Thêm 60.000 tỷ đồng trái phiếu đến hạn, doanh nghiệp bất động sản bước vào 'bài kiểm tra' dòng tiền

Theo báo cáo của Trung tâm Nghiên cứu Chứng khoán MB (MBS Research), trong tháng 6/2026, tổng giá trị trái phiếu doanh nghiệp phát hành đạt khoảng 124.400 tỷ đồng, tăng 128% so với tháng trước.

Trong đó, nhóm bất động sản phát hành khoảng 53.600 tỷ đồng, chiếm tỷ trọng lớn nhất trên thị trường. Lũy kế 6 tháng đầu năm, các doanh nghiệp bất động sản huy động khoảng 123.400 tỷ đồng qua kênh trái phiếu, vượt nhóm ngân hàng để trở thành lĩnh vực phát hành lớn nhất.

Tuy nhiên, đà phục hồi của hoạt động phát hành chưa đồng nghĩa áp lực tài chính đã được giải tỏa.

Theo VIS Rating, khoảng 60.000 tỷ đồng trái phiếu bất động sản sẽ đáo hạn trong 6 tháng cuối năm 2026, tương đương gần một nửa tổng giá trị trái phiếu doanh nghiệp đến hạn trên toàn thị trường.

Đáng chú ý, khoảng 40% lượng trái phiếu đáo hạn thuộc về các doanh nghiệp từng chậm thanh toán hoặc phải gia hạn nghĩa vụ nợ trong giai đoạn 2023-2024, khiến áp lực trả nợ tập trung vào nhóm doanh nghiệp có sức khỏe tài chính yếu.

Khả năng đáp ứng nghĩa vụ nợ của doanh nghiệp sẽ phụ thuộc lớn vào tiến độ triển khai dự án, dòng tiền từ hoạt động bán hàng, khả năng xử lý tài sản bảo đảm cũng như tiếp cận các nguồn vốn mới.

Trong bối cảnh lãi suất huy động vẫn duy trì ở mức cao, chi phí vốn tiếp tục là gánh nặng đối với nhiều doanh nghiệp địa ốc.

Thống kê của VIS Rating cho thấy, lãi suất coupon bình quân của các lô trái phiếu bất động sản phát hành trong quý II/2026 đã tăng lên khoảng 11,5-12%/năm, cao hơn khoảng 1 điểm phần trăm so với cùng kỳ năm trước. Đối với các lô trái phiếu áp dụng lãi suất thả nổi, mức lãi suất phổ biến hiện dao động từ 13-15%/năm, khiến chi phí huy động vốn tiếp tục gia tăng.

Bà Nguyễn Thị Kiều Hạnh, Trưởng nhóm Phân tích VIS Rating, cho rằng áp lực của doanh nghiệp hiện không chỉ đến từ nghĩa vụ trả nợ mà còn do chi phí tài chính tăng nhanh trong khi khả năng tạo dòng tiền chưa cải thiện tương ứng.

Những doanh nghiệp có dự án chậm triển khai hoặc thanh khoản bán hàng yếu sẽ gặp nhiều khó khăn hơn trong việc thực hiện các nghĩa vụ tài chính đến hạn.

Theo đánh giá của VIS Rating, sự phục hồi của thị trường trái phiếu hiện chủ yếu tập trung ở các doanh nghiệp có nền tảng tài chính lành mạnh, dự án đủ điều kiện triển khai và khả năng tạo dòng tiền ổn định.

Trong khi đó, các doanh nghiệp từng chậm thanh toán hoặc đang tái cơ cấu nợ vẫn gặp nhiều trở ngại trong việc huy động nguồn vốn mới.

Tổ chức xếp hạng tín nhiệm này dự báo xu hướng phân hóa trong ngành bất động sản sẽ ngày càng rõ nét.

Các doanh nghiệp sở hữu danh mục dự án đang triển khai, có kế hoạch bàn giao sản phẩm trong thời gian gần, duy trì đòn bẩy tài chính ở mức hợp lý và cải thiện dòng tiền sẽ có nhiều lợi thế trong tiếp cận vốn.

Ngược lại, nhóm doanh nghiệp phụ thuộc vào một số ít dự án, tiến độ triển khai chậm hoặc từng vi phạm nghĩa vụ trái phiếu sẽ tiếp tục chịu áp lực tái cấp vốn. Khả năng huy động vốn của nhóm này sẽ phụ thuộc chủ yếu vào chất lượng tín dụng, tiến độ dự án và hiệu quả tạo dòng tiền.

TS. Cấn Văn Lực, Chuyên gia Kinh tế trưởng BIDV, cho rằng các doanh nghiệp bất động sản cần từng bước cân bằng cơ cấu nguồn vốn, giảm phụ thuộc vào tín dụng ngân hàng và mở rộng huy động qua thị trường trái phiếu, chứng khoán, các quỹ đầu tư cũng như nguồn vốn trong và ngoài nước.

Việc đa dạng hóa kênh huy động sẽ giúp doanh nghiệp nâng cao khả năng chống chịu trước biến động của thị trường tài chính và chủ động hơn trong triển khai các dự án.

Theo các chuyên gia, khi thị trường trái phiếu bước vào giai đoạn phục hồi, chất lượng tín dụng sẽ trở thành yếu tố quyết định khả năng huy động vốn của từng doanh nghiệp.

Vì vậy, áp lực đáo hạn sẽ không còn trải đều trên toàn thị trường mà tập trung chủ yếu vào nhóm doanh nghiệp có nền tảng tài chính yếu, tiến độ dự án chậm và dòng tiền chưa được cải thiện.