CBRE: Giá trị bất động sản đang dịch chuyển từ vị trí sang hệ sinh thái sống

CBRE: Giá trị bất động sản đang dịch chuyển từ vị trí sang hệ sinh thái sống

Trong nhiều năm, câu hỏi đầu tiên khi đánh giá một bất động sản thường là: “Ở đâu?”. Nhưng theo CBRE Việt Nam, khi quỹ đất trung tâm ngày càng hạn chế, giá nhà tăng cao và hạ tầng liên vùng được mở rộng, thị trường đang dần bước sang một cách định giá khác. Vị trí vẫn quan trọng, nhưng ngày càng khó đứng một mình để quyết định giá trị của một bất động sản.

Quan điểm này được CBRE đưa ra tại hội thảo “Chuyển dịch bất động sản: Từ tiềm năng ngắn hạn đến giá trị thực”, diễn ra ngày 18/9 trong khuôn khổ Nam Long Experience 2026 – Triển lãm Bất động sản Giá trị Thực tại Trung tâm Hội chợ và Triển lãm Sài Gòn (SECC), TP.HCM.

Diễn ra trong ba ngày 18-20/9, Nam Long Experience 2026 được tổ chức trên không gian hơn 4.000m2, đưa các sản phẩm, khu đô thị cùng hệ sinh thái tiện ích vào một không gian trải nghiệm chung. Theo Nam Long (NLG), sự kiện hướng tới người mua nhà ở thực, các gia đình đa thế hệ, nhà đầu tư dài hạn và cộng đồng quan tâm đến thị trường bất động sản.

Trong bối cảnh một triển lãm đặt câu hỏi về thế nào là “giá trị thực” của bất động sản, những dữ liệu được CBRE đưa ra cho thấy khái niệm này cũng đang được thị trường định hình lại.

Khi vị trí không còn là câu trả lời duy nhất

Theo CBRE, thị trường bất động sản Việt Nam đang bước vào một chu kỳ phát triển mới, trong đó động lực tăng trưởng không còn chủ yếu đến từ kỳ vọng tăng giá trong ngắn hạn mà dần chuyển sang khả năng khai thác và tạo giá trị bền vững trong dài hạn.

Sự thay đổi này diễn ra cùng lúc với quá trình mở rộng mạnh mẽ của hạ tầng. Các dự án như Vành đai 3, Vành đai 4, cao tốc Bến Lức - Long Thành hay hệ thống metro đang từng bước thay đổi khoảng cách giữa khu vực trung tâm với các đô thị vệ tinh.

Dòng dịch chuyển của nguồn cung đã thể hiện khá rõ.

Theo số liệu CBRE công bố tại sự kiện, tính đến quý II/2026, TP.HCM cũ chiếm 73% tổng nguồn cung bất động sản nhà ở gồm chung cư và nhà thấp tầng của khu vực, tiếp theo là Bình Dương cũ với 19%, Đồng Nai 5% và Long An 4%.

Nhưng nếu nhìn vào nguồn cung mới, sự thay đổi mạnh hơn nhiều.

Trước năm 2024, TP.HCM cũ thường chiếm khoảng 60-85% tổng nguồn cung căn hộ mở bán mới của toàn vùng. Từ năm 2024 đến nay, tỷ trọng này chỉ còn khoảng 20-50%, khi nguồn cung ngày càng phân bổ sang Bình Dương, Long An và Đồng Nai cũ.

Với nhà thấp tầng, tỷ trọng nguồn cung bán mới của TP.HCM cũ cũng giảm từ khoảng 40-70% trước đây xuống còn 20-40% kể từ năm 2024.

Đằng sau những con số này là một thay đổi lớn hơn: Không gian của thị trường bất động sản đang được mở rộng theo không gian của hạ tầng.

Khi thời gian di chuyển được rút ngắn và khả năng kết nối được cải thiện, khoảng cách vật lý tới trung tâm không còn mang ý nghĩa tuyệt đối như trước. Một bất động sản ở xa hơn nhưng kết nối tốt, có trường học, y tế, thương mại, không gian xanh và cộng đồng cư dân hoàn chỉnh có thể tạo ra giá trị sử dụng khác hẳn một dự án chỉ sở hữu lợi thế về khoảng cách địa lý.

