GS Đặng Hùng Võ: Đô thị mà cứ chia lô bán nền thì bao giờ mới xây được nhà?

Đất nền thành “đồng tiền chết”, đô thị mất kiến trúc

Thị trường bất động sản Việt Nam từ lâu chứng kiến tình trạng đất nền được mua đi bán lại, trong khi nhiều khu đất không được đưa vào xây dựng. Theo GS Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường, đây không chỉ là câu chuyện đầu cơ mà còn là vấn đề sử dụng nguồn lực và tổ chức không gian đô thị.

“Đô thị mà cứ chia lô bán nền thì bao giờ xây được nhà? Đô thị đó nó sẽ mất phần kiến trúc”, GS Đặng Hùng Võ nêu quan điểm tại talkshow "Chính sách đất đai mới sẽ đập tan ngáo giá BĐS, càng ôm đất càng dễ “gãy sóng”?, do VTC News tổ chức.

Theo ông, khi người mua chỉ nắm giữ đất mà không xây dựng, đô thị khó hình thành không gian sống hoàn chỉnh. Đất có thể đã được giao dịch, giá trị trên thị trường có thể tăng lên, nhưng nếu không có công trình, hạ tầng và hoạt động kinh tế đi kèm, nguồn lực vẫn chưa được khai thác hiệu quả.

Vị chuyên gia gọi dòng tiền đổ vào đất nền rồi nằm yên là “đồng tiền chết”. Thay vì được đưa vào xây dựng, sản xuất và phát triển các hoạt động kinh tế, vốn bị giữ lại trong những thửa đất chưa được khai thác.

Từ góc nhìn này, việc hạn chế phân lô bán nền tại đô thị theo định hướng được đề cập trong Nghị quyết 21 không đơn thuần là thay đổi cách thức giao dịch bất động sản. Điều quan trọng hơn là chuyển từ phát triển đô thị dàn trải sang hình thành không gian đô thị có tổ chức, gắn với quy hoạch và nhu cầu sử dụng thực tế.

GS Đặng Hùng Võ cho rằng quy hoạch phải đi trước, định hướng rõ cách thức phát triển đô thị. Khi đất đai được đưa vào một cấu trúc phát triển thống nhất, việc tạo ra giá trị không chỉ nằm ở hoạt động mua bán từng thửa đất mà còn ở khả năng hình thành các khu vực đô thị có giá trị kinh tế cao hơn.

Ông dẫn thực tế tại một số khu vực ngoại thành Hà Nội, nơi đất nền từng được đẩy giá lên mức một thửa đất có giá một vài tỉ đồng, dù không gian phát triển chưa tương xứng với mức giá. Theo ông, những cơn sốt như vậy có thể tạo ra giá trị tài sản trên giấy nhưng không đồng nghĩa với quá trình đô thị hóa thực chất.

Siết phân lô bán nền có đủ sức chặn đầu cơ?

Theo GS Đặng Hùng Võ, cần phân biệt định hướng chính sách với những quy định pháp luật cụ thể. Nghị quyết đưa ra định hướng, còn mức độ hạn chế phân lô bán nền và khả năng ngăn chặn hành vi thổi giá sẽ phụ thuộc vào các quy định được xây dựng, sửa đổi và triển khai sau đó.

Vì vậy, không thể mặc nhiên cho rằng việc siết phân lô bán nền sẽ lập tức xóa bỏ đầu cơ đất đai.

Điều ông nhấn mạnh là phải nhìn vào cách các quốc gia tổ chức thị trường đất nền. Theo vị chuyên gia, tại một số nước, mô hình chia lô bán nền được sử dụng như một giải pháp tạo lập nhà ở giá thấp cho người thu nhập thấp, người dân nông thôn hoặc những khu vực mở rộng của đô thị. Người dân có thể mua đất trước, sau đó tích lũy thêm nguồn lực để xây dựng nhà ở theo khả năng tài chính.

Tuy nhiên, mô hình này cần được kiểm soát chặt chẽ để phục vụ đúng đối tượng và mục tiêu ban đầu.

Ông cho rằng tại Việt Nam, việc cho phép chia lô bán nền ở nông thôn cũng có thể dẫn đến hệ quả ngoài mong muốn. Đất vốn được kỳ vọng phục vụ nhu cầu ở của người dân và các hộ gia đình tách hộ có thể trở thành hàng hóa thu hút dòng tiền đầu cơ từ khu vực đô thị.

Khi người có tiền đổ về mua đất, giá tăng nhanh, những người thực sự cần đất để ở lại gặp khó khăn hơn trong việc tiếp cận.

“Thế nhưng ngay lập tức nó không sử dụng để phát triển đất ở cho các hộ gia đình mà con cháu tách hộ rất nhiều mà nó lại làm ra một khu vực đất nền ở nông thôn để những người có tiền từ đô thị về mua và nó tăng giá vù vù”, ông phân tích.

