Mất đến 80 năm dành dụm để mua được căn nhà 'bình dân', giá ở Hà Nội đang vượt Thượng Hải, London, New York, Tokyo

Báo cáo của Chứng khoán SHS cho thấy, hệ số giá nhà trên thu nhập (Price to Income – P/I) của Việt Nam hiện ở mức “nghẹt thở” nhất thế giới. Giữa năm 2025, chỉ số này chạm ngưỡng 27,3 lần, tức giá một căn hộ trung bình cao gấp hơn 27 năm thu nhập của một hộ gia đình – trong giả định toàn bộ khoản thu nhập được dành để mua nhà, không ăn, không mặc, không chi tiêu.

Nếu tuân thủ nguyên tắc tài chính an toàn chỉ dành tối đa 1/3 thu nhập cho nhà ở, con số này còn bi đát hơn: một gia đình phải mất tới 80 năm dành dụm mới mua nổi một căn hộ bình thường. 80năm lao động, từ tuổi xanh đến khi mái đầu bạc trắng, vẫn chưa chắc chạm được vào cánh cửa ngôi nhà của chính mình.

Giá nhà/thu nhập tại Việt Nam đang cao hàng đầu thế giới

Thực tế ấy phản ánh tình trạng nhà ở ngày càng khó tiếp cận với phần đông người dân. Không phải ngẫu nhiên Thủ tướng đã từng đặt câu hỏi liệu có hay không những bàn tay thao túng, “thổi giá” khiến chung cư “cao mãi và cao nữa”. Giá nhà không còn là những con số vô tri, mà là áp lực tài chính đè nặng lên hàng triệu gia đình trẻ.

Ngay cả với cặp vợ chồng có thu nhập khá, khoảng 30 triệu đồng/tháng, việc mua nhà vẫn gần như bất khả thi nếu thiếu sự hỗ trợ từ gia đình hoặc tiếp cận được các gói tín dụng ưu đãi. Theo nguyên tắc an toàn tài chính, khoản trả góp không nên vượt quá 35% thu nhập, đồng nghĩa với việc “đa số người Việt Nam không thể mua nổi nhà” nếu chỉ dựa vào sức lao động thuần túy.

Cơ hội sở hữu nhà, vì thế, ngày càng thu hẹp với những người làm công ăn lương. Chỉ số ít người có bước nhảy vọt hiếm hoi - trở thành lãnh đạo cấp cao, doanh nhân thành đạt hoặc được gia đình hậu thuẫn mới có thể vượt qua “bức tường giá cả”. Còn với phần đông, giấc mơ “an cư lạc nghiệp” vẫn lặng lẽ trôi xa.

Giá nhà Hà Nội vượt cả London, New York, Thượng Hải...

Từ năm 2014 đến giữa 2025, thu nhập bình quân đầu người tại Hà Nội tăng từ 4,11 triệu lên 8,3 triệu đồng/tháng, tức gấp 2 sau hơn 10 năm, với tốc độ tăng khoảng 6,4%/năm. Ngược lại, giá căn hộ trung bình đã leo từ 25 triệu lên 75,5 triệu đồng/m², tức tăng hơn gấp 3, tương đương tốc độ gần 12%/năm. Đến quý II/2025, giá căn hộ bình quân ở Hà Nội đã chạm 75 - 80 triệu đồng/m², còn tại TP. HCM vọt lên 77 - 89 triệu đồng/m², những mức giá quá sức tưởng tượng với một hộ gia đình bình thường.

1 triệu USD chỉ mua được 33m² căn hộ hạng sang ở Hà Nội, vượt cả các thành phố lớn trên thế giới như London (34m²), New York (34m²), Thượng Hải (44m²), Tokyo (58m²). TP.HCM “dễ thở” hơn một chút với 68m², nhưng vẫn thuộc nhóm cao nhất thế giới.

SHS tổng hợp

Những dữ liệu này phản ánh một thực tế "chua chát": khó khăn trong việc mua nhà không còn là câu chuyện “ai chăm chỉ hơn, ai tiết kiệm giỏi hơn”, mà là vấn đề cấu trúc của nền kinh tế. Giá nhà tăng quá nhanh, bỏ xa tốc độ cải thiện thu nhập. Trong khi đó, chi phí sinh hoạt thiết yếu như ăn uống, y tế, giáo dục liên tục leo thang, khiến khoản tiết kiệm ngày càng teo tóp. Dù người trẻ có “thắt lưng buộc bụng” đến mức nào, họ cũng khó lòng bù đắp nổi khoảng cách.

SHS kiến nghị chính sách cần tăng mạnh nguồn cung nhà ở xã hội và vừa túi tiền, hạ chi phí đầu vào, kiểm soát đầu cơ và thao túng giá.

SHS cho rằng một trong những gốc rễ của tình trạng này là nhu cầu nhà ở tăng vọt từ làn sóng đô thị hóa tập trung. Tỷ lệ dân số sống ở đô thị của Việt Nam dự kiến đạt 50% vào năm 2040 theo World Bank, trong đó riêng Hà Nội và TP. HCM được dự báo chiếm khoảng 2/3 tổng nhu cầu nhà ở mới. Lực hút việc làm khiến dòng người đổ về hai đô thị trung tâm, tạo áp lực cầu nhà đất nội đô luôn ở mức cao.

Cùng với đó là tâm lý coi đất đai như kênh tích lũy an toàn, “nơi giữ tiền” đáng tin cậy hơn so với các kênh tài chính biến động. Tâm lý “giữ đất chờ giá lên” khiến nhiều người và nhà đầu tư sẵn sàng mua rồi để đó, làm nguồn cung thực tế trên thị trường khan hiếm, vô hình trung đẩy giá lên cao hơn nữa.