Tháng 10 năm nay là 'điểm rơi' lý tưởng để gom đất nền?

Lượng tìm kiếm 'khủng', giá đất nền tăng vọt 44-100%

Báo cáo mới nhất từ PropertyGuru Việt Nam ghi nhận bức tranh thị trường đất nền đầy sôi động khi chứng kiến làn sóng quan tâm mạnh mẽ từ giới đầu tư. Tháng 3/2025 ghi nhận nhu cầu tìm kiếm bùng nổ, với Hà Nội dẫn đầu 52% so với tháng trước.

Sức hút lan tỏa mạnh mẽ đến TP. HCM với mức tăng ấn tượng 31%, và các tỉnh thành khác trên cả nước tăng 54% so với tháng 2/2025. Rõ ràng, "appetite" (sự thèm muốn) của nhà đầu tư đối với đất nền đang lên cao hơn bao giờ hết, tạo ra một bức tranh thị trường đầy hứa hẹn.

Sức cầu lớn đang "thổi" giá đất nền tại nhiều tỉnh phía Bắc lên một tầm cao mới, với biên độ tăng sốc từ 44 - 100% so với thời điểm đầu năm 2023. Những con số tăng trưởng "nóng bỏng tay" đang thu hút sự chú ý của giới đầu tư: Thị trường Hải Dương chứng kiến màn bứt tốc ngoạn mục, vươn lên dẫn đầu với mức tăng giá khó tin 100% chỉ sau 2 năm, theo sau là Bắc Giang (80%), Hưng Yên (75%), Bắc Ninh (52%), Hà Nam (50%), Nam Định, Thái Bình (44%). Đây là những địa phương có thông tin sáp nhập hoặc "nóng" về đất đấu giá. Ngay cả Thủ đô Hà Nội cũng không nằm ngoài cơn sốt, giá đất nền đã nhảy vọt khoảng 42% trong cùng khoảng thời gian.

Trong khi đó, thị trường phía Nam, dù chưa có những biến động giá "chóng mặt" như miền Bắc, giá bán tại các khu vực lân cận TP. HCM như Nhơn Trạch, Long Thành (Đồng Nai), Phú Mỹ (Bà Rịa - Vũng Tàu), Thuận An, Dĩ An, Bến Cát (Bình Dương) cũng ghi nhận mức tăng trưởng ổn định từ 5% đến 30% sau hai năm.

Tại miền Trung, khu vực Quảng Nam cũng có sự tăng trưởng mạnh mức độ quan tâm ở khu vực ven biển giáp ranh Đà Nẵng. Đồng thời, giá bán ở Đà Nẵng có ghi nhận tăng trưởng. Theo đó, trong tháng 3/2025, giá bán đất nền tại quận Cẩm Lệ đã tăng 80%, quận Liên Chiểu tăng 75% và huyện Hòa Vang tăng 50%.

Tháng 3/2025, lượng tìm kiếm đất nền tại Hà Nội tăng khá mạnh với 52%, tại TP. HCM tăng 31% và tại các tỉnh khác tăng 54% so với tháng 2/2025. Ảnh: TL.

>>> Shark Phú tiết lộ bí quyết ‘sống còn’ của Sunhouse trong ván cờ thuế Trump

Theo ghi nhận thực tế, thị trường đất nền đang "ấm" lên trông thấy ở nhiều tỉnh thành. Giá bán tại các khu vực như TP. Hưng Yên, huyện Văn Giang (Hưng Yên), TP. Việt Trì, TP. Ninh Bình, TP. Bắc Giang... đã bắt đầu nhích tăng từ 10% đến 20% so với thời điểm cuối năm ngoái. Đáng chú ý, "ăn theo" những thông tin về sáp nhập đang lan tỏa, không ít chủ đất còn mạnh tay "hét giá" cao hơn đến 30%, kỳ vọng lướt sóng kiếm lời nhanh chóng.

Như vậy, sau một thời gian thị trường đất nền tỉnh và vùng ven trải qua giai đoạn ảm đảm kéo dài, tâm lý thị trường đã tích cực hơn. Có thể nói, Luật Đất đai mới, với "đòn bẩy" từ bảng giá đất cập nhật hàng năm, thu hẹp khoảng cách giữa giá Nhà nước và giá thị trường, được ví như liều thuốc kích thích mới. Giá đất đầu vào sẽ dần bám sát thị trường, kéo theo giá bất động sản sơ cấp "nhảy múa". Hệ quả dây chuyền là giá thứ cấp ăn theo, tạo nên một vòng xoáy tăng giá khó đảo ngược.

