Loạt dự án hạ tầng nghìn tỷ khởi công, bất động sản khu Đông đón làn sóng mới

Thị trường bất động sản phía Nam đang bước vào một giai đoạn tái phân bổ nguồn cung. Khi quỹ đất nội đô ngày càng hạn chế và giá nhà tại TP.HCM liên tục đi lên, các dự án mới bắt đầu mở rộng về những đô thị vệ tinh còn khả năng phát triển khu đô thị quy mô lớn.

Đồng Nai, với vị trí liền kề TP.HCM và hệ thống sân bay, cao tốc, vành đai đang hình thành, trở thành một trong những điểm đến rõ nét của dòng dịch chuyển này.

Theo CBRE Việt Nam, trước năm 2024, khu vực TP.HCM cũ thường chiếm khoảng 60–85% nguồn cung căn hộ mở bán mới. Từ năm 2024, tỷ trọng này giảm còn khoảng 20–50%, trong khi vai trò của Đồng Nai, Bình Dương và Long An cũ có xu hướng tăng lên.

Một mạng lưới hạ tầng mới đang hình thành quanh sân bay Long Thành

Sự dịch chuyển của nguồn cung diễn ra đúng lúc hạ tầng khu Đông bước vào giai đoạn tăng tốc. Sân bay Long Thành tiến gần thời điểm khai thác. Vành đai 3, cao tốc Biên Hòa – Vũng Tàu và Bến Lức – Long Thành lần lượt thành hình. Trên sông Đồng Nai, những cây cầu mới tiếp tục mở thêm các hướng kết nối giữa TP.HCM và Đồng Nai.

Trên hành lang từ cầu Đồng Nai tới Cần Giờ, mạng lưới 7 cây cầu đang dần hình thành, gồm cầu Đồng Nai, cầu Long Thành, cầu Nhơn Trạch, cầu Phước Khánh, cầu Cát Lái, cầu Long Hưng và cầu Phú Mỹ 2.

Trong đó, cầu Đồng Nai, cầu Long Thành và cầu Nhơn Trạch đã được đưa vào khai thác. Cầu Phước Khánh thuộc cao tốc Bến Lức – Long Thành là một mắt xích khác trong mạng lưới, còn cầu Phú Mỹ 2 nằm trong nhóm công trình dự kiến tiếp tục triển khai.

Ngày 29/9, mạng lưới này có thêm hai mảnh ghép quan trọng khi cầu Cát Lái và cầu Long Hưng, tổng vốn đầu tư hơn 36.700 tỷ đồng, đồng loạt được khởi công.

Trong đó, cầu Cát Lái có tổng mức đầu tư hơn 24.000 tỷ đồng, xuất phát từ đường Nguyễn Thị Định, vượt sông Đồng Nai sang Đại Phước và kết nối với cao tốc Bến Lức – Long Thành. Cầu Long Hưng có tổng vốn hơn 12.700 tỷ đồng, nối khu vực Long Phước với Long Hưng và cao tốc Biên Hòa – Vũng Tàu. Hai công trình dự kiến được đưa vào khai thác năm 2029.

Hai cây cầu hướng tới Đại Phước và Long Hưng – cũng là nơi Nam Long đang phát triển Elyse Island và Izumi City. Trong sáu tháng đầu năm 2026, hai dự án mang về tổng cộng 1.450 tỷ đồng doanh số bán hàng, tương đương khoảng 28,5% doanh số bất động sản của Nam Long (NLG) trong kỳ.

Sự đồng thời giữa hạ tầng và nguồn cung tạo nên một chuyển động đáng chú ý: Khu Đông không chỉ được nhắc tới như vùng đất đón các công trình giao thông mới, mà đang dần trở thành một phần thực tế của thị trường nhà ở mở rộng từ TP.HCM.

Izumi City và Elyse Island tại hai điểm đến của mạng lưới mới

Trên bản đồ phát triển khu Đông, Izumi City và Elyse Island nằm tại hai điểm đến khác nhau của mạng lưới hạ tầng đang hình thành. Izumi City nằm tại Long Hưng, trên hành lang phát triển từ Biên Hòa tới sân bay Long Thành. Elyse Island tọa lạc trên đảo Đại Phước, nơi cầu Cát Lái dự kiến tạo thêm một cửa ngõ kết nối với TP.HCM. Một dự án khai thác quy mô của khu đô thị tích hợp, dự án còn lại dựa trên tính giới hạn của quỹ đất đảo và không gian ven sông.

