Thị trường bất động sản Đông Anh biến động ra sao trước thềm lên quận?

UBND TP Hà Nội vừa có tờ trình HĐND thành phố về việc tán thành chủ trương thành lập quận Đông Anh và các phường thuộc quận Đông Anh, Hà Nội. Theo đó, trong buổi làm việc ngày 6/7 tới đây, UBND TP Hà Nội sẽ trình HĐND thành phố thông qua việc tán thành chủ trương thành lập quận Đông Anh và các phường thuộc quận Đông Anh.

Đồng thời cũng hoàn chỉnh hồ sơ trình Chính phủ, Thường vụ Quốc hội vào cuối năm 2023.

Câu hỏi đặt ra là có nên rót tiền vào bất động sản Đông Anh ngay lúc này?

Quận Đông Anh được thành lập dựa trên cơ sở nguyên trạng với diện tích tự nhiên là 185km2, dân số đạt 437.000 người và 24 xã, thị trấn, phía đông giáp TP. Từ Sơn và huyện Yên Phong (Bắc Ninh); Phía Tây giáp huyện Mê Linh và huyện Đan Phượng (Hà Nội)...

Sau khi lên quận, khu vực này sẽ bao gồm 24 địa phương là: Đông Anh, Bắc Hồng, Cổ Loa, Đại Mạch, Đông Hội, Dục Tú, Hải Bối, Kim Chung, Nam Hồng, Nguyên Khê, Kim Nỗ, Liên Hà, Mai Lâm, Tàm Xá, Thụy Lâm, Tiên Dương, Uy Nỗ, Vân Hà, Vân Nội, Việt Hùng, Vĩnh Ngọc, Võng La, Xuân Canh, Xuân Nộn.

Trong những huyện vùng ven Hà Nội, Đông Anh là huyện có mức độ đầu tư hạ tầng trong top khu vực. Nhiều công trình giao thông trọng điểm đi qua địa phương như, đường cao tốc Thăng Long - Nội Bài, Quốc lộ 5 kéo dài, Quốc lộ 3, đường cao tốc Nhật Tân – Nội Bài, đường 23B, Quốc lộ 23A, Quốc lộ 3 mới (đường cao tốc Hà Nội – Thái Nguyên),...

Đồng thời, hàng loạt những chủ đầu tư lớn như Sungroup, BRG, Becamex ITC… cũng rót hàng nghìn tỷ đồng vào bất động sản địa phương với những dự án quy mô lớn.

Tuy nhiên, kể từ giữa năm 2022, khi thị trường bất động sản toàn quốc tụt dốc, bất động sản Đông Anh cũng trên đà sa sút, đột ngột trầm lắng.

Đối với thị trường chung cư

Do vị trí xa trung tâm, thị trường chung cư ở Đông Anh chưa thực sự thu hút cư dân. Phần lớn người mua căn hộ tại đây là những người làm việc trên địa bàn huyện hoặc làm việc ở các quận phía Bắc Hà Nội. Điều này có nghĩa quy mô dân số của vùng chưa quá lớn, do đó số lượng dự án chung cư tại Đông Anh vô cùng ít ỏi, chỉ bằng một phần rất nhỏ so với các huyện ngoại thành cũng chưa lên quận và bị bỏ xa về số lượng so với các quận nội thành, cụ thể:

Dự án Thăng Long Green City - Lô CT3 CT4 Khu đô thị mới Kim Chung, Xã Kim Chung, Đông Anh (23 triệu đồng/m2).

Dự án Intracom Riverside - Xã Vĩnh Ngọc, Đông Anh (31 triệu đồng/m2).

Dự án Eurowindow River Park - Đường 5 kéo dài (Trường Sa), xã Đông Hội, Đông Anh (26 triệu đồng/m2).

Giá chung cư huyện Đông Anh thuộc top rẻ nhất tại Hà Nội. Trong khi mặt bằng giá căn hộ Hà Nội ở các dự án nội thành đang mở bán có mức giá từ 50-70 triệu đồng/m2, giá thứ cấp các dự án cũ khu vực nội đô cũng đang được chào bán phổ biến từ 40-50 triệu đồng/m2 thì các dự án căn hộ ở Đông Anh, dù là dự án cũ đã đi vào vận hành nhiều năm hay dự án đang có nguồn hàng mới trên thị trường, giá bán chỉ dao động từ 23-31 triệu đồng/m2.

