Thị trường trái phiếu - Mảnh đất màu mỡ "vỗ béo" những tân binh địa ốc

Theo thông tin từ Sở Giao dịch Chứng khoán Hà Nội (HNX), CTCP Đầu tư và Xây dựng Vạn Trường Phát (Vạn Trường Phát) đã hoàn tất phát hành 2.000 tỷ đồng trái phiếu kỳ hạn 5 năm vào ngày 10/2/2022.

Trước đó, trong năm 2021, Vạn Trường Phát đã phát hành thành công lô trái phiếu trị giá 8.000 tỷ để mua lại một phần dự án Khu đô thị Việt Phát tại Long An. Công ty Chứng khoán Tân Việt (TVSI) đã đứng ra thu xếp đợt phát hành này. Đây là loại trái phiếu không chuyển đổi, không kèm chứng quyền, được bảo đảm bằng tài sản.

Trái phiếu có kỳ hạn 5 năm, đáo hạn vào ngày 22/10/2026. Lãi suất đối với hai kỳ tính lãi đầu tiên là 10%/năm, đối với các kỳ tính lãi tiếp theo, lãi suất bằng tổng của lãi suất tham chiếu và 4,5%/năm nhưng không thấp hơn 10%/năm.

Tài sản đảm bảo cho lô trái phiếu này là bất động sản liên quan và phát sinh từ khu đất 78 ha thuộc Dự án khu công nghiệp và Đô thị Việt Phát tại xã Tân Lập, huyện Thủ Thừa, tỉnh Long An.

Tổ hợp Khu công nghiệp và Đô thị Việt Phát có tổng diện tích khoảng 1.800 ha được khởi công vào ngày 17/5/2020 do Tân Thành Long An và Công ty TNHH Quản lý Khu công nghiệp Sáng Tạo Việt Nam làm chủ đầu tư. Tổ hợp này bao gồm 2 phần là Khu công nghiệp Việt Phát (1.200 ha) và Khu đô thị Việt Phát (625 ha) trong đó Khu công nghiệp Việt Phát được đầu tư bởi Tân Thành Long An hợp tác cùng Công ty Sơn Long Thọ.

Được biết, tổ hợp dự án này lần đầu được UBND tỉnh Long An đồng ý chủ trương đầu tư vào năm 2005. Do chậm tiến độ nhiều năm, tháng 1/2021, Chủ tịch UBND tỉnh Long An đã yêu cầu các cơ quan liên quan thanh tra toàn diện dự án.

Về Vạn Trường Phát, doanh nghiệp được thành lập vào tháng 6/2019 (có địa chỉ tại TP. HCM), tiền thân là CTCP Star Zone.

Tại thời điểm thành lập, doanh nghiệp có vốn điều lệ 320 tỷ đồng gồm 3 cổ đông: Ông Vương Tuấn Minh (15%), bà Huỳnh Bảo Vy (30%) và bà Nguyễn Kiều Lệ (55%).

Tháng 5/2021, doanh nghiệp này tăng vốn lên 2.000 tỷ đồng. Tổng Giám đốc kiêm người đại diện pháp luật là bà Nguyễn Kiều Lệ.

Nhiều tân binh địa ốc tích cực huy động vốn

Số liệu của Hiệp hội Thị trường trái phiếu Việt Nam (VBMA) cho biết, trong năm 2021, tổng khối lượng phát hành trái phiếu doanh nghiệp trong nước đạt trên 658.000 tỷ đồng - tăng đến 42%.

Thị trường chứng kiến 1.033 đợt chào bán - gấp 2,8 lần so với năm 2020 và tương đương quy mô trung bình 636 tỷ đồng/đợt.

Ngoài ra, còn có 4 đợt phát hành ra quốc tế với tổng giá trị 1.425 tỷ USD trong đó tỷ lệ doanh nghiệp phát hành ra công chúng chiếm rất nhỏ chưa đến 4,6% (năm 2020 là 7,1%), phần lớn vẫn đến từ phát hành riêng lẻ.

Theo VBMA, có đến 243 doanh nghiệp lần đầu phát hành trái phiếu trong năm ngoái - chiếm 40% tổng khối lượng phát hành. Phần lớn là các cái tên mới - đa phần đến từ ngành bất động sản và xây dựng.

Theo thống kê, các doanh nghiệp lần đầu phát hành với khối lượng lớn chủ yếu từ nhóm bất động sản nhà ở. Đơn cử như các công ty thuộc nhóm Masterise Group huy động vốn đầu tư dự án Khu đô thị Sài Gòn Bình An hơn 22.000 tỷ đồng.

Ngoài ra, còn có nhóm công ty (Sun Valley, Bách Hưng Vương, Wealth Power) huy động 9.420 tỷ đồng. Công ty Đầu tư Xây dựng Vạn Trường Phát huy động 6.000 tỷ đồng để đầu tư Khu đô thị Việt Phát,...

Đáng chú ý nhất là nhóm công ty liên quan đến Tân Hoàng Minh đã huy động trái phiếu với giá trị lên đến 10.130 tỷ đồng.

Nhìn lại 5 năm vừa qua, thị trường trái phiếu doanh nghiệp Việt Nam đang có sự phát triển nhanh với tốc độ tăng trưởng bình quân 46%/năm.

Đến cuối năm 2021, thị trường Việt Nam có gần 1,2 triệu tỷ đồng được doanh nghiệp huy động qua thị trường trái phiếu, chiếm khoảng 12% tổng dư nợ tín dụng toàn nền kinh tế và khoảng 15% GDP sau điều chỉnh.

Dù tăng với tốc độ như vậy, quy mô thị trường trái phiếu doanh nghiệp ở Việt Nam vẫn còn thấp hơn nhiều so với các nước trong khu vực như Malaysia (56% GDP), Singapore (38% GDP), Thái Lan (25% GDP).

Chuyện trái phiếu doanh nghiệp bất động sản: Nhiều vấn đề khó "minh bạch"