Nhìn lại những biến động ảnh hưởng đến thị trường bất động sản trong năm 2022

“Sốt đất” phổ biến khắp thị trường

Từ cuối năm 2021, Chính phủ đã thúc đẩy đầu tư công và đã có hàng loạt công trình hạ tầng trọng điểm tại các địa phương được phê duyệt và đẩy mạnh đầu tư.

Đồng thời lãi suất cho vay hấp dẫn đã tạo thành lý do khiến các đợt “sốt đất” âm ỉ cuối năm 2021 dần lan rộng vào đầu năm 2022. Các đợt sốt đất thời điểm đầu năm diễn ra tại nhiều địa phương trên khắp cả nước, từ Bà Rịa - Vũng Tàu, Lâm Đồng, Quảng Bình, Quảng Trị, Khánh Hòa đến Thanh Hóa, Bắc Giang, Bắc Ninh, Hải Phòng, Quảng Ninh…

Thông thường các cơn sốt đất sẽ diễn ra tại các địa phương có công bố về quy hoạch hạ tầng. Tuy nhiên với sự vào cuộc mạnh mẽ của các cấp chính quyền, các cơn “sốt đất” chỉ diễn ra trong một thời gian ngắn.

Theo thống kê, trong quý 2/2022, số lượt tìm kiếm đất nền trong quý đã giảm khoảng 13% so với cùng kỳ năm 2021.

Từ cuối quý 2 cho đến năm 2022, đa số đất nền trên toàn nước đều có dấu hiệu “giảm nhiệt” và rơi vào tình trạng “tĩnh” do có nhiều biến cố, tác động từ lãi suất, tín dụng…

Giá chung cư “tăng phi mã” tại các trung tâm kinh tế như Hà Nội, TP. HCM

Cũng trong thời gian từ cuối năm 2021 đến đầu năm 2022, gia chung cư tại TP Hà Nội và TP. HCM đã tăng chóng mặt do sự khan hiếm về nguồn hàng. Đồng thời, với việc lãi suất thấp khiến người tiêu dùng càng có xu hướng mua nhà để có thể sở hữu không gian sống ổn định sau một thời gian dài của dịch bệnh.

Theo thống kê, giá chung cư tại Hà Nội ghi nhận mức tăng trung bình đạt khoảng 8% so với năm 2021, đây là mức tăng cao hơn khá nhiều so với thời điểm 2-3 năm trước dịch COVID-19 (trung bình khoảng 5%). Các dự án sơ cấp trên thị trường chỉ đếm trên đầu ngón tay với giá thiết lập mặt bằng mới cao hơn 10-20% so với những dự án cùng khu vực ra mắt trước đó.

Tại TP.HCM, dù giá chung cư đã tăng liên tiếp nhiều năm trước nhưng vẫn tăng thêm 3-5%, đặc biệt ở các dự án sơ cấp. Loại hình căn hộ bình dân, giá dưới 30 triệu/m2 gần như biến mất trên thị trường sơ cấp. Giá các dự án chào bán mới thiết lập mặt bằng giá từ 35-38 triệu/m2 trở lên. Trong khi đó, nguồn cung dự án chung cư vô cùng hạn chế do ách tắc pháp lý, chi phí đầu vào tăng cao... càng duy trì xu hướng tăng giá.

Thị trường cho thuê quay trở lại

Ngay sau khi dịch COVID-19 đã bị đẩy lùi, Chính phủ nước ta đã mở lại các hoạt động kinh doanh và dẫn đến việc nhu cầu tìm kiếm thuê nhà bất ngờ “tăng bật” trở lại.

Trong 5 tháng đầu năm 2022, lượt tìm kiếm bất động sản cho thuê tăng 14% so với cùng kỳ 2021. Sự hồi phục thể hiện rõ nhất ở hai thị trường lớn nhất cả nước là TP.HCM và Hà Nội. Tại TP.HCM, lượt tìm kiếm văn phòng cho thuê tăng 112%; nhà mặt phố tăng 67% so với cùng kỳ 2021. Tương tự, tại Hà Nội, lượt tìm kiếm nhà mặt phố cho thuê tăng 97%; văn phòng cho thuê tăng 89%; nhà trọ, cửa hàng cho thuê tăng 6-15% so với cùng kỳ 2021.

