Malaysia cũng đã chỉ định đây là khu tài chính đặc biệt để thổi luồng sinh khí mới vào dự án bằng cách biến nơi này thành trung tâm thu hút vốn quốc tế.
Một kế hoạch là biến Forest City thành điểm đến cho các văn phòng gia đình toàn cầu - các công ty quản lý tài sản và đầu tư của một gia đình. Mục tiêu là thu hút những cá nhân có giá trị tài sản ròng cao đến hòn đảo này.
Tại Malaysia, một văn phòng gia đình đơn lẻ có thể được thành lập với số tài sản quản lý tối thiểu là 30 triệu ringgit (hơn 184 tỷ đồng), thấp hơn nhiều mức tối thiểu là 20 triệu đô la Singapore (gần 405 tỷ đồng) theo yêu cầu của Singapore.
Với lưu ý rằng châu Á - Thái Bình Dương là một trong những khu vực tăng trưởng lớn nhất thế giới, đối tác thuế của PricewaterhouseCoopers Malaysia Fung Mei Lin cho biết: “Có rất nhiều sự dịch chuyển của cải và tôi không nghĩ việc Malaysia cố gắng thu hút một phần trong số đó là điều vô lý”.
Để đạt được mục tiêu này, Malaysia đã đưa ra mức thuế suất bằng 0% cho các văn phòng gia đình đặt tại Forest City mà ông Fung cho biết đó sẽ là “điều hiển nhiên” đối với các văn phòng này, so với mức thuế doanh nghiệp tiêu chuẩn là 24%.
Đây là một phần của gói ưu đãi thuế dành cho khu tài chính đặc biệt mà Chính phủ công bố vào tháng 9 năm ngoái nhằm kích thích các dịch vụ tài chính như công nghệ tài chính.
Và vào tháng 4 năm nay, hai công ty quản lý tài sản gia đình đã chính thức đi vào hoạt động với tư cách là những công ty đầu tiên được thành lập tại Forest City.
Những rắc rối mới nảy sinh
Tuy nhiên, mọi việc không hẳn sẽ dễ dàng với Forest City.
Theo Bộ Tài chính Malaysia, 70% bất động sản được bán đã được các nhà đầu tư Trung Quốc mua. Dự án vẫn chủ yếu được tiếp thị cho nhóm này, ngay cả khi nhu cầu đầu tư của họ đã giảm sau những rắc rối của ngành bất động sản tại nền kinh tế lớn thứ 2 thế giới.
Giáo sư Qin Yu, Trưởng khoa Bất động sản của Trường Kinh doanh Quốc gia Singapore cho biết trong khi đầu tư bất động sản của Trung Quốc ở nước ngoài “phục hồi chậm” lên khoảng 10 tỷ USD vào năm ngoái thì con số này đã lên tới khoảng 40 tỷ USD vào năm 2017.
Mức đầu tư có thể phục hồi đến mức đỉnh điểm vào các năm 2016 và 2017 không? “Có lẽ là không”, bà Qin nói.
Nhưng Danny Wong, Giám đốc điều hành của công ty quản lý tài sản tư nhân Areca Capital tin tưởng rằng người Trung Quốc sẽ “trở lại”.
“Dân số Trung Quốc rất lớn và nhu cầu nội bộ có thể khiến họ trở nên năng động”, ông Wong nói. “Điều họ cần làm là ổn định toàn bộ tình hình. Chỉ còn là vấn đề thời gian”.
Tuy nhiên, khi đã mất tới 97% giá trị thị trường kể từ mức đỉnh điểm vào năm 2018, vẫn chưa rõ liệu Country Garden có thể tiếp tục phát triển Forest City hay không. Công ty bất động sản Trung Quốc này hiện vẫn đang ngập trong nợ nần và đã từ chối bình luận về thông tin kể trên, theo Channel News Asia (CAN).
“Có thể sẽ là thách thức đối với Country Garden”, bà Qin nói “bởi vì công ty này thậm chí còn gặp khó khăn khi hoàn thành một số dự án trong phạm vi Trung Quốc đại lục”.
Tháng 11 năm ngoái, Country Garden cho biết các dự án của họ ở Malaysia đang “hoạt động bình thường”. Nhà phát triển bất động sản Trung Quốc này hiện đang đàm phán với các chủ nợ để tái cấu trúc nợ nước ngoài của mình nhằm tránh bị thanh lý. Nhưng nếu Country Garden thất bại, ai sẽ hoàn thành dự án Forest City?
