Sức cầu giảm mạnh, giá biệt thự Đà Nẵng vẫn ở mức 138 triệu đồng/m2

Sức cầu biệt thự giảm 18%, giá chỉ điều chỉnh 1%

Bất động sản Đà Nẵng bước vào tháng 8/2026 trong bối cảnh kinh tế vĩ mô vẫn ghi nhận nhiều tín hiệu tích cực. Trong 8 tháng đầu năm, tổng mức bán lẻ hàng hóa và doanh thu dịch vụ tiêu dùng tăng 13,3%, chỉ số sản xuất công nghiệp tăng 11,9%, khách quốc tế tăng 14,4%, xuất khẩu hàng hóa tăng 22,4%. Tổng vốn FDI đạt 40,63 tỷ USD, tăng 55,4% so với cùng kỳ năm 2025, trong khi tổng thu ngân sách tăng 16%.

Tuy nhiên, diễn biến trên thị trường bất động sản lại cho thấy một nhịp điều chỉnh rõ hơn. Báo cáo của Batdongsan.com.vn ghi nhận thị trường mua bán tại Đà Nẵng giảm cả về lượng tin đăng và mức độ quan tâm trong tháng 8 so với tháng 7.

Ở phân khúc biệt thự, lượng tin đăng giảm 13%, trong khi mức độ quan tâm giảm tới 18%. Các loại hình khác cũng đồng loạt đi xuống: chung cư giảm 9% về tin đăng và 16% về mức độ quan tâm; đất nền lần lượt giảm 21% và 17%; nhà riêng giảm 9% và 19%; nhà mặt phố giảm 30% và 23%.

Dù sức cầu giảm mạnh, mặt bằng giá lại chưa xuất hiện sự điều chỉnh tương ứng. Theo dữ liệu giá rao bán phổ biến, đến quý III/2026, biệt thự tại Đà Nẵng đạt khoảng 138 triệu đồng/m2, chỉ giảm 1% so với đầu năm. Giá chung cư ở mức 68 triệu đồng/m2 và gần như đi ngang; đất nền khoảng 76 triệu đồng/m2, giảm 2%; nhà riêng khoảng 83 triệu đồng/m2 và nhà mặt phố khoảng 99 triệu đồng/m2, cùng giảm 4%.

Điều này tạo ra khoảng cách đáng chú ý giữa mức độ quan tâm và mặt bằng giá rao bán. Nói cách khác, dữ liệu cho thấy người tìm mua đang thận trọng hơn, nhưng giá chào bán chưa giảm theo cùng tốc độ.

Giá vẫn neo cao, nhưng các dự án bắt đầu phân hóa

Sự ổn định tương đối của mặt bằng giá không đồng nghĩa thị trường vận động đồng nhất. Ngay trong nhóm các dự án chung cư được quan tâm tìm mua nhiều nhất tháng 8, diễn biến cung - cầu đã có sự phân hóa rõ.

The Camellia ghi nhận lượng tin đăng tăng 28%, trong khi mức độ quan tâm tăng tới 60%, tạo chênh lệch cầu - cung dương 32 điểm phần trăm. FourS Tower cũng có mức độ quan tâm tăng 70%, cao hơn mức tăng 65% của lượng tin đăng.

Ở chiều ngược lại, The Legend City có lượng tin đăng giảm 21% nhưng mức độ quan tâm giảm tới 35%, khiến chênh lệch cầu - cung âm 14 điểm phần trăm. Cora Tower cũng ghi nhận mức độ quan tâm giảm 4% trong khi lượng tin đăng tăng 4%.

Mặt bằng giá tại nhóm dự án này cũng khá cao. Giá rao bán phổ biến dao động từ 50 triệu đồng/m2 tại FourS Tower đến 124 triệu đồng/m2 tại The Legend City. Wyndham Soleil Đà Nẵng ở mức 100 triệu đồng/m2, Sun Ponte Residence 96 triệu đồng/m2, Sun Cosmo Residence 93 triệu đồng/m2 và Sun Symphony Residence 89 triệu đồng/m2.

Đáng chú ý, mức điều chỉnh giá giữa các dự án không lớn, ngoại trừ một số trường hợp như S-Light Tower giảm 18% so với quý II/2026. Trong khi đó, nhiều dự án vẫn tăng giá rao bán 2-3%.

Những diễn biến này cho thấy sự điều chỉnh hiện tại chủ yếu thể hiện trước hết ở nhu cầu tìm mua, còn giá rao bán vẫn có độ ổn định nhất định. Dòng tiền cũng không rút khỏi toàn bộ thị trường mà đang có sự chọn lọc rõ hơn giữa các dự án.

Kênh cho thuê đi theo nhịp khác

Trong khi thị trường mua bán hạ nhiệt, bất động sản cho thuê tại Đà Nẵng lại ghi nhận diễn biến tích cực hơn, tạo nên sự tương phản đáng chú ý.

Tháng 8, lượng tin đăng cho thuê chung cư tăng 38%, nhà riêng tăng 33%, nhà mặt phố đi ngang và biệt thự tăng 3%. Đáng chú ý, mức độ quan tâm đối với chung cư cho thuê tăng 22%, phòng trọ và căn hộ mini tăng tới 70%, trong khi biệt thự tăng 3%; riêng nhà mặt phố giảm 5%.

Giá thuê cũng có những phân khúc tăng đáng kể. So với đầu năm, giá rao thuê nhà riêng tăng 25%, biệt thự tăng 8%, trong khi chung cư đi ngang, phòng trọ và căn hộ mini giảm 2% và nhà mặt phố giảm 16%.

Như vậy, bức tranh Đà Nẵng hiện không phải là sự suy giảm đồng loạt. Sức cầu mua đang điều chỉnh mạnh, đặc biệt ở biệt thự, nhưng giá rao bán vẫn neo ở mức cao; trong khi thị trường cho thuê duy trì sức hút tốt hơn ở một số loại hình. Với riêng phân khúc biệt thự, khoảng cách giữa mức độ quan tâm giảm 18% và giá rao bán chỉ giảm 1% là một trong những tín hiệu đáng chú ý nhất của thị trường hiện tại.