Thị trường bất động sản đổi khẩu vị: Người mua không còn chạy theo kỳ vọng tăng giá

Theo báo cáo Tổng quan thị trường căn hộ Hà Nội & TP. HCM quý II/2026 của Trung tâm Nghiên cứu thị trường và Am hiểu khách hàng One Mount Group, thị trường căn hộ đang bước vào một giai đoạn đáng chú ý khi nguồn cung phục hồi nhanh nhưng nhu cầu chưa tăng tương ứng. Điều này cho thấy thị trường không còn ở trạng thái thiếu sản phẩm như trước, mà đang chuyển sang bài toán mới là khả năng hấp thụ nguồn cung trong bối cảnh mặt bằng giá cao và chi phí vốn vẫn lớn.

Trong quý II/2026, Hà Nội và TP. HCM mở bán mới tổng cộng khoảng 20.400 căn hộ. Hà Nội ghi nhận khoảng 9.300 căn, tăng 23% so với cùng kỳ năm trước; trong khi TP. HCM mở rộng đạt khoảng 11.100 căn, tăng tới 51%. Đáng chú ý, nguồn cung tại Hà Nội chủ yếu tập trung ở phân khúc cao cấp, chiếm 69%, còn TP. HCM mở rộng có 54% thuộc phân khúc trung cấp và 38% cao cấp. Việc nguồn cung gia tăng được đánh giá có liên quan đến quá trình tháo gỡ pháp lý và thực thi các luật sửa đổi, giúp nhiều dự án đủ điều kiện đưa sản phẩm ra thị trường.

Tuy nhiên, tốc độ đưa hàng ra thị trường đang nhanh hơn sức mua. Trong quý II, Hà Nội tiêu thụ khoảng 7.100 căn, giảm 8% so với cùng kỳ; tỷ lệ hấp thụ các dự án mở mới giảm quý thứ ba liên tiếp, xuống còn 50%. TP. HCM tiêu thụ khoảng 9.500 căn, nhưng phần lớn giao dịch đến từ khu vực Bình Dương cũ; riêng khu vực trung tâm TP. HCM chỉ ghi nhận khoảng 2.400 giao dịch, giảm 13% so với cùng kỳ. Tại Hà Nội, tỷ lệ hấp thụ giảm ở cả phân khúc cao cấp và hạng sang, lần lượt giảm 16 và 27 điểm phần trăm.

Giá bán chính là một trong những nguyên nhân khiến người mua thận trọng hơn. Tại khu trung tâm Hà Nội, giá căn hộ sơ cấp trong quý II đạt khoảng 121 triệu đồng/m2, tăng tới 46% so với cùng kỳ năm trước dù gần như đi ngang theo quý. Trong khi đó, mức giá tại Văn Giang, Hưng Yên khoảng 67 triệu đồng/m2, thấp hơn khoảng 45% so với khu trung tâm.

Tại TP. HCM, giá sơ cấp trung tâm đạt khoảng 103 triệu đồng/m2, tăng 14% theo năm; Bình Dương ở mức khoảng 60 triệu đồng/m2 nhưng đã tăng tới 33% so với cùng kỳ. Khoảng cách giá giữa các khu vực đang dần thu hẹp, phản ánh sự dịch chuyển của thị trường về những khu vực có dư địa phát triển và kết nối hạ tầng tốt hơn.

Sức mua còn chịu tác động từ bài toán tài chính. Khảo sát hơn 600 khách hàng của One Mount Group cho thấy bất động sản vẫn là kênh đầu tư được quan tâm nhất, nhưng tỷ lệ lựa chọn chỉ còn 64%, giảm 23 điểm phần trăm so với cùng kỳ năm trước.

Trong nhóm khách hàng chưa có nhu cầu bất động sản, 67% cho biết họ đang đứng ngoài quan sát và chờ tín hiệu rõ ràng hơn từ thị trường. Đáng chú ý, lãi suất cho vay thả nổi được báo cáo ghi nhận ở mức khoảng 11-14%/năm, trong khi 40% nhóm khách hàng chưa có nhu cầu cho biết chi phí vay mua nhà là một mối lo ngại.

