Phó Chủ tịch VNREA đề xuất mô hình giúp người Việt giảm tới 40% chi phí mua nhà ngay từ đầu

Những gợi mở từ quốc tế

Tại cuộc họp Hội đồng tư vấn, thực hiện đề tài khoa học: “Phát triển nhà ở thương mại vừa túi tiền ở Việt Nam: Thực trạng và đề xuất chính sách, pháp luật”, mới đây, TS. LS. Đoàn Văn Bình, Phó Chủ tịch VNREA, Chủ tịch Tập đoàn CEO, nhấn mạnh: “Chúng ta nói rất nhiều về nhà ở xã hội, nhà ở vừa túi tiền, nhưng để hiện thực hóa vẫn còn vô vàn thách thức”.

Một trong những áp lực lớn nhất là giá vật liệu và nhân công leo thang. Từ đầu năm đến nay, giá vật liệu xây dựng tăng khoảng 10%, trong khi chi phí nhân công tăng 15%. Ông Bình cảnh báo: “Sắp tới, thiếu hụt nhân công sẽ còn gay gắt khi hàng loạt dự án công tư quy mô lớn được triển khai”.

Để tìm lời giải cho bài toán phát triển nhà ở thương mại vừa túi tiền, Phó Chủ tịch VNREA, đã điểm lại kinh nghiệm quốc tế điển hình.

Tại Liên minh châu Âu (EU), lợi thế lớn là khả năng phối hợp xuyên biên giới, tận dụng sức mạnh của một chỉnh thể lớn để hỗ trợ kỹ thuật và tài chính. Điển hình như Đức khuyến khích hợp tác công tư, kiểm soát giá năng lượng và bảo vệ người thuê nhà; Pháp quy định các dự án đô thị phải dành 20% tổng diện tích cho nhà ở vừa túi tiền, áp dụng cho cả từng tòa nhà hoặc toàn bộ khu vực; Anh tập trung vào chính sách kiểm soát giá thuê để đảm bảo mức tăng ổn định, không quá cao; Phần Lan ưu tiên người mua nhà lần đầu và các nhóm yếu thế, thông qua các sáng kiến giảm giá thuê, ràng buộc nhà phát triển cung cấp nhà giá rẻ và hỗ trợ tài chính dài hạn, tất cả nhằm vào nhóm thu nhập thấp.

Hoa Kỳ tập trung vào việc xây mới và duy trì nhà cho thuê dành cho hộ gia đình thu nhập thấp. Họ khuyến khích sự tham gia của khu vực tư nhân bằng các ưu đãi thuế và hệ thống tính điểm cộng cho các nhà phát triển xây dựng nhiều nhà ở xã hội, thậm chí cho phép tăng mật độ xây dựng đối với nhà ở thương mại nếu có kèm theo nhà ở xã hội.

Các biện pháp hỗ trợ bao gồm: Trợ giá thuê trực tiếp và gián tiếp, bắt buộc tăng nguồn cung nhà giá rẻ trong các dự án mới, phát triển linh hoạt cho địa phương, cung cấp căn hộ kết hợp với hỗ trợ người vô gia cư, và tăng cường các khu nhà giá rẻ đa dạng dịch vụ.

Canada có nhiều sáng kiến nổi bật, trong đó có việc tăng nguồn vốn thuế liên bang, giảm các rào cản tài chính và tạo ra các thể chế để các bang có nhiều sáng kiến sẽ được tài trợ vốn nhiều hơn từ nhà nước. Điều này khuyến khích địa phương đẩy nhanh cấp phép và đa dạng hóa hình thức hỗ trợ trực tiếp cho các nhóm yếu thế, đồng thời giảm chi phí năng lượng.

LS.TS. Đoàn Văn Bình, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (VNREA). Ảnh minh hoạ.

>>> TS. Lê Xuân Nghĩa: Giá nhà Việt Nam sẽ tiếp tục tăng 12–15% mỗi năm

Đáng chú ý, theo ông Bình, Trung Quốc, bắt đầu từ năm 1998, đã hỗ trợ các hộ gia đình có thu nhập trung bình - thấp (dưới 30.000 – 70.000 Nhân dân tệ/năm) để xây dựng nhà ở diện tích 60 – 110m2 với giá chỉ bằng 50 – 70% giá thị trường.

"Một sáng kiến phổ biến là chia sẻ quyền sở hữu, trong đó nhà nước thường giữ 40% quyền sở hữu ban đầu để giảm gánh nặng tài chính cho người dân, và người mua chỉ giữ 60%. Khi người mua có đủ điều kiện tài chính, nhà nước sẽ bán lại phần sở hữu còn lại để họ sở hữu hoàn toàn căn nhà", Phó Chủ tịch VNREA chia sẻ.