Chính quyền bang Johor “hiện không ở vị trí đó”, ông Lee cho biết. “Chính quyền không trực tiếp tham gia vào dự án Forest City, vì vậy chúng tôi không có bất kỳ sự tham gia vốn chủ sở hữu nào”.
Nhà kinh tế học Geoffrey Williams, người sáng lập và Giám đốc của công ty Williams Business Consultancy cho rằng không nên có sự cứu trợ của Chính phủ Malaysia vì quy mô của dự án này.
Ông cho biết: “Cách tốt nhất để Chính phủ hỗ trợ (điều này) là cung cấp một môi trường tự do, phi quản lý, nơi mọi người có thể tiếp cận giấy phép hoạt động”.
“Không ai ở Malaysia vui khi thấy tiền của Chính phủ được lấy từ y tế, giáo dục và bảo trợ xã hội để cứu trợ một dự án bất động sản thất bại của Trung Quốc”.
Gánh nặng này có thể đè lên nhà đồng phát triển Forest City, Esplanade Danga 88, công ty có cổ phần chi phối thuộc sở hữu của tiểu vương Johor và nắm giữ 40% cổ phần trong dự án.
“Esplanade Danga 88 có thể trở thành nhà phát triển chính”, Samuel Tan, CEO của Olive Tree Property Consultants gợi ý. Nhưng họ sẽ “phải tìm nhà phát triển khác hoặc đối tác liên doanh” cho các đảo còn lại.
Tuy nhiên, các nhà phát triển mới có thể không muốn thực hiện kế hoạch ban đầu. ông Adib cho biết: “Tốt nhất là thị trường sẽ quyết định xem khu vực này có nên được mở rộng hay nên giữ nguyên như hiện tại. Điều này sẽ phụ thuộc vào nhu cầu”.
Nếu không có Trung Quốc, nhu cầu này sẽ đến từ đâu là điều vẫn chưa rõ ràng.
Mặc dù giá bán bất động sản tại Forest City đã giảm kể từ khi ra mắt, nhưng những ngôi nhà rẻ nhất tại đây vẫn thường có giá hơn 520 ringgit/foot vuông, cao hơn so với giá trung bình khoảng 400 ringgit tại Johor Bahru.
Ông Williams cho biết, do người Trung Quốc không mua và giá “quá cao so với khả năng tài chính của người dân địa phương”, nên “nguồn cung rất lớn nhưng cầu lại không có”.
“Khi bạn sử dụng đòn bẩy tài chính quá lớn và đã chi quá nhiều tiền, bạn thực sự không thể hạ giá các đơn vị, vì khi đó, bạn sẽ không chỉ thua lỗ trên từng đơn vị mà còn trên hàng chục nghìn đơn vị”.
Những sửa đổi gần đây đối với chương trình Malaysia My Second Home (MM2H) - một chương trình cấp thị thực lưu trú dài hạn có thể mở rộng nhóm người mua nước ngoài, tuy nhiên, nó không chỉ giới hạn ở người Trung Quốc.
Dưới thời Chính phủ Malaysia tiền nhiệm, những người nộp đơn chính phải gửi 1 triệu ringgit (hơn 6,1 tỷ đồng) vào một khoản tiền gửi cố định để có được thị thực nhập cảnh nhiều lần trong 5 năm. Chính quyền hiện tại đã giảm số tiền này xuống còn 150.000 USD (hơn 3,9 tỷ đồng).
Ông Lee hy vọng chính sách hiện tại sẽ giúp ích. “Chúng tôi nhận được một số yêu cầu và có vẻ như chúng đang tạo ra phản hồi tích cực. Và các ngân hàng đang tìm cách thành lập văn phòng của họ ở Forest City”, ông nói.
Forest City có còn đáng gọi là “thành phố ma”?
Bất chấp mọi lời miêu tả về Forest City như một “thành phố ma” trước đây, doanh nhân Her Kai, người sở hữu 2 căn hộ trong khu phát triển này và sống tại đó, không nghĩ rằng nơi này đáng bị miêu tả như vậy.