Người mua cũng đang thay đổi

Nguồn cung dịch chuyển là một nửa của câu chuyện. Nửa còn lại nằm ở chính người mua nhà.

CBRE cho rằng nếu trước đây bất động sản thường được nhìn nhận như một tài sản đầu tư với kỳ vọng tăng giá nhanh, người mua hiện quan tâm nhiều hơn đến giá trị sử dụng thực tế, chất lượng môi trường sống và khả năng đáp ứng nhu cầu của gia đình trong dài hạn.

Một khảo sát người tiêu dùng bất động sản quý II/2026 được CBRE dẫn lại cho thấy 69% người được khảo sát tại TP.HCM chấp nhận dịch chuyển ra vùng ven hoặc các đô thị mới để đổi lấy không gian sống rộng hơn và mức giá hợp lý hơn. Chỉ 27% vẫn ưu tiên sống gần khu vực trung tâm dù phải chấp nhận diện tích nhỏ và mức giá cao hơn.

Đáng chú ý, 72% người mua ở lựa chọn những khu vực có hạ tầng mới và khả năng kết nối tốt.

Những tỷ lệ này phần nào lý giải vì sao cuộc cạnh tranh giữa các dự án bất động sản trong giai đoạn tới có thể không còn đơn thuần là cuộc cạnh tranh về vị trí.

Người mua một căn nhà cũng đồng thời mua môi trường mà gia đình mình sẽ sống trong nhiều năm: Khoảng xanh, trường học của con, nơi chăm sóc sức khỏe, chỗ mua sắm, không gian vui chơi và khả năng di chuyển tới nơi làm việc.

Theo nghiên cứu của CBRE, chất lượng sống đang dần vượt lên trên yếu tố vị trí trong các tiêu chí được người mua quan tâm. Không gian phục vụ sức khỏe, thể thao, làm việc linh hoạt và những tiện ích phục vụ đời sống hàng ngày ngày càng trở thành nhu cầu cốt lõi của thế hệ người mua nhà mới.

Từ một căn nhà đến một hệ sinh thái sống

Sự thay đổi trong nhu cầu đó đang kéo theo thay đổi trong cách phát triển dự án.

Theo CBRE, nếu một giai đoạn dài thị trường gắn với các dự án đơn lẻ hoặc những khu đô thị vệ tinh quy mô hạn chế, xu hướng tiếp theo là các đô thị tích hợp đa chức năng, nơi cư dân có thể sống, làm việc, học tập, mua sắm và giải trí trong cùng một hệ sinh thái.

Một khái niệm được CBRE đặc biệt nhắc tới là “15-minute city” – đô thị 15 phút, nơi các nhu cầu thiết yếu như giáo dục, y tế, mua sắm, giải trí và làm việc có thể được tiếp cận trong khoảng 15 phút di chuyển.

Điểm đáng chú ý không nằm ở con số 15 phút một cách máy móc, mà ở sự thay đổi trong tư duy quy hoạch: Thay vì buộc cư dân phải di chuyển ra khỏi nơi ở để đáp ứng phần lớn nhu cầu hàng ngày, các chức năng của cuộc sống được đưa vào cùng một không gian đô thị.

Đây cũng là một trong những lý do Nam Long Experience 2026 lựa chọn cách tái hiện hệ sinh thái đô thị thay vì chỉ trưng bày từng sản phẩm nhà ở. Không gian hơn 4.000m2 của triển lãm được xây dựng để người tham quan tiếp cận các dự án thông qua sa bàn, hình ảnh hiện hữu, hoạt động trải nghiệm, các dịch vụ giáo dục, y tế, môi trường và quản lý đô thị.

Ở góc độ rộng hơn, CBRE cho rằng TP.HCM đang chuyển từ mô hình đô thị đơn tâm sang mô hình siêu đô thị đa cực, được hỗ trợ bởi metro, các tuyến vành đai, cao tốc và hệ sinh thái công nghiệp - logistics của toàn vùng.

