Chuyên gia: Thuế đất bỏ hoang phải từ 1-5% mỗi năm mới đủ sức răn đe

Thị trường bất động sản Việt Nam đang đối mặt với nghịch lý giá nhà đất tại các đô thị liên tục tăng cao, trong khi thanh khoản sụt giảm, khiến nhiều phân khúc rơi vào tình trạng đình trệ. Trong bối cảnh đó, Nghị quyết số 21, ban hành ngày 28/7/2026, được xem là định hướng quan trọng cho việc sửa đổi Luật Đất đai và các quy định pháp lý liên quan.

Giá nhà đất tăng cao, chuyên gia cảnh báo nguy cơ tồn kho kéo dài hàng chục năm

Nhận định về tình trạng bế tắc của thị trường trong talkshow "Chính sách đất đai mới sẽ đập tan ngáo giá bất động sản, càng ôm đất càng dễ gãy sóng?" do VTC News thực hiện, GS. Đặng Hùng Võ - Nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường cho biết, trong giai đoạn 2014–2024, giá nhà thương mại giá rẻ tại các đô thị lớn đã tăng gấp 3 lần, từ 11 triệu đồng/m2 lên 33 triệu đồng/m2, trong khi khối lượng giao dịch thành công gần như bằng không.

Theo ông, Nghị quyết 21 đưa ra định hướng Nhà nước chỉ sử dụng phương pháp bảng giá đất nhân với hệ số điều chỉnh để quyết định giá đất, không áp dụng các phương pháp định giá khác. Điểm khác biệt căn bản so với Nghị quyết 18 trước đây là bảng giá đất sẽ căn cứ vào nhu cầu đầu tư phát triển, thay vì chạy theo giá thị trường. Nguyên nhân là thị trường Việt Nam chưa có đủ dữ liệu giao dịch trung thực do tình trạng khai hai giá trên hợp đồng.

Ở góc độ doanh nghiệp, chuyên gia bất động sản Rich Nguyễn (nhà sáng lập Học viện Bất động sản Rich Nguyen Academy) cho rằng việc nâng bảng giá đất tiệm cận thị trường sẽ làm tăng chi phí đền bù, giải phóng mặt bằng và chi phí đầu vào. Cùng với giá vật liệu và lãi suất ngân hàng thả nổi lên tới 14–16%, dòng tiền của các chủ đầu tư đang chịu áp lực lớn.

Theo ông Rich Nguyễn, giá nhà đất neo cao nhưng thanh khoản thấp còn do lượng hàng tồn từ các dự án cũ quá lớn. Thậm chí, nếu dừng cấp phép dự án mới trong 20 năm tới, nguồn cung hiện hữu vẫn chưa thể được hấp thụ hết. Trong bối cảnh lãi suất cao và pháp lý ngày càng chặt chẽ, những nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính lớn để lướt sóng ngắn hạn sẽ khó thành công. Ông nhận định năm 2026 đánh dấu sự khởi đầu của một chu kỳ mới với cách đầu tư hoàn toàn khác.

Dự báo về thị trường nhà ở Hà Nội, chuyên gia Rich Nguyễn cho rằng trong 2 năm tới, giá đất và chung cư nội đô chỉ có thể đi ngang hoặc giảm. Đến giai đoạn 2027–2028, giá căn hộ chung cư được dự báo điều chỉnh giảm ít nhất 30% so với mặt bằng giá ảo hiện tại.

Theo ông, xu hướng này xuất phát từ chiến lược quy hoạch đa cực, đa trung tâm, việc tháo gỡ pháp lý cho khoảng 3.000 dự án tồn đọng và chính sách phát triển nhà ở cho thuê dài hạn từ 15 đến 20 năm nhằm bảo đảm an sinh xã hội. Khi nguồn cung tăng mạnh, các chủ đầu tư sẽ buộc phải giảm giá bán để duy trì hoạt động.

Để tăng nguồn cung nhà ở vừa túi tiền, GS. Đặng Hùng Võ cho rằng Nhà nước cần kiểm soát giá bán thực tế. Đồng thời, doanh nghiệp cần cải tiến công nghệ xây dựng, sử dụng vật liệu thay thế có giá thấp và học hỏi kinh nghiệm của Nhật Bản, Hàn Quốc trong việc tối ưu hóa không gian căn hộ theo chiều cao, thay vì lãng phí diện tích.

Đối với phân khúc đất nền, Nghị quyết 21 định hướng hạn chế tối đa việc phân lô bán nền tại các đô thị, chuyển sang mô hình phát triển theo chiều cao, đô thị nén gắn với giao thông công cộng (TOD).

GS. Đặng Hùng Võ cho rằng việc phân lô bán nền khiến đất đai bị bỏ hoang, ảnh hưởng đến kiến trúc đô thị và biến dòng vốn xã hội thành “đồng tiền chết” bị chôn trong đất.

Theo kinh nghiệm quốc tế, phân lô bán nền chủ yếu được coi là giải pháp nhà ở xã hội dành cho người nghèo ở nông thôn và được kiểm soát nghiêm ngặt. Trong khi đó, tại Việt Nam, dòng tiền từ đô thị lại đổ về mua gom đất nền nông thôn để thổi giá, tạo ra những cơn sốt đất ảo, thể hiện rõ qua các cuộc đấu giá ở vùng ven.