“Sau đại dịch Covid-19, rất nhiều tin tức tiêu cực, nhưng theo tôi, khoảng 60-70% trong số đó là sai sự thật”, người đàn ông 40 tuổi sinh ra và lớn lên ở Thượng Hải (Trung Quốc) nhưng đã coi Malaysia là quê hương của mình từ năm 2019, cho biết.
“Rất nhiều người sống ở đây, bao gồm cả người thuê nhà và chủ sở hữu… Tôi biết tình hình thực tế. Nếu đây thực sự là một “thành phố ma”, tất cả chúng tôi đã rời đi rồi”.
Mohd Nizamuddin Zainuddin, 35 tuổi, người chuyển đến Forest City cùng vợ ngay trước khi đại dịch xảy ra và vẫn đang thuê một căn hộ ở đó, cho biết: “Chắc chắn là hiện tại có nhiều người ở đây hơn”.
Điều này cũng đúng so với năm 2023, khi có 9.000 người sinh sống tại Forest City. Và cảnh quan của nơi này đã được bảo dưỡng tốt. “Nếu tôi có đủ khả năng mua một ngôi nhà ở đây, tôi sẽ tiếp tục sống tại nơi này”, doanh nhân Zainuddin nói thêm.
Khoảng 30 tòa nhà chung cư đã hoàn thành, cùng với hàng chục ngôi nhà trên đất liền hiện tại ở Forest City. Với sự gia tăng về tỷ lệ lấp đầy, các doanh nghiệp cũng tiếp tục hiện diện tại đây.
Felix Lam từng làm việc tại thủ đô Kuala Lumpur (Malaysia), chuyên cung cấp dịch vụ internet cho người tiêu dùng. Nhưng anh đã quyết định chuyển đến Forest City để đáp ứng nhu cầu kết nối trên đảo.
Lam, người cũng đã cho nhân viên thuê một trong những căn hộ của mình với mức giá 1.500 ringgit (hơn 9,2 triệu đồng) mỗi tháng, cho biết: “Nhiều người ở đây vẫn còn thái độ chờ đợi và quan sát, tự hỏi liệu nó có thể phát triển và giúp doanh nghiệp của họ thịnh vượng hay không".
“Quan điểm của tôi thì khác. Tôi tin rằng mặc dù Forest City khởi đầu chậm chạp, nhưng nhu cầu và yêu cầu vẫn rất cao. Miễn là chúng tôi cung cấp dịch vụ tốt thì sẽ không có vấn đề gì cả”.
Theo Lee, ngày càng có nhiều siêu thị và cửa hàng thực phẩm mở cửa trong khu vực này. Và người dân địa phương đang lui tới những nơi đó vì mục đích giải trí, “vì vậy nơi đây không còn thực sự là một thành phố ma nữa”, Tan của Olive Tree cho biết.
“Nhưng ban quản lý đã không giải quyết vấn đề này hiệu quả bằng cách đưa ra một câu chuyện tích cực hơn về sự phát triển và sức hấp dẫn của Forest City”, Tan nói thêm.
Nhìn từ bên ngoài, Faezatul Khatimah tự hỏi liệu mọi người có muốn thuê nhà ở Forest City hay không vì “nơi đây dường như không có nhiều người thuê” cách đây 3 năm, khi cô mạo hiểm đầu tư vào bất động sản để kiếm thêm thu nhập.
Đó là lúc cô nhìn thấy một cơ hội. “Tôi phát hiện ra rằng có rất nhiều người đến đây mỗi ngày để xem nhà”, Faezatul kể lại. “Vì vậy, tôi bắt đầu đăng bài lên các nền tảng mạng xã hội như Facebook và TikTok”.
Nhu cầu cao đến mức cuối cùng Faezatul đã trở thành một đại lý bất động sản toàn thời gian và cô thấy mình bận rộn hơn nhiều trong những ngày này. Một trong những khách hàng của cô là Wafa.
Wafa cho biết: “Khi nhìn vào các cơ sở vật chất, môi trường và mọi thứ ở đây, tôi nghĩ đây không còn là “thành phố ma” mà mọi người vẫn nói đến nữa đâu”.
Theo CNA
>> Láng giềng Việt Nam sẽ mở thêm casino để cứu dự án 100 tỷ USD đang ‘đắp chiếu’
