Sài Gòn VRG (SIP) báo lãi tăng 41%, cho thuê đất hạ tầng chỉ chiếm 12% doanh thu

Tiện ích KCN vượt xa doanh thu cho thuê đất

CTCP Đầu tư Sài Gòn VRG (HoSE: SIP) ghi nhận doanh thu thuần quý II đạt 2.402 tỷ đồng, tăng 12,8% so với cùng kỳ. Lợi nhuận sau thuế đạt 447 tỷ đồng, tăng 40,7%; trong đó, lợi nhuận sau thuế thuộc cổ đông công ty mẹ đạt 413 tỷ đồng, tăng 45,3%. Lũy kế nửa đầu năm, doanh thu thuần của SIP đạt 4.567 tỷ đồng, tăng 12,2%; lợi nhuận sau thuế thuộc cổ đông công ty mẹ đạt 747 tỷ đồng, tăng 18% so với nửa đầu năm trước.

Điểm đáng chú ý không chỉ nằm ở mức tăng lợi nhuận, mà còn ở cơ cấu doanh thu. Với một doanh nghiệp thường được nhìn nhận qua hoạt động cho thuê đất KCN, nguồn thu lớn nhất của SIP lại đến từ điện, nước và dịch vụ tiện ích phục vụ khách thuê. Trong 6 tháng, doanh thu cung cấp dịch vụ tiện ích điện, nước KCN đạt 3.678 tỷ đồng, tăng 289 tỷ đồng so với cùng kỳ. Doanh thu dịch vụ tiện ích KCN khác đạt 337 tỷ đồng, tăng 46 tỷ đồng.

Tính chung, nhóm điện, nước và dịch vụ tiện ích KCN đem về 4.015 tỷ đồng, tương đương gần 88% doanh thu bán hàng và cung cấp dịch vụ của SIP. Trong khi đó, doanh thu cho thuê đất đã phát triển cơ sở hạ tầng đạt 226 tỷ đồng, chiếm khoảng 5% tổng doanh thu. Riêng doanh thu điện, nước KCN đã cao hơn 16 lần doanh thu cho thuê đất hạ tầng; nếu cộng thêm dịch vụ tiện ích KCN khác, quy mô doanh thu tiện ích cao gấp gần 18 lần. Tương quan này cho thấy phần vận hành trong KCN đang tạo ra dòng doanh thu lớn hơn nhiều so với phần ghi nhận từ đất.

Doanh thu từ đất chưa phản ánh hết quy mô vận hành

Sài Gòn VRG phát triển và kinh doanh hạ tầng KCN, nhà xưởng, nhà kho cho thuê, cùng các dự án thương mại, dịch vụ và khu dân cư hỗ trợ KCN. Doanh nghiệp quản lý 4 KCN tại miền Nam, gồm Phước Đông tại Tây Ninh, Đông Nam tại Củ Chi, Lê Minh Xuân 3 tại Bình Chánh và Lộc An – Bình Sơn tại Đồng Nai. Hệ thống này giúp SIP tạo nguồn thu không chỉ tại thời điểm ký hợp đồng thuê đất, mà còn trong suốt quá trình khách thuê vận hành nhà máy, kho bãi và cơ sở sản xuất.

Doanh thu cho thuê đất từng kỳ chịu ảnh hưởng bởi tiến độ ký hợp đồng, bàn giao và cách ghi nhận kế toán. Ngược lại, doanh thu điện, nước và dịch vụ tiện ích gắn trực tiếp với nhu cầu vận hành hằng ngày của khách thuê trong KCN. Khi nhà máy hoạt động ổn định, phần doanh thu tiện ích trở thành chỉ báo quan trọng về mức độ khai thác thực tế bên trong các khu công nghiệp. Vì vậy, chỉ nhìn vào doanh thu từ đất có thể chưa phản ánh đầy đủ quy mô hoạt động của SIP.

Cơ cấu doanh thu nửa đầu năm cho thấy sự chênh lệch lớn giữa các mảng. Doanh thu điện, nước KCN đạt 3.678 tỷ đồng, lớn hơn toàn bộ các mảng còn lại cộng lại. Ngoài ra, SIP ghi nhận 97 tỷ đồng doanh thu bán hàng hóa, thành phẩm; 71 tỷ đồng doanh thu bán bất động sản; 34 tỷ đồng doanh thu cung cấp dịch vụ xây dựng và 123 tỷ đồng doanh thu dịch vụ khác. Trong tổng doanh thu 4.567 tỷ đồng, phần đất hạ tầng vẫn quan trọng nhưng không phải cấu phần chi phối doanh thu.

Quy mô tiện ích nâng nền lợi nhuận

Mảng dịch vụ tiện ích KCN có biên lợi nhuận thấp hơn mảng cho thuê đất, nhưng quy mô doanh thu lớn giúp mảng này giữ vai trò đáng kể trong lợi nhuận gộp. Nửa đầu năm, lợi nhuận gộp mảng dịch vụ tiện ích KCN đạt 481 tỷ đồng, tăng 12% so với cùng kỳ. Biên lợi nhuận gộp đạt 12%, nhích lên từ mức 11,6% của nửa đầu năm trước. Mảng KCN đạt biên lợi nhuận gộp 69,2%, nhưng doanh thu 226 tỷ đồng khiến mức đóng góp tuyệt đối thấp hơn nhiều so với nhóm tiện ích.

Tính chung toàn doanh nghiệp, lợi nhuận gộp 6 tháng đạt 721 tỷ đồng, tăng 18%. Biên lợi nhuận gộp cải thiện từ 15% lên 15,8%. Lợi nhuận từ hoạt động kinh doanh đạt 636 tỷ đồng, tăng 15%, dù chi phí bán hàng và quản lý doanh nghiệp tăng từ 56 tỷ đồng lên 84 tỷ đồng. Những chỉ tiêu này cho thấy quy mô tiện ích KCN đang góp phần duy trì đà tăng lợi nhuận cốt lõi cho SIP.

Tổng giám đốc SIP Lư Thanh Nhã cho biết doanh thu quý II tăng chủ yếu nhờ dịch vụ tiện ích điện, nước và doanh thu bất động sản. Cùng kỳ, doanh nghiệp ghi nhận thu nhập khác tăng mạnh, chủ yếu từ khoản lãi 67,8 tỷ đồng do thanh lý hợp đồng hợp tác kinh doanh. Nửa đầu năm, thu nhập khác đạt 78 tỷ đồng, cao hơn nhiều so với mức 3 tỷ đồng cùng kỳ. Khoản này hỗ trợ đáng kể cho mức tăng lợi nhuận quý II, nhưng doanh thu tiện ích mới phản ánh rõ hơn quy mô vận hành thường xuyên của doanh nghiệp.

Với SIP, câu chuyện nửa đầu năm không chỉ nằm ở mức tăng 18% của lợi nhuận sau thuế thuộc cổ đông công ty mẹ. Cấu trúc doanh thu cho thấy phần lớn quy mô kinh doanh đến từ điện, nước và dịch vụ tiện ích phục vụ khách thuê trong KCN. Khi số lượng khách thuê và mức độ vận hành trong các khu công nghiệp tăng lên, mảng tiện ích cần được đặt cạnh doanh thu cho thuê đất khi đánh giá sức khỏe kinh doanh của Sài Gòn VRG. Doanh thu từ đất vẫn là chỉ tiêu quan trọng, nhưng không còn là thước đo duy nhất đối với doanh nghiệp này.