Làm rõ vấn đề này, chuyên gia Rich Nguyễn phân biệt hành vi phân lô bán nền trong các dự án với việc tách thửa của hộ gia đình. Theo ông, quy định cấm phân lô bán nền tại các khu vực đô thị theo Luật Kinh doanh bất động sản, cùng việc nâng diện tích tách thửa tối thiểu, chẳng hạn mức 50m2 tại Hà Nội, sẽ góp phần loại bỏ các chiêu thức thao túng giá của giới đầu cơ.

Trong tầm nhìn 5–10 năm tới, ông dự báo đất nền vùng ven có hạ tầng kém, dân cư thưa thớt có thể giảm giá 30–50% nhưng vẫn khó thanh khoản. Dư địa tăng trưởng bền vững sẽ tập trung ở những sản phẩm có pháp lý đầy đủ, đáp ứng nhu cầu sử dụng thực tế hoặc nằm cạnh các đại đô thị có tiện ích nổi bật, gắn với hạ tầng giao thông phát triển theo mô hình TOD.

Đề xuất đánh thuế đất bỏ hoang 1-5% mỗi năm, kiểm tra qua điện nước và camera

Một vấn đề khác được đề cập trong Nghị quyết 21 là chính sách thuế nhằm tăng chi phí đối với đất bỏ hoang và các dự án chậm đưa vào sử dụng.

GS. Đặng Hùng Võ cho rằng việc chôn vốn vào bất động sản bỏ hoang làm ảnh hưởng đến nền kinh tế. Ông đề xuất Việt Nam có thể ban hành luật thuế riêng đối với tài sản không được sử dụng, đồng thời áp dụng các biện pháp kiểm tra đơn giản như giám sát lượng điện, nước tiêu thụ hoặc sử dụng hệ thống camera theo kinh nghiệm của Trung Quốc.

Đồng tình với định hướng này, chuyên gia Rich Nguyễn nhận định thuế đất bỏ hoang là xu hướng tất yếu, nhưng cần có bộ tiêu chí xác định rõ ràng và liên thông dữ liệu giữa ngân hàng, công chứng, đất đai. Theo ông, mức thuế từ 1% đến 5% mỗi năm mới đủ sức răn đe.

Bên cạnh đó, quy định giới hạn thời gian gia hạn dự án tối đa 24 tháng đang buộc các doanh nghiệp găm giữ đất phải bán hàng hoặc chuyển nhượng dự án. Điều này được dự báo sẽ thúc đẩy hoạt động mua bán, sáp nhập (M&A), tạo lợi thế cho những doanh nghiệp có năng lực triển khai thực tế.

Về niên hạn chung cư, GS. Đặng Hùng Võ phân tích rằng các công trình xây dựng đều có tuổi thọ kết cấu cơ học, phổ biến là 70 năm theo tiêu chuẩn quốc tế. Với những chung cư cao 30–40 tầng, việc cơi nới để tạo kinh phí tái thiết là không khả thi.

Tuy nhiên, ông cho rằng pháp luật cần bảo đảm tính nhân văn. Nếu công trình hết thời hạn 70 năm nhưng vẫn an toàn, người dân cần được tiếp tục sinh sống. Chỉ khi kết quả kiểm định xác định công trình xuống cấp, nguy hiểm mới tiến hành di dời và áp dụng cơ chế đóng góp chi phí xây dựng lại một cách công bằng giữa cư dân và chủ đầu tư.

Theo chuyên gia Rich Nguyễn, người mua nhà hiện nay đã thay đổi tâm lý, thường xuyên đặt câu hỏi về niên hạn công trình và phương án xử lý khi hết thời hạn sử dụng. Điều này khiến thị trường phân hóa rõ hơn: các căn hộ mới ở vị trí trung tâm, có đơn vị quản lý tốt, vẫn có khả năng giữ giá như một tài sản; trong khi chung cư cũ đã sử dụng vài chục năm và xuống cấp sẽ chịu mức chiết khấu lớn, dần trở thành “tiêu sản”.

Đánh giá tổng thể quá trình tái cấu trúc theo Nghị quyết 21, GS. Đặng Hùng Võ cho rằng Việt Nam cần thay đổi tư duy về bất động sản, học hỏi các nước G7 trong việc coi đất đai là hạ tầng phục vụ sản xuất, kinh doanh, thay vì nơi cất giữ tiền. Qua đó, dòng vốn xã hội có thể dịch chuyển sang các ngành công nghiệp và công nghệ cao.

Trong khi đó, chuyên gia Rich Nguyễn cho rằng 3 nhóm được hưởng lợi trực tiếp từ chính sách mới là người mua nhà phục vụ nhu cầu thực, doanh nghiệp bất động sản có năng lực triển khai dự án và nhà đầu tư chuyên nghiệp dài hạn.

Ngược lại, 3 nhóm chịu áp lực đào thải lớn nhất là doanh nghiệp yếu kém về tài chính, giới đầu cơ lướt sóng ngắn hạn và các chủ thể găm giữ đất bỏ hoang, không tạo ra giá trị cho xã hội.

Thị trường bất động sản đang bước vào giai đoạn tái cấu trúc, với lợi thế dần thuộc về những doanh nghiệp, nhà đầu tư có năng lực thực chất, đáp ứng nhu cầu ở thực và tạo ra giá trị bền vững.