Giá đất nền tại Đông Anh biến động ra sao?

Hiện đất nền Đông Anh vẫn đang có mức giá giảm so với 4 tháng trước. Đơn cử như:

Đất nền Nguyên Khê có giá 38 - 43 triệu đồng/m2, giảm 10 - 15% so với thời điểm sau Tết là 42 - 47 triệu đồng/m2.

Đất nền Cổ Loa nằm trong các xóm có giá bán ở mức giảm là 18 - 20 triệu đồng/m2 so với mức 22 - 25 triệu đồng/m2 sau Tết.

Đất kinh doanh khu vực Võng La vẫn duy trì mức giá giảm là 35 - 40 triệu đồng/m2 so với mức 37 - 42 triệu đồng/m2 trong tháng 2/2023.

Đất nền Hải Bối đã giảm 10% so với 4 tháng trước, hiện duy trì ở mức 50 - 55 triệu đồng/m2.

Bên cạnh đó, do thị trường bất động sản hiện vẫn còn đóng băng nên việc đấu giá đất tại nhiều địa phương ế khách. Đông Anh đã tổ chức đấu giá hàng chục lô đất trong những tháng vừa qua, kể đến như:

Đấu giá quyền sử dụng đất đối với 22 thửa đất ở thuộc khu đất X6, thôn Hà Lỗ, xã Liên Hà, huyện Đông Anh, TP Hà Nội. Các thửa đất có diện tích từ 90 m2/thửa đến 154 m2/thửa với giá khởi điểm từ 30,3 triệu đồng/m2 đến 33,3 triệu đồng/m2.

Công ty đấu giá hợp danh Lạc Việt vừa ra thông báo đấu giá tài sản của Trung tâm Phát triển quỹ đất huyện Đông Anh. Cụ thể là quyền sử dụng 20 thửa đất để xây dựng nhà ở tại thôn Hà Phong, xã Liên Hà, huyện Đông Anh (đợt 1 + đợt 2). Các thửa đất có diện tích từ 90 đến 129 m2/thửa đất với giá khởi điểm từ 20,8 đến 25,3 triệu đồng/m2,...

Đáng chú ý, 25 thửa đất ở thôn Hà Lỗ, xã Liên Hà, huyện Đông Anh, TP Hà Nội, có diện tích từ 90m2/thửa đến 144m2/thửa, có mức giá khởi điểm từ 30,3 triệu đồng/m2 đến 33,3 triệu đồng/m2 đã tổ chức đấu giá hơn 3 lần nhưng không thành công.

Tính từ đầu năm 2023 đến nay, huyện Động Anh đã tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất hơn 110 thửa đất, khởi điểm trên 30 triệu đồng/m2.

Theo Trung tâm Phát triển quỹ đất huyện Đông Anh (Hà Nội), 3 tháng đầu năm cũng chi thu được 135 tỷ đồng trên số thu 1.600 tỷ được giao. Mặc dù đều nhận định, đấu giá ế ẩm là do giá cao nhưng vẫn không thể điều chỉnh được do rào cản về cách xác định giá khởi điểm hiện nay.

Nhìn chung, để giảm thiểu rủi ro khi đầu tư bất động sản Đông Anh vào thời điểm này, các chuyên gia khuyến cáo nhà đầu tư cần chọn lọc kỹ lưỡng. Cần lưu ý đến 4 yếu tố, gồm thông tin quy hoạch, tiềm năng tăng giá của khu vực, sự hiện diện của các chủ đầu tư lớn và diễn biến thị trường trong các năm trước.

Nhiều chuyên gia cho rằng, việc bất động sản suy giảm từ Bắc và Nam đã tác động mạnh đến tâm lý nhà đầu tư, trước thềm lên quận, dù giá đất giảm nhiệt nhưng hàng loạt văn phòng môi giới bất động sản vẫn rơi vào cảnh đìu hiu, không có hoạt động tư vấn, mua bán,...

Tuy nhiên, việc không còn là "tin đồn" lên quận chắc chắn sẽ là cú hích lớn cho thị trường bất động sản Đông Anh nói chung và là kỳ vọng của người dân, doanh nghiệp và chính quyền nói riêng vào một thời kỳ tăng trưởng mới, thăng hoa hơn cho Đông Anh.