Bối cảnh vĩ mô cũng khiến thị trường khó kỳ vọng vào một cú hích từ việc giảm mạnh chi phí vốn trong ngắn hạn. Báo cáo đánh giá tăng trưởng kinh tế Việt Nam vẫn tích cực, với GRDP 6 tháng đầu năm của Hà Nội đạt 8,22% và TP. HCM đạt 8,47%; FDI và đầu tư công tiếp tục là những động lực quan trọng. Tuy nhiên, mặt bằng lãi suất được dự báo chỉ có thể giảm nhẹ vào cuối năm do dư địa điều hành tiền tệ hạn chế. Ngược lại, đầu tư công được kỳ vọng tiếp tục là điểm sáng, với tỷ lệ giải ngân cả năm 2026 dự kiến vượt 85%.

Trong bức tranh đó, hạ tầng đang trở thành biến số có khả năng tạo ra sự phân hóa mạnh hơn trên thị trường bất động sản. Tại Hà Nội, hàng loạt dự án vành đai, metro và các trục kết nối liên vùng được đẩy nhanh, trong đó Vành đai 4 dự kiến hoàn thành năm 2027, một số tuyến metro được đặt mục tiêu hoàn thành vào năm 2030 và tuyến đường sắt Hà Nội - Gia Bình dự kiến hoàn thành năm 2028.

Theo One Mount Group, quá trình này có thể thúc đẩy sự hình thành các cực đô thị mới, đồng thời khiến giá trị bất động sản ngày càng phụ thuộc vào khả năng kết nối thực tế, mức độ hoàn thiện hạ tầng và hệ thống tiện ích thay vì đơn thuần dựa vào khoảng cách tới trung tâm.

Tại TP. HCM, câu chuyện tương tự đang diễn ra theo hướng mở rộng không gian đô thị. Vành đai 3 dự kiến hoàn thành trong quý IV/2026, Vành đai 4 dự kiến khởi công trong quý III/2026, cùng các tuyến metro và định hướng phát triển đô thị theo mô hình TOD. Theo báo cáo, việc rút ngắn thời gian kết nối liên vùng đang thúc đẩy thanh khoản tại các thị trường vệ tinh, đặc biệt là Bình Dương cũ, đồng thời mở ra dư địa tăng giá trung và dài hạn cho những khu vực nằm ngoài lõi đô thị.

Đáng chú ý, nguồn cung được dự báo sẽ tiếp tục tăng mạnh trong giai đoạn tới. Hà Nội có thể đón khoảng 35.000-40.000 căn hộ mới mỗi năm trong giai đoạn 2026-2027. Tại TP .HCM mở rộng, con số dự kiến khoảng 30.000-35.000 căn/năm, chủ yếu nhờ nguồn cung lớn từ Bình Dương cũ. Điều này có thể giúp thị trường cân bằng hơn về nguồn hàng, nhưng đồng thời cũng tạo áp lực buộc các chủ đầu tư phải cạnh tranh bằng vị trí, chất lượng, tiện ích, khả năng kết nối và chính sách bán hàng thay vì chỉ dựa vào kỳ vọng tăng giá.

Nhìn tổng thể, thị trường căn hộ tại Việt Nam nửa đầu năm 2026 đang chuyển từ câu chuyện “có hàng để bán” sang “bán được bao nhiêu hàng”. Nguồn cung đã trở lại, hạ tầng liên tục được mở rộng và nền kinh tế vẫn duy trì đà tăng trưởng, nhưng người mua ngày càng chọn lọc, nhạy cảm với giá và chi phí vốn. Do đó, giai đoạn tới nhiều khả năng sẽ không phải cuộc đua tăng giá đồng loạt, mà là quá trình tái định giá theo chất lượng tài sản, năng lực kết nối và giá trị sử dụng thực tế. Đây cũng là yếu tố có thể quyết định khu vực và dự án nào thực sự hưởng lợi khi chu kỳ bất động sản bước sang giai đoạn phát triển mới.