Ngành bất động sản đang phát triển dựa theo bộ quy chuẩn riêng

Khái niệm cơ bản

ESG là một bộ tiêu chuẩn sử dụng để đo lường các yếu tố liên quan đến phát triển bền vững của doanh nghiệp. Khái niệm về ESG ban đầu được đề cập trong một ấn phẩm của nhà kinh tế học Hoa Kỳ Howard Bowen vào năm 1953 dưới dạng CSR (Corporate Social Responsibility - trách nhiệm xã hội của doanh nghiệp trong hoạt động sản xuất - kinh doanh) và ESG xuất hiện lần đầu vào năm 2003 trong một bản báo cáo của Liên hợp Quốc có tên “Who cares wins”.

Trải qua gần 2 thập kỷ, ESG đã có thay đổi từ bộ tiêu chuẩn chuyên biệt đánh giá toàn cảnh bức tranh kinh doanh của doanh nghiệp làm cơ sở cho các nhà đầu tư tài chính, trở thành một thuật ngữ chung để chỉ cách mà các nhà quản trị doanh nghiệp hay thương hiệu cân nhắc những tác động của doanh nghiệp và sản phẩm lên môi trường, xã hội và nhân sự của họ. Bộ tiêu chuẩn ESG bao gồm 3 nhóm tiêu chuẩn, cụ thể như sau:

E - Evironmental: Nhóm tiêu chuẩn liên quan đến các vấn đề về bảo vệ môi trường và tài nguyên thiên nhiên, như: tác động từ biến đổi khí hậu và phát thải carbon, quản lý nước và chất thải gây ô nhiễm, khai thác tài nguyên từ rừng,…

S - Social: Nhóm tiêu chuẩn liên quan đến toàn xã hội, từ các vấn đề cơ bản như sự hài lòng của khách hàng đến những vấn đề có tính tổng thể như tính đa dạng, công bằng và hòa nhập, quyền riêng tư, an ninh và bảo mật dữ liệu, quan hệ cộng đồng,…

G - Governance: Nhóm tiêu chuẩn liên quan đến hoạt động của tổ chức như vấn đề liên quan đến quản trị công ty, bảo vệ quyền sở hữu trí tuệ,…

Xu hướng ESG trong phát triển bất động sản

Hoạt động đầu tư vào ESG toàn cầu đã trải qua năm 2022 đầy triển vọng, song cũng nhiều thách thức về công bố thông tin, cũng như lo ngại gia tăng về "tẩy xanh" (thực trạng doanh nghiệp triển khai hoạt động bền vững, song vẫn duy trì những hoạt động để lại hậu quả về rác thải hay khí nhà kính).

Báo cáo tháng 2/2023 từ chính quyền Greater London và Cục Vận tải London cho thấy từ khi triển khai chương trình vùng phát thải cực thấp (ULEZ) vào tháng 4/2019, lượng khí thải thấp hơn 23% trên toàn London so với mức ước tính nếu kế hoạch này không được áp dụng.

Một trong những quốc gia châu Á đi đầu về quy hoạch đô thị, phát triển bất động sản đáp ứng các tiêu chí bền vững là Singapore. Từ năm 2005, chính phủ nước này đã thiết lập hệ thống chấm điểm Green Mark cho tất cả dự án bất động sản cùng các chính sách hỗ trợ chi phí. Từ cam kết này, hơn 49% các tòa nhà ở Singapore đã đạt chuẩn "xanh" của chính phủ.

Sáng kiến Thị trấn xanh (Green Towns) của Uỷ ban Nhà ở và Phát triển (HDB) kéo dài 10 năm từ năm 2020 với mục đích đảm bảo cuộc sống bền vững là điểm nhấn trong lĩnh vực nhà ở xã hội của đảo quốc sư tử. Chương trình tập trung vào các công nghệ mới giúp giảm 15% mức tiêu thụ năng lượng, giao thông xanh, tái chế nước mưa và làm mát các dự án do HDB phát triển.

