Luật Đất đai sửa đổi: Sổ đỏ hộ gia đình sẽ không còn chỉ ghi tên 1 người?

Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) đang đề xuất thay đổi cách thể hiện thông tin trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất (sổ đỏ), đặc biệt đối với trường hợp có nhiều người cùng quyền sử dụng đất.

Sổ đỏ hộ gia đình phải ghi đầy đủ tên tất cả người chung quyền sử dụng đất?

Theo khoản 2 Điều 64 dự thảo, trường hợp thửa đất có nhiều người chung quyền sử dụng đất, nhiều người cùng sở hữu tài sản gắn liền với đất hoặc quyền sử dụng đất của hộ gia đình thì Giấy chứng nhận phải ghi đầy đủ tên của tất cả các thành viên có chung quyền.

Việc xác định thành viên có chung quyền sử dụng đất của hộ gia đình để ghi tên trên sổ đỏ sẽ do các thành viên tự thỏa thuận và tự chịu trách nhiệm trước pháp luật về nội dung kê khai.

Quy định này có sự thay đổi so với Luật Đất đai năm 2024. Theo khoản 2 Điều 135 Luật Đất đai 2024, trường hợp có nhiều người chung quyền sử dụng đất, chung quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất thì có thể cấp Giấy chứng nhận cho từng người. Nếu các bên có yêu cầu, cơ quan có thẩm quyền có thể cấp chung một Giấy chứng nhận và trao cho người đại diện.

Đối với đất thuộc quyền sử dụng của hộ gia đình, pháp luật hiện hành còn cho phép các thành viên có chung quyền sử dụng đất yêu cầu cấp một Giấy chứng nhận chỉ ghi tên người đại diện hộ gia đình.

Trong khi đó, theo đề xuất mới, phương án chỉ ghi tên người đại diện hộ gia đình không còn được quy định, thay vào đó là yêu cầu thể hiện đầy đủ tên những thành viên có chung quyền sử dụng đất trên Giấy chứng nhận.

Bên cạnh thay đổi về cách ghi tên, dự thảo còn đưa Giấy chứng nhận điện tử vào luật và xác định rõ giá trị pháp lý của hình thức này.

Theo khoản 1 Điều 63 dự thảo, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất được cấp theo mẫu thống nhất trên phạm vi cả nước, gồm Giấy chứng nhận dạng giấy và Giấy chứng nhận điện tử.

Đáng chú ý, dự thảo xác định Giấy chứng nhận điện tử có giá trị pháp lý như Giấy chứng nhận dạng giấy. Như vậy, sổ đỏ điện tử không chỉ được sử dụng để tra cứu hoặc cung cấp thông tin mà có giá trị pháp lý tương đương với bản giấy.

Đây là điểm mới so với khoản 1 Điều 134 Luật Đất đai 2024, khi quy định hiện hành xác định Giấy chứng nhận được cấp theo mẫu thống nhất trong cả nước nhưng chưa quy định trực tiếp hai hình thức Giấy chứng nhận dạng giấy và điện tử trong luật.

Dự thảo cũng không đặt ra yêu cầu người đang sử dụng sổ đỏ bản giấy phải chuyển đổi sang sổ đỏ điện tử.

Một thay đổi khác liên quan đến nguyên tắc cấp Giấy chứng nhận là dự thảo không còn quy định cho phép cấp chung một sổ đỏ đối với nhiều thửa đất nông nghiệp cùng địa bàn cấp xã.

Theo khoản 1 Điều 64 dự thảo, Giấy chứng nhận được cấp theo từng thửa đất cho người có quyền sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất có nhu cầu và đủ điều kiện. Giấy chứng nhận cũng được cấp cho người quản lý đất theo quy định.

Trong khi đó, Luật Đất đai 2024 cho phép người sử dụng nhiều thửa đất nông nghiệp tại cùng một xã, phường hoặc thị trấn được cấp chung một Giấy chứng nhận nếu có nhu cầu.

Do đó, nội dung đang được đề xuất xác định nguyên tắc cấp sổ đỏ theo từng thửa đất. Tuy nhiên, việc dự thảo không còn ghi nhận trường hợp cấp chung nêu trên chưa đồng nghĩa với việc có quy định cấm cấp chung sổ đỏ cho nhiều thửa đất trong mọi trường hợp.

Một nội dung khác đáng chú ý tại khoản 5 Điều 64 dự thảo là đề xuất xem xét cấp Giấy chứng nhận đối với một số trường hợp đang sử dụng đất có vi phạm về thủ tục trước ngày 1/8/2024.

Theo đó, việc xem xét cấp sổ đỏ được thực hiện nếu trường hợp sử dụng đất đáp ứng đầy đủ các điều kiện theo quy định. Thửa đất phải được sử dụng ổn định, không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch và không ảnh hưởng đến quốc phòng, an ninh, bảo vệ môi trường cũng như an toàn công trình.

