Nhà đầu tư tháo chạy khỏi tập đoàn bất động sản số 1 Trung Quốc, lo sợ kịch bản vỡ nợ lặp lại

China Vanke là nhà phát triển bất động sản lớn nhất Trung Quốc theo doanh số bán hàng. Hiện tập đoàn có trụ sở ở Thâm Quyến đang là “ngôi sao sáng” được các nhà đầu tư yêu mến. Trong lúc các công ty cùng ngành lao đao và liên tiếp gục ngã, trái phiếu do China Vanke phát hành vẫn được xếp hạng ở mức cao.

Tuy nhiên, ngôi sao này dường như cũng đang sắp lụi tắt. Gần đây, trái phiếu của Vanke đã bị bán tháo rất mạnh. Lô trái phiếu niêm yết bằng USD trị giá 600 triệu USD sẽ đáo hạn vào tháng 6 năm sau đã giảm giá xuống chỉ còn 75 cent/ 1 USD.

Trái phiếu USD đáo hạn vào tháng 6 do Vanke phát hành lao dốc mạnh trong những ngày gần đây.

Diễn biến giá tệ đến mức Vanke đã phải ngay lập tức đưa ra thông báo khẳng định tình hình tài chính của tập đoàn vẫn ổn định và có đủ tiền mặt để chi trả chi phí đi vay ngắn hạn.

Trên thực tế, các yếu tố cơ bản của Vanke vẫn khá vững vàng. Trong bối cảnh thị trường bất động sản Trung Quốc suy thoái chưa từng thấy, doanh thu của tập đoàn chỉ giảm 10% trong 10 tháng đầu năm, so với mức 47% của Country Garden.

Quý III, Vanke huy động được 2 tỷ nhân dân tệ (tương đương 273 triệu USD) từ các đợt phát hành trái phiếu mới với lãi suất coupon chỉ nhỉnh hơn 3% chút ít. Tỷ lệ nợ ngắn hạn giảm từ 20% ở thời điểm đầu năm xuống còn 14,8%. Vậy thì tại sao thị trường lại hoảng loạn?

Mô hình sụp đổ

Đầu tiên, có lẽ nhà đầu tư đã mất đi chút ít niềm tin cuối cùng vào mô hình từng giúp thị trường bất động sản Trung Quốc bùng nổ. Giống như các nhà phát triển khác như Evergrande hay Country Garden, Vanke dựa vào các sản phẩm thu tiền trước, tức từ 18 tháng đến 2 năm trước khi dự án khởi công thì họ đã bán căn hộ và thu trước 1 khoản tiền.

Tính đến tháng 9, Vanke có nợ phải trả theo hợp đồng lên đến 408 tỷ nhân dân tệ, hầu hết là tiền mà khách hàng đã trả cho những căn hộ chưa xây xong. Khoản này chiếm 1/3 tổng nợ của Vanke. Trong khi tỷ lệ ở Country Garden – tập đoàn vừa vỡ nợ trái phiếu USD hôm 25/10 – là khoảng một nửa.

Nếu nhà đầu tư chú ý đến điều này thì lượng tiền mặt 104 tỷ nhân dân tệ mà Vanke đang có bỗng nhiên trở nên nhỏ bé. Trừ khi thị trường ổn định trở lại, kể cả những nhà phát triển tốt nhất cũng khó có thể sống sót. Thế nhưng trong tháng 10, doanh số bán của 100 công ty lớn nhất lại quay đầu giảm sau khi hồi phục nhẹ trong tháng 9 và đã giảm 68,7% so với mức trước Covid.

Trong 9 tháng đầu năm, Vanke chỉ ghi nhận lợi nhuận hoạt động đạt 39 tỷ nhân dân tệ, giảm 25% so với cùng kỳ năm ngoái.

Thứ hai, bởi vì mô hình kinh doanh nói trên và hiện trạng các nhà phát triển BĐS tư nhân đồng loạt gặp khó khăn tài chính và không thể hoàn thành nhiều dự án, người tiêu dùng Trung Quốc càng lo sợ và chuyển sang chọn lựa các công ty nhà nước. Kết quả là, nhà đầu tư sẽ soi rất kỹ bảng cân đối kế toán, dòng tiền của các công ty.

Xét trên nhiều khía cạnh thì lịch sử phát triển của Vanke gắn liền với sự trỗi dậy của Thâm Quyến. Vanke niêm yết cổ phiếu trên sàn chứng khoán Thâm Quyến từ năm 1991, trở thành một trong những cổ phiếu đầu tiên khi mà sàn này vẫn còn rất sơ khai.

Tập đoàn quốc doanh Shenzhen Metro là cổ đông lớn nhất của Vanke, sở hữu 27% cổ phần. Vì thế một số nhà đầu tư có thể nói rằng Vanke cũng giống như 1 công ty nhà nước Tuy nhiên, trong những tháng gần đây, nhà đầu tư lại “sống dở chết dở” với những nhà phát triển có mối liên hệ với nhà nước nhưng về bản chất thì không phải công ty nhà nước.

Ví dụ, công ty bảo hiểm nhân thọ China Life Insurance là cổ đông lớn nhất của Sino-Ocean Group. Tuy nhiên ông lớn bảo hiểm này đã không có bất cứ hành động hỗ trợ nào khi Sino-Ocean gặp khó khăn và phải tạm hoãn thanh toán nợ vào tháng 9 vừa qua. Cuối cùng Sino-Ocean phải bước vào quá trình tái cấu trúc nợ rất hỗn loạn và đau đớn, nhà đầu tư nguy cơ chịu nhiều thiệt hại.

Ngoài ra còn có các yếu tố kỹ thuật. Cũng trong tháng 9, Moody’s Investors Service thông báo xem xét khả năng hạ xếp hạng tín dụng của Vanke, làm dấy lên nhiều đồn đoán xấu. Nhiều quỹ quản lý tiền tệ truyền thống sẽ buộc phải bán đi cổ phiếu, trái phiếu của những công ty được miêu tả là “thiên thần sa ngã”, tức những công ty bị hạ xếp hạng xuống mức rác. Đồng thời các ngân hàng tư nhân sẽ không chấp nhận sử dụng trái phiếu rác làm tài sản đảm bảo cho các khoản vay ký quỹ. Như vậy thì các nhà đầu tư càng không muốn sở hữu trái phiếu do Vanke phát hành.

Không giống như nhiều công ty trong ngành thường là công ty gia đình, Vanke được quản lý theo cách khá chuyên nghiệp. Từ năm 2018, Chủ tịch Yu Liang đã nói với nhân viên rằng mùa đông đang đến với ngành bất động sản và mục tiêu của công ty chỉ là có thể tồn tại. Năm ngoái, ông nhắc lại “thời kỳ vàng son” của bất động sản đã chấm dứt.

Yu đã dự báo hoàn toàn chính xác. Nhưng giờ thì ngay cả cái tên uy tín này cũng đang rơi vào tình trạng cạn kiệt thanh khoản. Liệu đây có phải là dấu hiệu cho thấy Chính phủ Trung Quốc nhất định phải làm điều gì đó để thị trường có thể sớm ổn định trở lại?

Giá nhà ở Trung Quốc giảm sốc để thu hút người mua: Có căn giảm 60.000 USD sau 1 đêm, tặng thêm đủ thứ