Vấn đề vì thế không chỉ nằm ở việc cho phép hay hạn chế phân lô bán nền, mà còn ở cơ chế quản lý để đất được sử dụng đúng mục đích, đúng nhu cầu và không trở thành công cụ đẩy giá.

Muốn nhà rẻ hơn, không thể chỉ trông chờ giá đất giảm

Một nghịch lý của thị trường bất động sản là ngay cả khi bàn đến mục tiêu tăng nguồn cung nhà ở vừa túi tiền, các giải pháp thường tập trung nhiều vào đất đai, trong khi chi phí xây dựng và cách thiết kế nhà ở cũng ảnh hưởng đến giá thành.

GS Đặng Hùng Võ cho rằng Nhà nước cần kiểm soát được giá bán trên thị trường, đồng thời xem xét những yếu tố có thể giúp giảm chi phí xây dựng.

Ông đặt vấn đề về sự phụ thuộc vào các vật liệu truyền thống như gạch nung, cát sông, trong khi thị trường đã có nhiều loại vật liệu thay thế và công nghệ xây dựng mới. Theo ông, đổi mới vật liệu và công nghệ có thể mở ra hướng giảm giá thành, nhưng đây chưa phải giải pháp được chú trọng đúng mức.

“Việt Nam không có khái niệm hạ giá nhà bằng việc thay đổi công nghệ xây dựng, thay đổi vật liệu xây dựng”, ông nhận xét.

Bên cạnh đó, cách thiết kế và bố trí căn hộ cũng cần được tính toán để tận dụng hiệu quả không gian. Theo ông, không nên để những phần diện tích hoặc chiều cao trong căn hộ không được sử dụng hợp lý, trong khi người mua vẫn phải trả tiền cho toàn bộ không gian đó.

Ông dẫn kinh nghiệm Nhật Bản và Hàn Quốc, cho rằng Việt Nam có thể tham khảo cách tổ chức không gian sống và sử dụng diện tích hiệu quả hơn.

Nhìn rộng hơn, mục tiêu phát triển thị trường bất động sản ổn định không chỉ là làm tăng số lượng nhà được xây dựng, mà còn phải hướng nguồn cung đến người có nhu cầu ở thực. GS Đặng Hùng Võ cho rằng thị trường cần hướng tới người mua để ở nhiều hơn, thay vì để hoạt động kinh doanh và đầu cơ chi phối.

Điều đó đòi hỏi chính sách phải nhìn đồng thời vào giá đất, chi phí xây dựng, cách phát triển đô thị và cơ cấu nhu cầu nhà ở. Nếu chỉ thay đổi một yếu tố, trong khi các chi phí khác vẫn cao và dòng tiền tiếp tục tập trung vào đất chưa được khai thác, bài toán nhà ở vừa túi tiền sẽ khó có lời giải căn cơ.

Thu giá trị gia tăng từ đất để phục vụ phát triển

Một vấn đề khác được GS Đặng Hùng Võ nhấn mạnh là cách phân bổ giá trị gia tăng từ đất trong quá trình đô thị hóa.

Theo ông, khi một khu vực nông thôn chuyển thành đô thị, giá đất có thể tăng lên nhiều lần. Giá trị này không chỉ xuất phát từ nỗ lực của một chủ đầu tư riêng lẻ, mà còn được tạo ra bởi quy hoạch, hạ tầng và sự phát triển của cả khu vực.

Vì vậy, ông cho rằng cần nghiên cứu cơ chế để Nhà nước thu được phần giá trị gia tăng phù hợp, thay vì để lợi ích từ quá trình phát triển chủ yếu rơi vào tay các chủ thể tư nhân.

Ông đề cập kinh nghiệm Đài Loan trong cải cách ruộng đất và quá trình công nghiệp hóa, đô thị hóa, đồng thời cho rằng Việt Nam cần nghiên cứu mô hình phát triển đô thị của Trung Quốc và tham khảo có chọn lọc kinh nghiệm từ Nhật Bản, Hàn Quốc.

Theo vị chuyên gia, mỗi mô hình cần được điều chỉnh cho phù hợp với điều kiện thực tế của Việt Nam, thay vì áp dụng máy móc.

Đặt trong tổng thể, siết phân lô bán nền chỉ là một phần của bài toán quản lý đất đai. Muốn hạn chế đầu cơ, tránh lãng phí nguồn lực và tăng khả năng tiếp cận nhà ở, chính sách cần đồng thời thúc đẩy đất đai được đưa vào sử dụng, phát triển đô thị theo quy hoạch và giảm những chi phí không cần thiết trong xây dựng.

Bởi như lập luận của GS Đặng Hùng Võ, một thửa đất tăng giá chưa chắc đã tạo ra một đô thị phát triển. Giá trị thực sự chỉ được phát huy khi đất đai, dòng vốn và hạ tầng cùng phục vụ hoạt động kinh tế và nhu cầu sống của người dân.