Điều đó cũng khiến khái niệm “vị trí đắc địa” cần được nhìn rộng hơn. Thay vì chỉ đo bằng số kilomet tới trung tâm, vị trí ngày càng được đánh giá bằng khả năng kết nối với hạ tầng và khả năng đáp ứng nhu cầu sống ngay tại nơi cư dân lựa chọn an cư.

Một thước đo khác cho “giá trị thực”

Dữ liệu giá nhà cũng cho thấy một nghịch lý đáng chú ý.

Theo CBRE, dù nguồn cung từng trải qua giai đoạn suy giảm kéo dài, giá căn hộ sơ cấp tại TP.HCM trong giai đoạn 2021-2026 vẫn tăng bình quân khoảng 14% mỗi năm, trong khi giá thứ cấp tăng khoảng 12% mỗi năm.

CBRE dự báo trong những năm tới, giá bán sơ cấp căn hộ có thể tiếp tục tăng trung bình khoảng 11% mỗi năm. Với nhà thấp tầng, giá sơ cấp và thứ cấp được dự báo duy trì mức tăng khoảng 5-6% mỗi năm trong giai đoạn 2026-2028.

Nhưng chính khi giá bất động sản ngày càng cao, câu hỏi của người mua cũng trở nên khắt khe hơn: Số tiền bỏ ra thực sự mua được điều gì?

Đó cũng là điểm gặp nhau giữa góc nhìn thị trường của CBRE và chủ đề “Bất động sản giá trị thực” mà Nam Long đặt ra tại triển lãm năm nay.

Tại lễ khai mạc, Nam Long xác định ba trụ cột của khái niệm này gồm sản phẩm thực, giá trị thực và cam kết thực. Trong đó, “giá trị thực” được gắn với mô hình đô thị tích hợp có khả năng đáp ứng đồng thời nhu cầu sống, làm việc, học tập, vui chơi và mua sắm; còn “cam kết thực” nằm ở khả năng biến quy hoạch, bản vẽ thành những khu đô thị có cư dân, tiện ích và đời sống thực tế.

Từ góc nhìn của đơn vị nghiên cứu thị trường, CBRE đưa ra một cách tiếp cận tương đồng nhưng rộng hơn: Giá trị của một dự án trong dài hạn không chỉ được quyết định bởi vị trí hay tốc độ tăng giá, mà được hình thành từ chất lượng quy hoạch, khả năng vận hành, kết nối hạ tầng, hệ sinh thái tiện ích và cộng đồng cư dân.

Bà Dương Thùy Dung, Giám đốc điều hành, Bộ phận Nghiên cứu và Tư vấn CBRE Việt Nam nhận định: “Nhìn về dài hạn, thị trường bất động sản đang chứng kiến sự chuyển đổi từ tư duy sở hữu tài sản sang tư duy sở hữu giá trị sống”.

Theo bà, những dự án đáp ứng nhu cầu ở thực, được phát triển trên nền tảng quy hoạch bài bản, hạ tầng đồng bộ, môi trường sống chất lượng và hệ sinh thái tiện ích hoàn chỉnh sẽ có khả năng tạo ra giá trị bền vững hơn.

Sự phân hóa vì vậy có thể trở nên rõ rệt hơn trong chu kỳ tiếp theo.

Theo CBRE, những khu đô thị có kết nối hạ tầng tốt, không gian xanh quy mô lớn, hệ thống tiện ích đầy đủ, khả năng vận hành chuyên nghiệp và đáp ứng nhu cầu sống đa thế hệ sẽ có lợi thế trong việc thu hút người mua ở thực và duy trì giá trị tài sản dài hạn.

Ngược lại, các dự án thiếu tiện ích, chưa hình thành cộng đồng cư dân hoặc phụ thuộc chủ yếu vào kỳ vọng tăng giá sẽ chịu áp lực cạnh tranh lớn hơn.

Nếu trước đây người mua có thể bắt đầu câu chuyện bất động sản bằng câu hỏi “dự án này nằm ở đâu?”, những chuyển động mà CBRE chỉ ra cho thấy câu hỏi ngày càng quan trọng hơn có lẽ là: “sống ở đó sẽ như thế nào?”.

Và đó cũng có thể là thay đổi lớn nhất khi thị trường chuyển từ việc định giá một mét vuông nhà đất sang định giá chất lượng của cả một hệ sinh thái sống.