Đến cuối năm 2022, bất động sản cho thuê vẫn là điểm sáng của thị trường với nhu cầu, giá thuê đều hồi phục mạnh, bù đắp thời gian dài giảm sút do dịch bệnh.

Trái phiếu và đấu giá đất

Ngay trong đầu năm 2022, thị trường bất động sản đã trải qua một “cơn địa chấn” khi Tập đoàn Tân Hoàng Minh đơn phương xin chấm dứt hợp đồng mua lô đất trúng đấu giá tại Thủ Thiêm trị giá 24.500 tỷ đồng.

Không những thế, hàng loạt doanh nghiệp trúng đấu giá tại Thủ Thiêm cũng lần lượt bỏ cọc sau nhiều lần cam kết sẽ thực hiện nghĩa vụ tài chính về đấu giá đất. Như vậy có 4 doanh nghiệp đã đơn phương bỏ cọc các lô đất vàng tại Thủ Thiêm. Các lô đất này được giao lại cho Trung tâm Phát triển quỹ đất TP. HCM quản lý. Vụ bỏ cọc trên ngoài hệ lụy gây “dư chấn” giá thị trường còn đánh giá năng lực tài chính thực sự của các chủ đầu tư bất động sản, cũng là chỉ báo sức khỏe của các doanh nghiệp.

Thực tế, từ nửa cuối năm 2022 nhiều doanh nghiệp bất động sản lệ thuộc dòng vốn vay ngân hàng không thể xoay xở được dòng tiền khi siết tín dụng, tăng lãi suất và tắc thanh khoản.

Đặc biệt các vụ việc liên quan Vạn Thịnh Phát và trái phiếu doanh nghiệp bất động sản đã khiến thị trường ngày càng xuống thấp. Theo các chuyên gia, những vụ việc này cho thấy chất lượng trái phiếu doanh nghiệp bất động sản đang ở mức báo động khi phát hành nhưng không tài sản đảm bảo, không xếp hạng tín nhiệm, không bảo lãnh thanh toán. Những doanh nghiệp bất động sản phát hành trái phiếu với lãi suất cao sẽ tiềm ẩn rất nhiều rủi ro. Khi doanh nghiệp có vấn đề thì cả ngân hàng, nhà đầu tư cá nhân, nhỏ lẻ nắm giữ trái phiếu đều có thể bị vạ lây, thậm chí phá sản.

Sự điều chỉnh lãi suất từ ngân hàng và siết “room”

Năm 2022, Chính phủ đã nhiều lần có động thái chấn chỉnh thị trường bất động sản để ngăn chặn tình trạng bong bóng. Thực tế từ tháng 3/2022, một số ngân hàng đã tạm ngừng cho vay lĩnh vực bất động sản do hết hạn mức tín dụng, nhưng kể từ tháng 7 khi các chính sách kiểm soát tín dụng có hiệu lực các ngân hàng mới thực sự khó khăn trong việc huy động vốn, chủ đầu tư cũng gặp khó trong việc triển khai dự án.

Theo đó, siết tín dụng khiến nguồn cung căn hộ trong quý 3/2022 giảm 56% theo quý, chỉ có khoảng 4.100 căn hộ được chào bán.

Ngoài siết tín dụng, thị trường bất động sản năm 2022 cũng ghi nhận nhiều biến động về tài chính. Sau nhiều lần điều chỉnh hạ lãi suất trong năm 2021, lãi suất cho vay bất động sản liên tục được điều chỉnh tăng từ tháng 6/2022.

Có thời điểm, các ngân hàng liên tục cập nhật mức lãi suất mới theo tuần. Hiện tại, lãi suất cho vay mua nhà tháng 12/2022 tại nhiều ngân hàng có mức trung bình từ 12,5-15%/năm.