Thị trường chung cư Hà Nội 2025: Cuộc chơi của phân khúc cao cấp và căn hộ ở trung tâm nội đô

Căn hộ bình dân hoàn toàn vắng bóng

TS Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, Chủ tịch VARS cho biết, 10 tháng đầu năm 2024, thị trường Hà Nội ghi nhận hơn khoảng 19 nghìn sản phẩm mới, cao hơn khoảng 70% tổng nguồn cung năm 2023. 88% nguồn cung là loại hình cao tầng, đến từ các dự án cao cấp, hạng sang của các chủ đầu tư lớn tại khu Đông và khu Tây TP Hà Nội.

Phân khúc căn hộ bình dân hoàn toàn “vắng bóng”, căn hộ trung cấp bắt đầu khan hiếm. Các dự án căn hộ mở bán từ quý III đều có mức giá từ 60 triệu/m2 trở lên, toàn thị trường ghi nhận hơn 30.000 sản phẩm mở bán.

Căn hộ bình dân hoàn toàn vắng bóng, thay vào đó, các dự án mới là các sản phẩm trung và cao cấp.

Theo ông Đính, hiện tại, nhu cầu vẫn tiếp tục tăng mạnh, nhất là nhu cầu nhà ở cao cấp. Khách hàng của nhóm này là tầng lớp trung lưu, thượng lưu đang không ngừng mở rộng cùng với sự phát triển kinh tế, kết hợp với đội ngũ chuyên gia theo làn sóng FDI.

Nhu cầu đầu tư gia tăng từ nhóm khách hàng có tiềm lực tài chính mạnh, có nhu cầu tìm đến một kênh đầu tư tích tài sản an toàn và dài hạn. Các căn hộ hạng sang, được quản lý, vận hành bởi các đơn vị uy tín với hệ thống tiện ích đẳng cấp sẽ thu hút nhu cầu ở thực của nhóm khách hàng cao cấp; là "điểm đến" của dòng vốn đầu tư nhờ khả năng cho thuê với tỷ suất sinh lời vượt trội, bền vững.

Về giá, mặc dù mặt bằng giá đã ở mức giá cao nhưng với nguồn cung luôn duy trì ở mức thấp và vị trí đặc biệt, giá căn hộ ở trung tâm sẽ tiếp tục tăng trong dài hạn. Giá cho thuê tiếp tục duy trì mặt bằng giá cao và tốc độ tăng trưởng ổn định, dự kiến tăng từ 7- 10% mỗi năm”, ông Nguyễn Văn Đính nhấn mạnh.

>>Sóng chung cư: Tâm điểm thị trường bất động sản 2024

Cơn khát căn hộ ở trung tâm nội đô vẫn gia tăng

Theo số liệu của VARS, nguồn cung thị trường căn hộ khu vực trung tâm Hà Nội bao gồm các quận Hoàn Kiếm, Ba Đình, Đống Đa và Hai Bà Trưng vẫn rất khan hiếm. Sơ bộ năm 2024, khu vực trung tâm chỉ ghi nhận khoảng 400 sản phẩm mở bán, với 3 dự án mở bán mới, chỉ bằng khoảng 30% năm 2023. Hơn 90% nguồn cung căn hộ Hà Nội trong năm 2024 được đóng góp bởi các dự án tại các quận, huyện vùng ven. Nguồn cung căn hộ khu vực trung tâm chỉ chiếm tỷ trọng khoảng 1%.

Nhận định về "cơn khát" căn hộ lõi tại trung tâm nội đô, ông Lê Đình Chung, thành viên tổ công tác nghiên cứu thị trường VARS nhận định rằng trong những năm tới tình trạng này vẫn sẽ tiếp diễn. Nguyên nhân là hiện nay quỹ đất đang cạn kiệt, nhiều dự án vướng mắc pháp lý chưa thể tháo gỡ ngay. Tại nội đô Hà Nội nhiều dự án sau khi mở bán đã “hết hàng”.

Cơn khát căn hộ ở trung tâm nội đô vẫn gia tăng.

Một xu hướng khác, ông Lê Đình Chung chỉ ra, việc kết hôn muộn, hay độc thân đang không ngừng gia tăng; cùng với giá nhà quá cao, khả năng mua nhà thấp… dẫn đến xu hướng thuê nhà ngày một tăng cao. Đặc biệt là xu hướng thuê căn hộ để tận hưởng tiện ích và nâng cao chất lượng cuộc sống đã và đang trở thành lựa chọn phổ biến cho nhóm đối tượng này.

Về vấn đề này, bà Phạm Thị Miền, Phó Viện trưởng Viện nghiên cứu, đánh giá thị trường bất động sản chỉ ra, thị trường bất động sản Hà Nội đang phục hồi mạnh mẽ với nguồn cung nhà ở tăng trưởng tích cực sau giai đoạn sụt giảm nghiêm trọng.

Trong tương lai, nguồn cung tại khu vực trung tâm chỉ có thể “trông chờ” từ các dự án căn hộ dịch vụ hoặc các dự án cải tạo chung cư, tập thể cũ.

Đáng chú ý, trong bối cảnh nguồn cung căn hộ khu vực trung tâm khan hiếm, căn hộ dịch vụ cho thuê dài hạn cao cấp tại các quận lõi trung tâm như Hoàn Kiếm, Ba Đình, Đống Đa và Hai Bà Trưng, được đánh giá là một kênh đầu tư hấp dẫn cho khách hàng đầu tư bất động sản. Đây cũng là xu hướng đã xuất hiện từ lâu và đang rất phát triển tại các quốc gia trên thế giới. Đặc biệt, thị trường căn hộ dịch vụ cho thuê Hà Nội đang tương đối phát triển với giá thuê duy trì mức tăng ổn định và tỷ lệ lấp đầy cao trên 80%.

Tuy nhiên, nguồn cung trên thị trường, nhất là các sản phẩm cao cấp, hạng sang còn thiếu và yếu, tập trung chủ yếu ở các quận xa trung tâm. Do đó, thị trường căn hộ dịch vụ cho thuê tại các trung tâm kinh tế lớn như Hà Nội còn rất nhiều tiềm năng và dư địa phát triển nhờ nhu cầu thuê đa dạng luôn duy trì ở mức cao và trong xu hướng tăng nhất là các sản phẩm thuộc phân khúc cao cấp, hạng sang. Đặc biệt là khi hành lang pháp lý mới sẽ “cấp sổ” cho các dự án kinh doanh bất động sản không phải là nhà ở.

Ngoài ra, theo bà Miền, có rất nhiều yếu tố tác động đến sự thành công của việc đầu tư căn hộ dịch vụ. Nhà đầu tư lựa chọn đầu tư sản phẩm căn hộ dịch vụ nên ưu tiên các dự án cao cấp, hạng sang ở khu vực có vị trí đắc địa, hệ thống tiện ích đẳng cấp, được quản lý, vận hành bởi các đơn vị quốc tế uy tín, có nhiều kinh nghiệm.