Điểm chung giữa hai dự án là hạ tầng đang dần thu hẹp khoảng cách từ khu đô thị tới những trung tâm việc làm, sân bay và các khu vực dân cư hiện hữu.

Izumi City có quy mô gần 170ha, nằm tại giao điểm đường Nam Cao và Hương Lộ 2, thuộc phường Long Hưng, Đồng Nai. Dự án được Nam Long hợp tác phát triển cùng đối tác Hankyu Hanshin Properties của Nhật Bản. Theo quy hoạch, khu đô thị gồm 9 phân khu, dự kiến cung cấp khoảng 10.750 sản phẩm cho hơn 24.500 cư dân.

Quỹ đất này sở hữu khoảng 5,5km đường bao sông tự nhiên. Trong cơ cấu sử dụng đất, hơn 20ha được dành cho không gian xanh, 6,1ha mặt nước, 10,5ha thương mại và khoảng 7ha cho giáo dục.

Lợi thế của Izumi City trước hết nằm ở vị trí trên một hành lang đô thị đang được bổ sung nhiều lớp kết nối. Hương Lộ 2 mở hướng tiếp cận cao tốc TP.HCM – Long Thành – Dầu Giây; cầu Long Hưng tạo thêm trục sang khu Đông TP.HCM và kết nối với cao tốc Biên Hòa – Vũng Tàu. Xa hơn là sân bay Long Thành, Vành đai 3 và cao tốc Bến Lức – Long Thành.

Khi các công trình hoàn thiện, lợi thế kết nối của Izumi City không chỉ được đo bằng khoảng cách tới trung tâm TP.HCM. Dự án còn nằm trong vùng kết nối giữa Biên Hòa, sân bay Long Thành, hệ thống khu công nghiệp Đồng Nai và mạng lưới cao tốc hướng về Cái Mép – Thị Vải.

Izumi City cũng đã đi qua giai đoạn chỉ tồn tại trên quy hoạch. Phân khu đầu tiên gồm 275 căn nhà phố đã được bán và bàn giao từ cuối năm 2023; những cư dân đầu tiên đã về sinh sống. Năm 2026, Nam Long tiếp tục mở phân khu Izumi Canaria, đánh dấu bước phát triển tiếp theo của khu đô thị.

Elyse Island lại đi theo một hướng khác: Tận dụng tính giới hạn của quỹ đất đảo. Dự án có quy mô khoảng 45ha, nằm trên đảo Đại Phước và sở hữu khoảng 1,5km mặt tiền sông. Nam Long phát triển dự án cùng Nishi-Nippon Railroad, đối tác Nhật Bản có lịch sử hơn 100 năm.

Vị trí của Elyse Island gắn trực tiếp với cầu Cát Lái. Theo quy hoạch, cây cầu xuất phát từ đường Nguyễn Thị Định, vượt sông Đồng Nai trước khi đi vào Đại Phước và kết nối với cao tốc Bến Lức – Long Thành.

Khi hoàn thành, cầu Cát Lái không chỉ thay thế một phần vai trò của phà hiện hữu. Tuyến đường mới còn tạo ra một hướng tiếp cận trực tiếp hơn từ khu Đông TP.HCM tới Đại Phước, thay vì phụ thuộc chủ yếu vào Quốc lộ 51 và cao tốc TP.HCM – Long Thành – Dầu Giây.

Với Elyse Island, thay đổi quan trọng nhất vì thế nằm ở khả năng tiếp cận. Một dự án trên đảo có thể giữ được đặc trưng biệt lập về không gian, nhưng đồng thời giảm bớt sự biệt lập về giao thông. Dự án thuộc dòng sản phẩm cao cấp Legacy Collection, tập trung vào biệt thự thấp tầng, cảnh quan ven sông và hệ tiện ích nghỉ dưỡng.

Hơn 8ha được dành cho tổ hợp tiện ích trung tâm. Elyse Marina Club đã được đưa vào hoạt động trong năm 2026; các hạng mục khác gồm bến du thuyền, tuyến dạo bộ ven sông dài 1,5km, hồ bơi ven sông, clubhouse và các không gian chăm sóc sức khỏe đang tiếp tục được phát triển. Dự án cũng nằm liền kề sân golf Taekwang Jeongsan 18 hố.

Hai dự án vì vậy phản ánh hai cách đón đầu chu kỳ hạ tầng khu Đông.

