Quảng Ngãi kiến nghị nhiều giải pháp tháo gỡ cho lĩnh vực bất động sản

Ngày 02/7, Văn phòng UBND tỉnh Quảng Ngãi cho hay ông Đặng Văn Minh, Chủ tịch UBND tỉnh đã gửi công văn đến Thủ tướng Chính phủ về việc các giải pháp tháo gỡ và thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển an toàn, lành mạnh, bền vững. Cùng với đó, tỉnh Quảng Ngãi cũng báo cáo Thủ tướng Chính phủ các khó khăn, vướng mắc đối với các dự án đầu tư bất động sản trên địa bàn.

Theo tỉnh Quảng Ngãi, những năm qua địa phương đã thu hút được nhiều nhà đầu tư thực hiện dự án nhà ở, khu đô thị đã tạo nên những chuyển biến tích cực về hạ tầng đô thị, tạo một bộ mặt mới cho các đô thị trên địa bàn tỉnh, khai thác tối đa hiệu quả sử dụng đất và xóa bỏ các khu vực trũng, thấp gây ngập úng thông qua các dự án chỉnh trang đô thị. Ngoài ra, các dự án cũng đã đáp ứng các nhu cầu thiết yếu và khả năng tiếp cận của cộng đồng, đáp ứng nhu cầu nhà ở của người dân, tạo nguồn thu lớn cho ngân sách tỉnh phục vụ cho đầu tư, phát triển kinh tế - xã hội.

Sau khi Luật Đầu tư năm 2020 và Nghị định số 25/2020/NĐ-CP ngày 28/02/2020 của Chính phủ về quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đấu thầu về lựa chọn nhà đầu tư có hiệu lực, Quảng Ngãi đã chấp thuận chủ trương đầu tư trước khi thực hiện các bước lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án theo quy định của pháp luật về đấu thầu, đầu tư, đất đai. Đến nay, đã chấp thuận chủ trương đầu tư cho 20 dự án với tổng diện tích khoảng 332ha, vốn đăng ký thực hiện khoảng 10.332 tỷ đồng và soát, xử lý và xác định được nhà đầu tư thực hiện dự án cho 15 dự án, 05 dự án còn lại đang thực hiện các bước tiếp theo để lựa chọn nhà đầu tư.

Theo tỉnh Quảng Ngãi, do quy định về thủ tục, pháp lý trong triển khai thực hiện dự án còn chồng chéo dẫn đến việc triển khai thực hiện các dự án còn gặp nhiều khó khăn, vương mắc cần được xem xét. Cụ thể, theo quy định của Luật Đầu tư, Luật Nhà ở thì việc lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án nhà ở thương mại thông qua hình thức đấu thầu đối với trường hợp phần diện tích thực hiện chưa được bồi thường, giải phóng mặt bằng.

“Trong trường hợp này thì dự án phải thuộc đối tượng Nhà nước thu hối đất và phải được Nhà nước giao đất, cho thuê đất để thực hiện dự án theo hình thức đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư. Tuy nhiên, theo quy định tại điều 62 Luật Đất đai dự án nhà ở thương mại không thuộc trường hợp được nhà nước thu hồi đất, đồng thời, tại điều 78 dự thảo Luật Đất đai sửa đổi “dự án nhà ở thương mại sử dụng các loại đất không phải là đất ở” mới thuộc trường hợp nhà nước thu hồi đất. Như vậy, đối với các dự án nhà ở thương mại tại thời điểm hiện nay thực hiện việc lựa chọn nhà đầu tư thông qua hình thức đấu thầu dự án không thực hiện được việc bồi thường, giải phóng mặt bằng vì không thuộc trường hợp được Nhà nước thu hồi đất”, văn bản do ông Đặng Văn Minh ký nêu vấn đề.

Cũng tại vấn đề trên, sau khi Dự thảo Luật Đất đai sửa đổi ban hành thì đối với các dự án nhà ở thương mại có đất ở trong dự án không thuộc trường hợp được Nhà nước thu hồi. Do vậy, tỉnh Quảng Ngãi đề nghị xem xét điều chỉnh, bổ sung Điều 78 dự thảo Luật Đất đại cho việc thu hồi đất ở và các loại đất khác để thực hiện dự án đô thị, nhà ở làm cơ sở thực hiện đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư cho phù hợp Luật Đầu tư và Luật Nhà ở.

