Tín dụng bất động sản đứng trước bài toán mới: Mở đúng chỗ, 'khóa' đúng rủi ro

Tín dụng bất động sản đang đứng trước một bài toán khó hơn việc đơn thuần là chỉ "mở" hay "siết". Đó là làm thế nào để dòng vốn tiếp tục nuôi dưỡng những dự án có pháp lý, có khả năng hoàn thành và đáp ứng nhu cầu ở thực, đồng thời không trở thành nguồn lực duy trì đầu cơ hoặc những dự án đã mất khả năng phục hồi.

Theo VARS IRE, lời giải nằm ở việc phân tầng rủi ro và chuyển từ kiểm soát tín dụng theo lĩnh vực sang đánh giá cụ thể người vay, tài sản, mục đích sử dụng vốn và khả năng trả nợ.

Bài toán của tín dụng bất động sản không nằm ở hai chữ "siết" hay "mở"

Tín dụng bất động sản từ lâu được nhìn nhận là một trong những dòng vốn nhạy cảm nhất của nền kinh tế. Tuy nhiên, theo phân tích của VARS IRE, việc đặt câu hỏi "nên siết hay nên mở tín dụng bất động sản" có thể đã không còn phản ánh đúng vấn đề của thị trường hiện nay. Điều quan trọng hơn là dòng vốn được phân bổ vào đâu, phục vụ mục đích gì và đi kèm mức độ rủi ro nào.

Theo đó, vốn tín dụng cần được ưu tiên cho những dự án có đầy đủ pháp lý, có khả năng hoàn thành, tạo thêm nguồn cung nhà ở và đáp ứng nhu cầu thực. Ngược lại, dòng tiền phục vụ đầu cơ hoặc kéo dài những dự án không còn khả năng phục hồi cần được kiểm soát phù hợp.

Đây là điểm mấu chốt bởi bất động sản không vận hành như một thị trường tách biệt. Dòng tiền của lĩnh vực này liên thông với nhiều bảng cân đối trong nền kinh tế, từ tài sản bảo đảm cho các khoản vay ngân hàng, tài sản lớn của hộ gia đình, trái phiếu doanh nghiệp, tiền ứng trước của người mua đến hoạt động của các ngành xây dựng, vật liệu và nội thất.

Vì vậy, một dự án đình trệ kéo dài không chỉ là vấn đề của riêng chủ đầu tư. Khi công trường ngừng hoạt động, dòng tiền bán hàng suy giảm, người mua lo ngại khả năng bàn giao, ngân hàng đối mặt với nguy cơ khoản vay suy giảm chất lượng và giá trị tài sản bảo đảm bị ảnh hưởng. Rủi ro theo đó có thể lan từ doanh nghiệp sang người mua, ngân hàng và rộng hơn là toàn bộ thị trường.

Nói cách khác, siết tín dụng sai đối tượng cũng có thể tạo ra rủi ro, tương tự như mở tín dụng sai đối tượng.

Siết đồng loạt có thể tạo ra vòng xoáy thanh khoản mới

Một đặc thù đáng chú ý của thị trường bất động sản là sự phụ thuộc lớn vào dòng tiền từ hoạt động bán nhà hình thành trong tương lai.

Trong mô hình này, doanh nghiệp thường sử dụng tiền của người mua để tiếp tục triển khai dự án, đồng thời phải duy trì khả năng tiếp cận tín dụng và tái cấp vốn. Nếu tín dụng bị thu hẹp quá đột ngột, doanh nghiệp có thể thiếu dòng tiền để hoàn thành dự án và thực hiện các nghĩa vụ tài chính. Khi đó, vấn đề thanh khoản của doanh nghiệp rất dễ chuyển thành vấn đề niềm tin của người mua, nhà đầu tư và các chủ thể cung cấp vốn.

Vòng xoáy có thể diễn ra theo trình tự: người mua lo ngại dự án không được bàn giao nên giảm mua hoặc ngừng thanh toán; chủ đầu tư mất nguồn tiền từ bán hàng; tiến độ công trường chậm lại; niềm tin thị trường suy giảm; doanh số tiếp tục giảm và khả năng tiếp cận tín dụng của doanh nghiệp cũng yếu đi.

Khi đó, thanh khoản, tiến độ dự án và niềm tin thị trường tác động ngược trở lại lẫn nhau, khiến một vấn đề vốn ban đầu có thể trở thành rủi ro lớn hơn.

