Sau 2 năm tăng trưởng mạnh, bất động sản bước vào ‘vùng trũng’ thanh khoản
MBS Research nhận định thị trường bất động sản đang bước vào chu kỳ điều chỉnh khi lãi suất neo cao, thanh khoản suy giảm trong khi nguồn cung tiếp tục gia tăng.
Sau giai đoạn tăng trưởng mạnh trong năm 2024 - 2025, thị trường bất động sản đang bước vào chu kỳ điều chỉnh từ năm 2026 khi mặt bằng lãi suất duy trì ở mức cao. Theo báo cáo ngành bất động sản của MBS Research, áp lực chi phí vốn gia tăng đang tác động trực tiếp đến khả năng tài chính của người mua nhà và chủ đầu tư, kéo thanh khoản thị trường đi xuống.
Thanh khoản suy giảm, nguồn cung tiếp tục tăng
Số liệu từ Bộ Xây dựng cho thấy, tính chung 6 tháng đầu năm 2026, số giao dịch chung cư và nhà ở riêng lẻ đạt 26.567 giao dịch, giảm 23% so với cùng kỳ; giao dịch đất nền đạt 73.438 giao dịch, giảm 40%. Tổng số giao dịch bất động sản đạt 239.860 giao dịch, giảm 18% so với cùng kỳ.
MB Research cho rằng diễn biến này có thể tiếp tục khi lãi suất huy động tăng khoảng 0,3 điểm % so với quý trước, lên khoảng 7,5% - 9%/năm đối với kỳ hạn 12 tháng. Mặt bằng lãi suất cao khiến nhà đầu tư thận trọng hơn trong quyết định xuống tiền, đồng thời tạo thêm áp lực lên chi phí tài chính của các doanh nghiệp bất động sản.
Ở chiều nguồn cung, thị trường được dự báo vẫn duy trì lượng hàng sơ cấp lớn trong giai đoạn 2026 - 2027, khi nhiều chủ đầu tư lớn như Vinhomes, Sun Group và Masterise tiếp tục triển khai bán hàng tại các đại dự án.
Tại Hà Nội, nguồn cung căn hộ trong 6 tháng đầu năm đạt khoảng 16.600 căn, tăng 57% so với cùng kỳ. Nguồn cung gia tăng trong khi lãi suất neo cao đã khiến giá căn hộ thứ cấp giảm khoảng 10% - 20% so với cùng kỳ, tùy vị trí và loại hình. Ngược lại, giá bán sơ cấp tại các dự án mới trong quý II đạt bình quân khoảng 95 triệu đồng/m2, tăng 21% so với cùng kỳ, chủ yếu do sự khác biệt về cơ cấu và phân khúc sản phẩm.
Tại TP. HCM, nguồn cung căn hộ tăng 228% so với cùng kỳ, lên khoảng 4.600 căn, phần lớn đến từ các dự án tại khu vực ngoại thành được đưa ra thị trường trong quý I. Theo MBS Research, nguồn cung dồi dào cùng mặt bằng lãi suất cao kéo dài có thể khiến thị trường tiếp tục điều chỉnh trong những quý tới.
Doanh nghiệp thận trọng mở bán, tập trung bàn giao dự án cũ
Trong bối cảnh sức hấp thụ suy yếu và giá bán chịu áp lực, các chủ đầu tư có xu hướng hạn chế mở bán dự án mới, thay vào đó tập trung hoàn thiện và bàn giao những dự án đã triển khai trước đó.
Trong 9 tháng năm 2026, phần lớn nguồn cung mở bán đáng chú ý đến từ Vinhomes tại các đại dự án Hạ Long Xanh, Cần Giờ và Hải Vân Bay. Với các doanh nghiệp niêm yết khác, MBS Research chưa ghi nhận nhiều dự án có kế hoạch mở bán đáng chú ý trong 1 - 2 quý tới.
Diễn biến này được dự báo sẽ tạo sự phân hóa rõ nét về kết quả kinh doanh giữa các doanh nghiệp. Vinhomes (VHM) được kỳ vọng hưởng lợi nhờ bàn giao các dự án Wonder City, Royal Island và hoạt động mở bán tại Global Gate, Sài Gòn Park. MB Research dự báo lợi nhuận ròng của VHM tăng 321% so với cùng kỳ.
Trong khi đó, Vincom Retail (VRE) tiếp tục duy trì tăng trưởng nhờ hoạt động cho thuê trung tâm thương mại. Doanh nghiệp được dự phóng đạt 1.579 tỷ đồng lợi nhuận ròng trong quý III/2026, tăng 14,8% so với cùng kỳ. Vincom Plaza Đan Phượng khai trương cuối tháng 8/2026, bổ sung gần 27.000m2 diện tích sàn và có tỷ lệ lấp đầy trước khai trương đạt 93%, dự kiến bắt đầu đóng góp vào kết quả kinh doanh từ quý III.
Ở chiều ngược lại, các doanh nghiệp có nguồn bàn giao hạn chế được dự báo chịu ảnh hưởng rõ hơn từ sự suy yếu của thị trường. Với Đất Xanh (DXG), doanh thu quý III/2026 được dự báo giảm 53% so với cùng kỳ, còn khoảng 500 tỷ đồng do doanh thu môi giới giảm 60% và số lượng sản phẩm bàn giao tại Gem Sky World hạn chế. Lợi nhuận ròng dự phóng đạt 65 tỷ đồng, giảm 29%.
Khang Điền (KDH) cũng được dự báo ghi nhận lợi nhuận suy giảm khi tỷ lệ hấp thụ và tiến độ bàn giao tại dự án thấp tầng Gladia chậm lại. Trong khi đó, Nam Long (NLG) chịu tác động từ việc chỉ bàn giao số lượng hạn chế sản phẩm tại Waterpoint (giai đoạn 1) và Central Lake, khiến lợi nhuận ròng được dự báo giảm mạnh.
MBS Research cho rằng, thị trường bất động sản năm 2026 đang bước vào giai đoạn điều chỉnh sau thời kỳ tăng trưởng mạnh. Lãi suất cao, thanh khoản suy giảm và nguồn cung tiếp tục gia tăng sẽ tạo áp lực lên thị trường trong thời gian tới. Trong bối cảnh đó, các doanh nghiệp có quỹ dự án lớn, lượng hàng đủ điều kiện bàn giao và khả năng kiểm soát dòng tiền được kỳ vọng có lợi thế hơn, trong khi nhóm phụ thuộc nhiều vào môi giới hoặc có nguồn bàn giao hạn chế có thể tiếp tục đối mặt với áp lực lên kết quả kinh doanh.