Izumi City dựa trên quy mô để hình thành một đô thị tích hợp, hưởng lợi từ sự mở rộng của hoạt động sản xuất, dịch vụ và dòng dân cư quanh Biên Hòa – Long Thành. Elyse Island khai thác tính giới hạn của quỹ đất đảo, đồng thời đón thêm hướng kết nối trực tiếp với TP.HCM qua cầu Cát Lái.

Hai dự án cũng đang giữ vai trò ngày càng rõ trong hoạt động bán hàng của Nam Long. Trong sáu tháng đầu năm 2026, Izumi City ghi nhận khoảng 910 tỷ đồng doanh số, còn Elyse Island đạt 540 tỷ đồng. Cộng lại, hai dự án đóng góp 1.450 tỷ đồng, tương đương khoảng 28,5% tổng doanh số bán bất động sản của Nam Long trong kỳ.

Vietcap dự báo cả năm 2026, Izumi City và Elyse Island lần lượt đóng góp 16% và 9%, tương ứng khoảng 3.000 tỷ đồng trong tổng doanh số khoảng 11.700 tỷ đồng của Nam Long.

Những con số này cho thấy Izumi City và Elyse Island không chỉ là hai quỹ đất nằm gần các công trình hạ tầng lớn. Cả hai đã trở thành những nguồn đóng góp thực tế cho hoạt động bán hàng của Nam Long, đúng thời điểm nguồn cung nhà ở phía Nam dịch chuyển mạnh hơn về khu Đông.

Khoảng cách không còn là thước đo duy nhất

Hạ tầng khu Đông đang mở rộng không gian phát triển của thị trường bất động sản. Nhưng những cây cầu hay tuyến cao tốc chỉ thực sự tạo ra giá trị khi người mua sẵn sàng thay đổi nơi ở theo các kết nối mới.

Khảo sát người tiêu dùng bất động sản quý II/2026 của CBRE cho thấy 69% người được hỏi tại TP.HCM chấp nhận dịch chuyển ra vùng ven hoặc các đô thị mới để có không gian rộng hơn và mức giá hợp lý hơn. Đáng chú ý, 72% người mua để ở ưu tiên những khu vực có hạ tầng mới và khả năng kết nối tốt.

Những con số này cho thấy ranh giới lựa chọn nhà ở đang được nới rộng. Khoảng cách tới khu vực trung tâm vẫn quan trọng, nhưng không còn là thước đo duy nhất. Người mua ngày càng đặt lên bàn cân cả thời gian di chuyển, chất lượng không gian sống, tiện ích, pháp lý và khả năng hình thành cộng đồng cư dân.

Theo CBRE, nhu cầu cũng đang dịch chuyển từ những sản phẩm phục vụ đầu tư ngắn hạn sang bất động sản có giá trị sử dụng rõ ràng hơn. Chất lượng sống, tính minh bạch pháp lý và năng lực triển khai của chủ đầu tư trở thành những yếu tố có trọng lượng lớn hơn trong quyết định mua nhà.

Đây cũng là bối cảnh Nam Long liên tục đưa khái niệm “bất động sản giá trị thực” vào chiến lược phát triển và giới thiệu sản phẩm thời gian gần đây.

Giá trị thực, theo cách tiếp cận này, không đồng nghĩa với một bất động sản có giá rẻ. Đó là mức độ tương xứng giữa số tiền người mua bỏ ra với khả năng sử dụng, chất lượng không gian sống, tiến độ thực hiện, hệ thống tiện ích và những giá trị được hình thành trong suốt vòng đời của khu đô thị.

Cách tiếp cận “bất động sản giá trị thực” vì thế sẽ được kiểm chứng rõ nhất tại những khu vực đang đón hạ tầng mới. Cây cầu hay tuyến cao tốc có thể rút ngắn thời gian di chuyển, nhưng không tự tạo nên một khu đô thị đáng sống.

Khả năng giữ người ở lại vẫn phụ thuộc vào pháp lý, tiến độ, trường học, thương mại, cảnh quan, dịch vụ và cộng đồng cư dân được hình thành bên trong dự án.

Cầu Cát Lái và cầu Long Hưng có thể đưa Đại Phước và Long Hưng lại gần TP.HCM hơn. Nhưng khi hạ tầng trở thành tài sản chung của cả khu vực, lợi thế dài hạn của Izumi City và Elyse Island sẽ được quyết định bởi khả năng Nam Long chuyển những kết nối mới thành giá trị có thể sử dụng và kiểm chứng trong đời sống hằng ngày.