Hàn Quốc áp dụng chính sách giá thuê 30 – 80% thị trường và cho thuê dài hạn. Cộng đồng được vay vốn 30 năm với lãi suất thấp từ ngân sách nhà nước (5,2%), kèm theo thời gian ân hạn 30 năm. Các dự án nhà ở xã hội được quy hoạch gần nơi có việc làm và đầy đủ tiện ích, chú trọng cấp hạ tầng, cải thiện môi trường và các tiêu chuẩn an toàn, tiện nghi, cùng với cơ chế vay dài hạn.

Nhật Bản triển khai các chương trình nhà công nhân cho thuê giá thấp với thủ tục đơn giản. Đặc biệt, chính phủ khuyến khích vay vốn hỗ trợ ngân sách địa phương để khai thác các tài sản trống. Với hàng triệu căn nhà bỏ trống, Chính phủ Nhật Bản thường đầu tư cải tạo, chỉnh trang rồi đưa lại thị trường, kết hợp với các tổ chức phi chính phủ hoặc thông qua các khoản vay ưu đãi xã hội và trợ cấp tiền thuê nhà khi mức thu nhập thấp.

"Nhật Bản còn có một sáng kiến độc đáo, mặc dù thông thường người thuê phải trả một khoản "tiền cảm ơn" (1 - 2 tháng tiền thuê không hoàn lại) cho chủ nhà, chính phủ đã can thiệp bằng mệnh lệnh hành chính để bãi bỏ khoản này, giúp người thu nhập thấp dễ tiếp cận nhà hơn", ông Bình cho hay.

Cơ hội cho Việt Nam?

Qua nghiên cứu kinh nghiệm quốc tế, LS. TS. Đoàn Văn Bình đưa ra những tham khảo cho Việt Nam.

Cụ thể, đối với chính sách tài chính, có thể thực hiện ưu đãi thuế phí, hỗ trợ đất, đồng sở hữu với Nhà nước giữ 40% sở hữu, người thuê mua sở hữu 60% giá trị và khi có đủ tiền, Nhà nước bán lại 40% để giảm áp lực tài chính. “Đây là mô hình Việt Nam có thể nghiên cứu áp dụng. Nó giảm ngay áp lực tài chính ban đầu cho người dân, đồng thời Nhà nước vẫn kiểm soát được quỹ nhà ở”.

Ngoài ra, hợp tác quốc tế để cho vay vốn giá thấp (mô hình Hàn Quốc, Nhật, Mỹ); khấu hao nhanh và miễn thuế bán nhà sau một thời gian nhất định (mô hình của Đức)…

Bên cạnh đó là gợi mở một số sáng kiến phi tài chính. Về quy hoạch, cho phép mật độ cao; ở những nơi gần đầu mối giao thông, tỷ trọng cơ cấu nhà ở vừa túi tiền trong tổng thể kế hoạch phát triển nhà ở; Quy định cụ thể tỷ lệ nhà ở vừa túi tiền trong các khu nhà ở, khu đô thị; Đổi lợi ích quy hoạch (zoning bonus) như tăng hệ số xây dựng (FAR) cho nhà đầu tư; Quy hoạch có phần dành riêng để xây nhà ở thương mại vừa túi tiền với cam kết hạn chế chuyển nhượng (như tại Đào Viên, Trung Quốc); ban hành Luật quy hoạch bắt buộc chủ đầu tư dành tỷ lệ nhất định (thường là 10 - 30%) căn hộ giá rẻ trong các dự án mới, điển hình tại nhiều địa phương như Cambridge (Anh)…

Về tiêu chuẩn, quy chuẩn, thiết kế, có thể áp dụng thiết kế mẫu để giảm giá thành; Cho phép căn hộ nhỏ 17m2 như Nhật Bản. Về vật liệu xây dựng, cần kiểm soát giá vật liệu, nhân công, thiếu hụt vật liệu. Về xây dựng và công nghệ, áp dụng các giải pháp nhà nhẹ, nhà không kiên cố, lắp ghép theo module, ứng dụng công nghệ.

Về hành chính, cắt giảm thủ tục hành chính như miễn phép xây dựng, cấp phép nhanh; Khống chế giá cho thuê thấp hơn (tối thiểu 10%) so với giá thị trường; Cộng điểm cho các nhà phát triển nhà ở vừa túi tiền khi phát triển dự án nhà ở thương mại (Mỹ); Cho phép chuyển đổi không gian thương mại không hiệu quả (văn phòng, nhà kho) thành nhà ở vừa túi tiền. Nhà nước tham gia trực tiếp vào tạo lập, hình thành quỹ nhà ở vừa túi tiền để cho thuê, cho thuê mua.

Bài toán nhà ở vừa túi tiền không chỉ nằm ở chi phí, mà ở cách chúng ta thiết kế chính sách, phối hợp nguồn lực và hành động quyết liệt. Việt Nam đã có khởi đầu, nhưng để cán đích, cần một chiến lược tổng thể, từ quy hoạch, tài chính đến cải cách thủ tục, và phải làm ngay.

>>> Giá thuê bất động sản bán lẻ Hà Nội bật tăng, vì sao Tây Hồ thành 'thỏi nam châm' mới?