Đối với việc giao đất cho nhà đầu tư được lựa chọn thông qua hình thức đấu thấu và chấp thuận chủ trương đầu tư theo quy định của Luật Đầu tư, trong trường hợp diện tích đất chưa được bồi thường, giải phóng mặt bằng thì thực hiện lựa chọn nhà đầu tư thông qua hình thức đấu thầu dự án hoặc chấp thuận chủ trương đầu tư theo quy định về năng lực kinh nghiệm, hoặc chấp thuận chủ trương đầu tư theo quy định của Luật Đầu tư. Tuy nhiên, theo quy định của Luật Đất đai năm 2013 chưa quy định việc chuyển mục đích sử dụng đất, giao đất, cho thuê đất đối với trường hợp đấu thầu dự án có sử dụng đất hoặc chấp thuận chủ trương đầu tư theo quy định của Luật Đầu tư.

Theo dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) đã bổ sung quy định chuyển mục đích sử dụng đất, giao đất, cho thuê đất đối với trường hợp đầu thầu dự án có sử dụng đất nhưng chưa quy định đối với trường hợp nhà đầu tư được lựa chọn khi được chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời chấp thuận nhà đầu tư theo Luật Đầu tư. Do vậy, tỉnh Quảng Ngãi đề nghị bổ sung quy định về trình tự thủ tục giao đất, cho thuê đất đối với trưởng hợp nhà đầu tư được lựa chọn thông qua hình thức đấu thầu dự án có sử dụng đất và được chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời chấp thuận nhà đầu tư theo quy định của Luật Đầu tư như đã nêu trên.

Cùng với đó, tại địa phương trong điều kiện nguồn vốn ngân sách còn hạn hẹp nên việc bố trí kinh phi cho Tổ chức Phát triển quỹ đất hoặc Hội đồng bồi thường, hỗ trợ tái định cư để tiếp tục chi trả tiền bồi thường, hỗ trợ, tái định cư cho dự án là rất khó khăn nên các dự án còn nhiều khó khăn, vướng mắc chưa thể tiếp tục thực hiện các bước tiếp theo để tạo quỹ đất sạch làm cơ sở đề xuất dự án và lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án theo quy định. Do vậy, đề xuất đối với trường hợp dự án đã có thông báo thu hồi đất, quyết định thu hồi đất, quyết định phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư mà chưa chi trả tiền bồi thường, hỗ trợ, tái định cư thì cho phép cơ quan có thẩm quyền hủy các quyết định này và thông báo cho chính quyền địa phương và người dân có đất trong vùng dự án biết để thực hiện.

“Trường hợp đã chi trả tiền bồi thường, hỗ trợ, tái định cư đạt từ 90% trở lên diện tích dự án thì giao cho Tổ chức Phát triển quỹ đất hoặc Hội đồng bồi thường, hỗ trợ, tái định cư để tiếp tục chi trả tiền bồi thường, hỗ trợ, tái định cư cho dự án là cơ sở triển khai các bước tiếp theo để tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất thực hiện dự án theo quy định. Đối với trường hợp đã tiến hành chi trả một phần (nhỏ hơn 90% diện tích dự án) tiền bồi thường, hỗ trợ, tái định cư thì cho phép cấp có thẩm quyền hủy bỏ thông báo thu hồi đất, quyết định thu hồi đất, quyết định phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư đối với các thửa đất chưa thực hiện chi trả tiền bồi thường, hỗ trợ, tái định cư”, tỉnh Quảng Ngãi kiến nghị.

Còn lại, đối với các thửa đất đã thực hiện chi trả tiền bồi thường, hỗ trợ, tái định cư, tỉnh Quảng Ngãi đề xuất giao cho Tổ chức Phát triển quỹ đất quản lý. Đồng thời, giao cơ quan chức năng tiếp tục đề xuất dự án nhà ở, khu đô thị theo hình thức đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư trên toàn bộ diện tích đất chưa chi trả và đã chi trả tiền bồi thường, hỗ trợ, tái định cư trước đây.

Ngoài ra tỉnh Quảng Ngãi cũng đề nghị xem xét điều chỉnh, bổ sung dự thảo Luật Nhà ở sửa đổi công nhận chủ đầu tư thực hiện dự án nhà ở thương mại trong trường hợp nhà đầu tư có quyền sử dụng đất nông nghiệp. Cùng với đó là đề nghị Chính phủ ban hành hướng dẫn cụ thể việc bàn giao và tiếp nhận các công trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội và các công trình khác đối với dự án đầu tư xây dựng khu đô thị để có cơ sở triển khai thực hiện.