Như vậy, việc có vi phạm về thủ tục trước ngày 1/8/2024 không đồng nghĩa với việc đương nhiên được cấp sổ đỏ. Người sử dụng đất vẫn phải đáp ứng đầy đủ các điều kiện được đặt ra trong dự thảo.

Đây là nội dung được đề xuất theo hướng xem xét giải quyết một số trường hợp sử dụng đất có vi phạm về thủ tục đã phát sinh trước thời điểm nêu trên.

Thêm trường hợp đất không được cấp sổ đỏ khi đã có thông báo thu hồi đất còn hiệu lực

Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) cũng bổ sung, điều chỉnh các trường hợp không được cấp Giấy chứng nhận.

Theo điểm c khoản 1 Điều 68 dự thảo, người sử dụng đất, người quản lý đất không được cấp Giấy chứng nhận đối với đất đã có thông báo thu hồi đất còn hiệu lực hoặc đất đã có quyết định thu hồi đất của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền.

Riêng trường hợp đã quá 3 năm kể từ thời điểm có quyết định thu hồi đất nhưng quyết định chưa được thực hiện thì không thuộc trường hợp bị loại trừ này.

So với Luật Đất đai 2024, điểm đáng chú ý là dự thảo bổ sung trường hợp đất đã có thông báo thu hồi còn hiệu lực. Theo quy định hiện hành, trường hợp không cấp sổ đỏ chủ yếu được xác định đối với đất đã có quyết định thu hồi, trừ trường hợp đã quá 3 năm kể từ thời điểm có quyết định thu hồi mà không thực hiện.

Ngoài trường hợp trên, Điều 68 dự thảo còn quy định không cấp Giấy chứng nhận đối với đất thuê, thuê lại của người sử dụng đất, trừ trường hợp thuê, thuê lại đất của chủ đầu tư xây dựng kinh doanh kết cấu hạ tầng phù hợp với dự án đầu tư đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt; đất nhận khoán, trừ trường hợp được công nhận quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật.

Đất đang có tranh chấp, đang bị kê biên hoặc áp dụng biện pháp khác để bảo đảm thi hành án theo quy định của pháp luật về thi hành án dân sự, cũng như trường hợp quyền sử dụng đất đang bị áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời theo quy định của pháp luật, cũng thuộc diện không được cấp Giấy chứng nhận theo đề xuất.

Không chỉ quyền sử dụng đất, dự thảo còn quy định các trường hợp tài sản gắn liền với đất không được cấp Giấy chứng nhận. Trong đó có tài sản gắn liền với đất mà thửa đất có tài sản đó thuộc trường hợp không cấp hoặc không đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận.

Các trường hợp khác gồm nhà ở hoặc công trình xây dựng tạm thời trong thời gian xây dựng công trình chính; công trình tạm thời bằng vật liệu tranh, tre, nứa, lá, đất; công trình phụ trợ nằm ngoài phạm vi công trình chính và phục vụ việc quản lý, sử dụng, vận hành công trình chính.

Tài sản gắn liền với đất đã có thông báo hoặc quyết định giải tỏa, hoặc đã có quyết định thu hồi đất của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cũng không được cấp Giấy chứng nhận, trừ trường hợp đã quá 3 năm kể từ thời điểm có thông báo, quyết định mà không thực hiện.

Dự thảo đồng thời loại trừ trường hợp nhà ở, công trình được xây dựng sau thời điểm công bố cấm xây dựng; xây dựng lấn, chiếm mốc giới bảo vệ công trình hạ tầng kỹ thuật, di tích lịch sử - văn hóa đã xếp hạng; hoặc tài sản gắn liền với đất được tạo lập sau thời điểm quy hoạch được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt nhưng không phù hợp với quy hoạch được duyệt tại thời điểm cấp Giấy chứng nhận.

Ngoại lệ được nêu đối với trường hợp chủ sở hữu nhà ở, công trình xây dựng không phải là nhà ở có giấy phép xây dựng có thời hạn theo quy định của pháp luật về xây dựng.

Ngoài ra, tài sản thuộc sở hữu của Nhà nước, trừ trường hợp tài sản đã được xác định là phần vốn của Nhà nước đóng góp vào doanh nghiệp theo hướng dẫn của Bộ Tài chính, cũng không thuộc diện được cấp Giấy chứng nhận. Dự thảo còn quy định không cấp Giấy chứng nhận đối với tài sản gắn liền với đất không thuộc trường hợp được cấp Giấy chứng nhận theo quy định của Chính phủ.

Như vậy, các đề xuất trong dự thảo tập trung vào nhiều khâu của việc cấp sổ đỏ, từ cách xác định và thể hiện người có chung quyền sử dụng đất, hình thức Giấy chứng nhận điện tử, nguyên tắc cấp theo từng thửa đất đến việc xem xét cấp cho một số trường hợp vi phạm thủ tục trước ngày 1/8/2024 và bổ sung các trường hợp không được cấp Giấy chứng nhận.

Dự thảo Luật Đất đai 2026 dự kiến được Quốc hội khóa XVI thông qua tại Kỳ họp thứ 2, vào tháng 10/2026.