Câu chuyện về tác động của bảng giá đất mới đang diễn ra rõ ràng ngay tại Hà Nội. Chỉ sau một năm áp dụng bảng giá đất mới (cuối năm ngoái), mặt bằng giá chung bất động sản tại Hà Nội đã chứng kiến cú "nhảy vọt" từ 2 đến 6 lần so với bảng giá cũ, vẽ nên một bức tranh giá cả mới đầy thách thức cho cả người mua và nhà đầu tư. Nhiều nhận định cho rằng, Hà Nội đang đứng trước một "kỷ nguyên giá mới", nơi cơ hội và thách thức đan xen, đòi hỏi nhà đầu tư phải có tầm nhìn chiến lược và sự nhạy bén đặc biệt.

Nhà đầu tư có thể 'xuống tiền' vào quý IV/2025?

Trong bối cảnh thị trường đất nền đang hồi phục, các chuyên gia cho rằng, cần đầu tư chọn lọc và thận trọng. Đây là thời điểm để những nhà đầu tư có tiềm lực tài chính tốt có thể tận dụng cơ hội để sở hữu những bất động sản chất lượng với kỳ vọng vào sự tăng trưởng ổn định trong tương lai, thay vì chạy theo những "con sóng" đầu cơ ngắn hạn.

Trao đổi về vấn đề này, chuyên gia bất động sản Trần Khánh Quang gợi ý nên "săn" những lô đất nền có mức giá vừa túi tiền, dao động từ 1 đến 2 tỷ đồng. Đây được xem là "khẩu vị" phù hợp hơn với đa số nhà đầu tư hiện tại, những người có xu hướng "cân đo đong đếm" kỹ lưỡng và ưu tiên sự an toàn, khả năng thanh khoản tốt hơn so với phân khúc cao cấp từ 3 tỷ đồng trở lên.

Thời điểm thích hợp để xuống tiền là đầu quý IV/2025, tận dụng cơ hội giá đất nền ổn định hơn, những tác động của các yếu tố vĩ mô, chính sách, và cả thông tin về sáp nhập có thể đã rõ ràng hơn. Ảnh: TL.

>>> Doanh nhân Lê Anh Tiến: Từ ‘Chatbot 1.0’ đến hệ sinh thái phục vụ 10 triệu người dùng

Cũng theo ông Quang, việc đầu tư và mua bán đất nền thời điểm hiện tại vẫn chưa dành cho những nhà đầu tư mới. Động thái này chỉ phù hợp với những nhà đầu tư chuyên nghiệp, nhà đầu tư lâu năm. Thị trường đất nền gần đây mới có tín hiệu đi lên, do đó chỉ có những nhà đầu tư chuyên nghiệp mới hiểu được giá trị thực của bất động sản.

Cụ thể, ông khuyến nghị, "rủi ro" sáp nhập, quy hoạch có thể thay đổi hoặc việc sáp nhập diễn ra chậm hơn dự kiến; nguy cơ mua vào với giá cao hơn giá trị thực, đặc biệt tại các khu vực tăng nóng, cần tỉnh táo chọn đúng vị trí, thời điểm, tránh "bẫy" đám đông.

"Nên ưu tiên vào những nơi đã được chứng minh bằng sự hiện hữu của cộng đồng và hạ tầng, tránh xa những "vùng đất tiềm năng trên giấy" để bảo toàn vốn và tối ưu khả năng sinh lời", ông Quang lưu ý.

Đồng thời nhấn mạnh, số tiền trong khoảng 1,5-3 tỷ đồng ở mức giá trung bình khá của đất nền. Với mức giá này, hoàn toàn có thể tìm được đất nền ở các huyện vùng ven Hà Nội như Đông Anh, Hoài Đức, Gia Lâm hay các khu vực lân cận TP. HCM như Nhơn Trạch, Long Thành (Đồng Nai), Bình Chánh, Hóc Môn. Đây là những khu vực hưởng lợi từ quy hoạch hạ tầng kết nối với trung tâm, sự phát triển của các khu công nghiệp, đô thị vệ tinh, mang lại tiềm năng tăng giá thực tế và nhu cầu ở thực.

Ngược lại, nếu đó là đất nền ở vùng ven của thị trấn hay thành phố nhỏ, mức giá này là chưa hoàn toàn phù hợp. Cùng một mức tiền, nhà đầu tư cần so sánh kỹ lưỡng tiềm năng tăng trưởng, khả năng thanh khoản và mức độ phát triển hạ tầng của khu vực. Đừng nhầm lẫn "giá mềm" với "bẫy vùng ven".

"Thời điểm thích hợp để xuống tiền là đầu quý IV/2025, tận dụng cơ hội giá đất nền ổn định hơn, những tác động của các yếu tố vĩ mô, chính sách, và cả thông tin về sáp nhập có thể đã rõ ràng hơn. Ngoài ra, đây là "điểm vào chiến lược", bởi lúc này lãi suất ngân hàng đang ở mức khá tốt, trở thành lực đẩy hiệu quả, tối ưu hóa lợi nhuận khi thị trường ấm lên", ông Quang nhận định.

> > VARS đưa ra cảnh báo về 'đòn thuế' của Mỹ: Phân khúc nào sẽ 'chịu trận'?