Nguồn cung BĐS 2026 ‘bùng nổ’ từ loạt siêu dự án nghìn hecta: Ai hưởng lợi, ai chịu áp lực?
Nguồn cung bất động sản năm 2026 dự báo tăng mạnh từ loạt siêu dự án nghìn hecta. Người mua ở thực hưởng lợi từ nhiều lựa chọn, trong khi nhà đầu tư đòn bẩy cao đối mặt áp lực lãi suất và thanh khoản.
Siêu đô thị nghìn hecta và 'cú hích' hạ tầng chưa từng có
Chia sẻ tại talkshow “Loạt siêu dự án khởi công, khánh thành 19/12/2025 – Bất động sản 2026 ra sao?” ngày 19/12, ông Tô Anh Hùng, Giám đốc REFI cho biết, cả Hà Nội và TP.HCM đang bước vào giai đoạn phát triển mạnh mẽ của các khu đô thị quy mô rất lớn, gắn với các trục hạ tầng chiến lược.
Tại Hà Nội, nổi bật là Khu đô thị thể thao Olympic đang được nghiên cứu với quy mô dự kiến lên tới khoảng 9.100ha - con số được đánh giá là chưa từng có tiền lệ. Cùng với đó là các dự án trọng điểm như trục đại lộ cảnh quan sông Hồng, công viên hai bên sông Tô Lịch, các khu nhà ở xã hội như Tiên Dương 1, đi kèm mạng lưới giao thông quy mô lớn gồm metro số 5 Văn Cao - Hòa Lạc, đường sắt Lào Cai - Hà Nội - Hải Phòng và các tuyến đường bộ, đường sắt cao tốc.
Ở phía Nam, TP.HCM cũng chứng kiến hàng loạt dự án hạ tầng lớn được thúc đẩy, như metro Bến Thành - Cần Giờ dài 54km, vành đai 3, cao tốc TP.HCM - Mộc Bài, hay cầu, đường Nguyễn Khoái kết nối quận 7 với quận 4.
"Sự phát triển đồng bộ của cả đô thị và hạ tầng giao thông sẽ tạo động lực tăng trưởng mạnh cho nền kinh tế trong những năm tới", ông Hùng nhận định.
Một điểm đáng chú ý khác là sự trở lại của mô hình BT trong bối cảnh Quốc hội đã thông qua các quy định mới về thu hồi đất phục vụ phát triển kinh tế. Theo đó, Nhà nước có thể thu hồi đất trong ba trường hợp: Phát triển khu thương mại tự do, trung tâm tài chính quốc tế; Thanh toán cho các dự án BT; Các dự án mà chủ đầu tư đã thỏa thuận được trên 75% diện tích đất và người sử dụng đất.
Điều này đồng nghĩa với việc, trong thời gian tới, nhiều chủ đầu tư sẽ tham gia xây dựng hạ tầng, sau đó được thanh toán bằng quỹ đất lớn để phát triển các khu đô thị mới.
“Từ năm 2026, thị trường có thể chứng kiến hàng loạt khu đô thị quy mô hàng trăm, thậm chí hàng nghìn hecta được mở bán, tạo ra nguồn cung rất lớn cho bất động sản”, ông Hùng cho hay.
Người mua ở thực có lợi, nhà đầu tư thứ cấp gặp khó
Dù nguồn cung tăng mạnh được xem là tín hiệu tích cực cho người mua nhà ở thực, song theo ông Tô Anh Hùng, thị trường bất động sản năm 2026 sẽ phải đối mặt với áp lực lãi suất.
"Sau giai đoạn ưu đãi, lãi suất vay mua nhà có thể thả nổi lên mức 11–14%/năm, tạo sức ép tài chính rất lớn cho người vay, đặc biệt là những nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy cao", ông thông tin.
Cùng với đó là lợi suất cho thuê thấp. Từ năm 2023 đến nay, lợi suất cho thuê căn hộ, nhà phố liên tục suy giảm, phổ biến chỉ quanh mức 3%/năm. Khi đặt cạnh lãi suất vay 11–14%, chênh lệch âm dòng tiền có thể lên tới 7–10% mỗi năm.
“Ví dụ, nhà đầu tư vay 3 tỷ đồng, mỗi năm có thể phải bù thêm khoảng 300 triệu đồng chỉ để trả phần chênh lệch giữa lãi vay và tiền cho thuê”, ông Hùng phân tích.
Theo ông Hùng, nguồn cung dồi dào chủ yếu mang lại lợi ích cho người mua nhà lần đầu, người có nhu cầu ở thực. Ngược lại, những người đã mua nhà trước đó bằng vốn vay sẽ chịu áp lực lớn hơn, bởi giá khó tăng trong bối cảnh nguồn cung lớn, trong khi chi phí tài chính ngày càng nặng nề.
Đáng chú ý, người mua mới có xu hướng mua trực tiếp từ chủ đầu tư nhờ các chính sách bán hàng hấp dẫn như ân hạn gốc, lãi 1–2 năm, thời gian trả nợ dài. Điều này khiến thị trường thứ cấp kém hấp dẫn, người mua trước gặp khó khi cần bán lại để xử lý dòng tiền.
Chiến lược cho năm 2026: Tiền mặt và dòng tiền là ‘lá chắn’
Theo ông Tô Anh Hùng, nhóm chịu tác động lớn nhất trong giai đoạn tới chính là nhà đầu tư cá nhân hoạt động trên thị trường thứ cấp. Nếu năm 2025 chứng kiến làn sóng đầu cơ theo “sóng” mang lại lợi nhuận nhanh, thì bước sang năm 2026, chiến lược này sẽ khó lặp lại trong bối cảnh nguồn cung tăng mạnh và chi phí tài chính ngày càng lớn.
Yếu tố đầu tiên và quan trọng nhất với nhà đầu tư trong năm 2026 là năng lực tiền mặt. Đồng thời, đánh giá khả năng trả nợ dài hạn với lãi suất thực tế 11–14%, không dựa vào lãi suất ưu đãi.
Bên cạnh đó, tập trung vào sản phẩm đáp ứng nhu cầu ở thực, tại các khu vực đã hình thành dân cư. “Nếu mua một dự án không có người ở, thì không chỉ khó cho thuê mà toàn bộ chênh lệch lãi suất 11–14% sẽ buộc nhà đầu tư phải tự gánh”, ông Hùng phân tích.
Chiến lược dài hạn được khuyến nghị là lựa chọn các khu vực hưởng lợi trực tiếp từ hạ tầng trọng điểm, như vành đai 3 TP.HCM, vành đai 4 Hà Nội hay khu vực liên quan đến sân bay Long Thành. Song song với đó là theo dõi các chính sách mới về đất đai, đầu tư và phát triển đô thị để tìm kiếm cơ hội phù hợp.
“Quan trọng nhất, hãy đầu tư dựa trên giá trị dòng tiền, không nên tiếp tục đầu cơ như năm 2025. Trong bối cảnh nhiều nhà đầu tư phải bán ra vì áp lực tài chính, người cầm tiền mặt sẽ có cơ hội tìm được tài sản tốt với mức giá hợp lý”, ông Hùng nhấn mạnh.