Ở quy mô doanh nghiệp, tập đoàn bất động sản Berkeley Group từ Anh là một minh chứng điển hình trong việc đẩy mạnh ESG. Việc quy hoạch tái tạo các "cánh đồng đất nâu" thành những cộng đồng cư dân văn minh, chú trọng phát triển đồng bộ hạ tầng đô thị và sản phẩm nhà ở đáp ứng nhu cầu ở thực đã giúp doanh nghiệp này đã trụ vững giữa những thăng trầm của thị trường hơn 40 năm qua.

Xu hướng đầu tư bền vững trong những năm tới có thể tập trung mạnh vào các yếu tố như: tối ưu hóa các hạng mục đầu tư công hướng tới net-zero, tăng cường tích hợp công nghệ kỹ thuật số, phân tích dữ liệu truyền thông xã hội và trí tuệ nhân tạo trong xây dựng hạ tầng và thành phố thông minh, nâng cao yếu tố S (xã hội) trong ESG bằng việc mở rộng khả năng tiếp cận nhà ở giá rẻ cho các hộ gia đình có thu nhập thấp và nâng cao chất lượng sống cộng đồng.

Ngành bất động sản Việt Nam đang áp dụng ESG như thế nào?

Khía cạnh E (môi trường) của ESG không mới với các công trình dân dụng tại Việt Nam, bao gồm khí thải nhà kính, hiệu quả năng lượng, quản lý chất thải và tiết kiệm nước. Yếu tố này phần lớn được quy định bởi những chứng chỉ công trình xanh như LEED và chứng nhận sản phẩm như Energy Star, BREEAM, Green Globes, Fitwel.

Trong khi đó, các mối quan tâm xã hội như sức khỏe con người, phúc lợi và khả năng tiếp cận ngày càng được xem xét trong quá trình phát triển và sử dụng tòa nhà, từ căn hộ gia đình, văn phòng cho thuê đến mặt bằng bán lẻ.

Không nằm ngoài xu hướng của thế giới, thị trường bất động sản Việt Nam cũng bắt nhịp với ESG. Đến cuối năm 2021, Việt Nam có khoảng 200 tòa nhà "Công trình xanh" trên cả nước, theo Hội đồng Công trình xanh Việt Nam.

Các doanh nghiệp bất động sản Việt Nam có thể xúc tiến ESG bằng cách tập trung vào những biến số định tính phù hợp với từng công ty, đồng thời phân tích định lượng chi phí xã hội, tác động và tương tác tổng thể với chất lượng cộng đồng địa phương.

Về hương diện S trong ESG, việc cân đối cung cầu thị trường nhà ở, cải thiện khả năng tiếp cận và hòa nhập cộng đồng vẫn tiếp tục là bài toán đầu tư cấp thiết tại Việt Nam những năm tới.

Đối với lĩnh vực bất động sản khách sạn, các nhà đầu tư và phát triển dự án quan tâm đến đánh giá các yếu tố ESG ở từng giai đoạn trong vòng đời khách sạn.

Khi doanh nghiệp bất động sản cân nhắc nghiên cứu lộ trình triển khai ESG từ quan điểm này, ESG sẽ dần đơn giản hóa và trở thành nghiên cứu cơ bản về kinh tế. Các cơ quan địa phương đóng vai trò quan trọng trong việc phát triển các hướng dẫn và công cụ đo lường chuyên biệt, nhằm hỗ trợ doanh nghiệp và các nhà đầu tư bất động sản định giá và quản trị, tiêu chuẩn hóa dữ liệu yếu tố đánh giá ESG hiệu quả hơn.

Trước bối cảnh năm 2023, nền kinh tế với những bất ổn tiềm tàng làm dấy lên lo ngại trong việc tập trung dài hạn vào ESG. Và với nhiều doanh nghiệp, các nỗ lực tương ứng có thể bị trì hoãn. Do đó, những nỗ lực ESG, đặc biệt là những đề xuất mang lợi nhuận trực tiếp về hiệu quả sử dụng năng lượng, sức khỏe con người trong các tòa nhà có thể ví như những món hàng xa xỉ.