Phân khúc bất động sản nào 'vượt mặt' chứng khoán và vàng tại TP. HCM suốt một thập kỷ qua?

Cập nhật tình hình thị trường bất động sản TP. HCM

Báo cáo thị trường bất động sản TP. HCM năm 2023 của Savills Việt Nam cho thấy, nguồn cung sơ cấp phân khúc căn hộ trong cả năm chỉ đạt 10.700 căn, con số thấp nhất trong 10 năm qua. Riêng trong quý IV/2023, nguồn cung sơ cấp có 7.600 căn, không đổi theo quý nhưng giảm 5% theo năm.

Nguồn cung mới chiếm 37% nguồn cung sơ cấp. Trong đó, hai dự án nổi bật là The Privia của Khang Điền và giai đoạn The Glory Heights của Vinhomes dẫn dắt 88% nguồn cung mới.

Lượng giao dịch căn hộ trong 10 năm qua cũng giảm đều 7% mỗi năm. Trong bối cảnh nguồn cung khan hiếm và giá bán cao của năm 2023, thị trường chỉ ghi nhận 6.200 giao dịch. Riêng quý IV ghi nhận tình hình giao dịch cải thiện với 3.000 căn, tăng 52% theo quý và 120% so với cùng kỳ năm 2022.

Dự báo trong năm nay, nguồn cung mới ở TP. HCM dự kiến tăng gấp 4 lần so với năm 2023. Hạng B sẽ chiếm 44% thị phần từ các dự án như Vinhomes Grand Park - The Opus One, Eaton Park và The Aurora. Hạng A sẽ có 37% từ dự án cao tầng tại The Global City. Hạng C sẽ chỉ có 19% thị phần. Đến năm 2026, dự kiến có 40.800 căn từ 116 dự án sẽ mở bán.

Savills Việt Nam đánh giá, thách thức ngắn hạn của phân khúc căn hộ ở TP. HCM vẫn đến từ việc khan hiếm nguồn cung mới và giá bán cao. Khi tâm lý người mua nhà được cải thiện và không có nhiều lựa chọn đầu tư thay thế, thị trường bất động sản nhà ở sẽ phục hồi.

Căn hộ vẫn là kênh đầu tư sinh lời trong dài hạn

Theo Savills Việt Nam, giá bán sơ cấp trong quý IV/2023 đã quay về mức năm 2020 với 69 triệu đồng/m2, giảm 36% theo quý và 45% theo năm sau khi nhiều dự án đắt tiền phải tạm đóng bớt giỏ hàng. Nguồn cung căn hộ giá từ 2-5 tỷ đồng dẫn dắt thị trường với gần 90%.

Dẫn tin từ tạp chí Nhà đầu tư, bà Giang Huỳnh, Phó Giám đốc, Trưởng Bộ phận Nghiên cứu và S22M Savills TP. HCM cho biết, lợi nhuận đầu tư từ căn hộ tại TP. HCM có xu hướng giảm nhẹ trong giai đoạn 2019-2023. Các khu vực như quận 2 cũ (nay là TP. Thủ Đức), quận 3 và quận 10 có lợi nhuận đầu tư cao nhất trong thời gian qua.

Trong 10 năm qua, nguồn cung căn hộ mới tại 22 quận huyện của TP. HCM đã chứng kiến mức giảm 253.000 căn. Đáng chú ý, nguồn cung tại khu vực quận 9 cũ (nay là TP. Thủ Đức) giảm 21% kèm theo tốc độ tăng giá 15% hàng năm. Nguồn cung tại quận 1 cũng giảm 2% nhưng lại tăng giá 39% hàng năm.

Trong khi đó, số liệu của Batdongsan.com.vn cho thấy, lợi suất từ đầu tư căn hộ cho thuê ở TP. HCM lại đang giảm, từ mức 4,3% năm 2021, hiện chỉ còn ở mức 4,1%, thấp hơn mức trung bình của cả nước và chưa thể về lại như thời điểm trước dịch.

Nhiều căn hộ chung cư cao cấp có giá bán từ 3-4 tỷ đồng nhưng mức giá thuê lại chỉ rơi vào khoảng 8-12 triệu đồng/tháng, căn hộ chung cư cao cấp từ 4-6 tỷ đồng giá thuê dao động khoảng 15-25 triệu/tháng.

Tuy giá cả vẫn chưa có sự tăng trưởng tương xứng nhưng chuyên gia của Batdongsan.com.vn cho rằng, căn hộ cho thuê vẫn là loại hình đầu tư hấp dẫn trong dài hạn. Vì tính theo tỷ suất lợi nhuận trung bình khi đầu tư căn hộ cho thuê (gộp mức tăng giá và lợi nhuận cho thuê) đang ở mức 12,5%/năm. Đây là mức lợi nhuận tốt và ổn định hơn các loại hình đầu tư khác như chứng khoán, vàng, ngoại tệ, đất nền, gửi tiết kiệm…

>> 4 luật quan trọng có hiệu lực cùng lúc, diễn biến của thị trường địa ốc sẽ như thế nào năm 2024?