Nhà ở vừa túi tiền 'tuyệt chủng': Chuyên gia lý giải như thế nào?

Nhà ở vừa túi tiền đã "tuyệt chủng"

Trong Báo cáo thị trường bất động sản quý III/2024, Bộ Xây dựng khẳng định tại các thành phố lớn như Hà Nội, TP. HCM, phân khúc căn hộ chung cư bình dân (có mức giá bán dưới 25 triệu đồng/m²) gần như không có giao dịch và sản phẩm để bán.

Dữ liệu nghiên cứu của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) cho thấy phân khúc căn hộ chung cư bình dân (giá dưới 25 triệu đồng/m²) - nhà ở vừa túi tiền, đã “tuyệt chủng”, thậm chí không còn khả năng xuất hiện trở lại tại Hà Nội và TP. HCM.

Nhà ở vừa túi tiền đã tuyệt chủng ở các thành phố lớn.

Tại Hà Nội, trước khi cán mốc 0%, tỷ trọng căn hộ bình dân mở bán mới đã đạt mức 35% vào năm 2018, giảm xuống 20% vào năm 2019 và chỉ còn 12% vào năm 2020.

Sang đến năm 2021, 2022, nguồn cung căn hộ bình dân tại Hà Nội tiếp tục giảm, chỉ đạt khoảng 4% tổng nguồn cung căn hộ mở bán.

Tại TP. HCM, kể từ 2018, tỷ trọng căn hộ bình dân sụt giảm mạnh với tốc độ 2 chữ số, từ mức chiếm 20% vào năm 2018, còn 0,5% vào năm 2020 trước khi biến mất hoàn toàn vào năm 2021.

Cho đến 9 tháng kể từ đầu năm 2024, nguồn cung căn hộ chung cư tại Hà Nội chứng kiến mức phục hồi đáng kể, nhưng tình trạng mất cân đối cung - cầu thậm chí còn trở nên nghiêm trọng hơn khi khoảng 80% nguồn cung căn hộ mở bán tại Hà Nội và TP. HCM trong 9 tháng có giá bán từ 50 triệu đồng/m² trở lên.

Đáng nói, mặc dù mức giá tăng cao, các dự án mở bán mới hay có đợt ra hàng mới đều đạt tỷ lệ bán tốt. Thực trạng này khiến giá căn hộ chung cư liên tục thiết lập mặt bằng mới.

Trong khi đó, ông Nguyễn Quốc Anh, Phó tổng giám đốc Batdongsan.com.vn cho biết sở dĩ nhà ở bình dân vắng bóng là do giá bất động sản liên tục tăng cao. Giá bất động sản thiết lập mặt bằng cao do các yếu tố cấu thành như chi phí giải phóng mặt bằng, bố trí tái định cư, chi phí phát sinh trong quá trình phát triển dự án tạo nên áp lực tăng giá. Nguồn cung khan hiếm khiến các dự án mới có giá mở trung bình là trên 60 triệu đồng/m² nhưng mức hấp thụ vẫn khá.

VARS cho rằng nguyên nhân chính khiến nhà ở vừa túi tiền không nhận được nhiều sự quan tâm từ các nhà phát triển bất động sản là do biên lợi nhuận từ phân khúc này thấp hơn so với các phân khúc cao cấp.

Để xây dựng được nhà ở vừa túi tiền, nhà phát triển phải tối ưu hóa chi phí từ quỹ đất, xây dựng đến vận hành. Trong khi đó, tính toán của các nhà phát triển dự án cho thấy, với biên lợi nhuận chỉ khoảng 15%, chỉ cần tồn đọng vốn 1-2 năm hoặc bán chậm 1-2 năm là nhà phát triển sẽ lỗ.

Hơn thế nữa, quỹ đất trung tâm ngày càng khan hiếm, thời điểm hiện tại và thời gian tới chủ yếu nằm trong các đại đô thị với hàng loạt hạ tầng, tiện ích chung cần đầu tư, cộng với chi phí đầu vào, nhất là chi phí đất, ngày càng tăng cao, giá không thể vừa túi tiền.

Ngoài ra, mặc dù Chính phủ đã và đang đưa ra nhiều chính sách nhằm khuyến khích phát triển nhà ở xã hội và nhà ở vừa túi tiền, nhưng các thủ tục pháp lý liên quan đến đất đai và quy hoạch lại đang là rào cản lớn. Các gói hỗ trợ tài chính cho người thu nhập trung bình và thấp còn gặp nhiều khó khăn trong việc tiếp cận và thủ tục phức tạp.

Tiếp theo, các dự án cao cấp mang lại biên lợi nhuận cao và cũng không khó bán. Điều này càng khiến phân khúc nhà ở vừa túi tiền trở nên kém hấp dẫn với các nhà phát triển dự án.

>>Khối bất động sản thế chấp trị giá cả nghìn tỷ 'ế khách': Bài toán đau đầu của ngân hàng

Phải tăng nguồn cung cho thị trường bất động sản

Trong khi đó, TS Nguyễn Duy Phương - Giám đốc đầu tư DG Capital cũng khẳng định hiện nay, phân khúc phù hợp túi tiền gần như “bốc hơi” khỏi thị trường. Các dự án đang triển khai trên thị trường đa phần là trung và cao cấp.

Phải tăng nguồn cung cho thị trường bất động sản.

“Mức giá bán được đẩy lên cao hơn giá trị thật là chuyện không hề hiếm vì phải bù lãi cho các loại chi phí “vô hình” đắt đỏ do nhiều nguyên nhân. Một khi nguồn cung nhà ở khan hiếm, người mua sẵn sàng chấp nhận thuế, lãi suất cao, vì cứ mua là có lãi. Một khi cầu cao hơn cung, thì bất động sản càng tăng giá”, bà Phương nói.

Giải pháp căn cơ nhất lúc này là phải tăng cung cho thị trường bất động sản. Bà Giang Huỳnh - Giám đốc Bộ phận Nghiên cứu và S22M tại Savills - cho biết, để giải quyết bài toán nhà ở vừa đủ và khả năng chi trả của người dân, cần một giải pháp tổng thể, kết hợp sức mạnh của cả khu vực công và tư.

Không một bên nào đơn lẻ có thể giải quyết vấn đề nan giải này. Trong bối cảnh ngân sách nhà nước có giới hạn và lãi suất tăng cao, việc tài trợ cho các dự án nhà ở xã hội gặp nhiều khó khăn.

Đồng thời, khu vực tư nhân cũng đối mặt với áp lực lạm phát về chi phí đầu vào. Chính vì vậy, sự hợp tác hiệu quả giữa hai bên là điều cấp thiết.

“Ngoài ra, các nhà cung cấp nhà ở giá rẻ có thể giúp đạt được những mục tiêu này bằng cách cải tạo các tài sản hiện có hoặc chuyển đổi các tài sản không còn phù hợp, như văn phòng bỏ trống hoặc trung tâm thương mại, với sự hỗ trợ của các quy định và quy hoạch thuận lợi”, bà Giang Huỳnh nêu quan điểm.

>>Kết quả kinh doanh quý III/2024: Lợi nhuận toàn thị trường vượt 123.000 tỷ đồng