Đây cũng là lý do chính sách tín dụng nếu chỉ dựa trên một tiêu chí chung cho toàn bộ thị trường bất động sản có thể tạo ra tác dụng ngược. Những dự án đang thiếu vốn nhưng còn khả năng hoàn thành có thể bị “đánh đồng” với những dự án yếu kém, trong khi đây là hai nhóm rủi ro hoàn toàn khác nhau.

Bài học từ Trung Quốc: Cứu dự án, không nhất thiết phải cứu mọi doanh nghiệp

Kinh nghiệm Trung Quốc được VARS IRE đưa ra như một trường hợp đáng chú ý về cách xử lý mối quan hệ giữa tín dụng, thanh khoản và dự án bất động sản.

Từ năm 2022, Trung Quốc bắt đầu chuyển trọng tâm từ hỗ trợ doanh nghiệp sang ưu tiên hoàn thành dự án và bảo đảm bàn giao nhà. Các kênh huy động vốn được mở lại cho doanh nghiệp tư nhân, đồng thời triển khai các chương trình tín dụng hỗ trợ bàn giao những căn nhà đã bán. Đáng chú ý là cơ chế “danh sách trắng”. Theo đó, địa phương rà soát các dự án đủ điều kiện, ngân hàng tiến hành thẩm định và dòng vốn được ưu tiên cho những dự án có khả năng hoàn thành.

Cách tiếp cận này đặt ra một thay đổi quan trọng về tư duy chính sách: Mục tiêu không phải duy trì mọi doanh nghiệp bằng mọi giá, mà là bảo đảm những dự án có khả năng hoàn thành, bảo vệ người mua và hạn chế rủi ro lan truyền sang hệ thống tài chính.

Theo số liệu được dẫn trong bản tin, đến cuối quý I/2026, hơn 7.000 tỷ nhân dân tệ đã được dẫn vào các dự án thuộc danh sách trắng và khoảng 7,5 triệu căn nhà đã được hỗ trợ bàn giao đến cuối năm 2025.

Tuy nhiên, bài học từ Trung Quốc cũng cho thấy tín dụng chỉ có thể hỗ trợ đẩy nhanh tiến độ và cải thiện thanh khoản; để thị trường phục hồi bền vững vẫn cần thời gian cùng các giải pháp đồng bộ, trong đó có tái cơ cấu những doanh nghiệp yếu kém, không còn đáp ứng được “luật chơi” mới.

Điểm đáng rút ra vì thế không phải là “nới tín dụng để cứu thị trường”, mà là phân biệt giữa việc hỗ trợ một dự án còn khả năng phục hồi và việc tiếp tục duy trì một doanh nghiệp đã mất khả năng phục hồi.

Việt Nam đã bắt đầu phân tầng tín dụng, nhưng dữ liệu vẫn là mắt xích yếu

Tại Việt Nam, tư duy điều hành tín dụng bất động sản cũng đang từng bước chuyển dịch theo hướng có mục tiêu.

Theo VARS IRE, từ năm 2023 đến nay, chính sách tín dụng và xử lý thị trường đã chuyển từ trọng tâm tháo gỡ thanh khoản sang định hướng dòng vốn vào những nhóm cụ thể như nhà ở xã hội, người trẻ mua nhà, các dự án có tính khả thi và những lĩnh vực được xác định là ưu tiên. Trước đó, các chính sách như Nghị quyết 33/NQ-CP, Nghị định 08/2023/NĐ-CP và cơ chế cơ cấu lại thời hạn trả nợ được triển khai nhằm xử lý vòng xoáy pháp lý - trái phiếu - tín dụng. Tuy nhiên, một con số trong bản tin cho thấy rõ khoảng cách giữa nguồn vốn được bố trí và khả năng hấp thụ vốn của thị trường.

Chương trình tín dụng nhà ở xã hội có quy mô 145.000 tỷ đồng từ 9 ngân hàng thương mại, nhưng đến cuối tháng 5/2026, lũy kế giải ngân mới đạt khoảng 12.440 tỷ đồng. Như vậy, số vốn thực tế được giải ngân mới tương đương khoảng 8,6% quy mô chương trình.

Khoảng cách này cho thấy một vấn đề quan trọng: thị trường không đơn thuần thiếu tiền.

Nếu một chương trình tín dụng quy mô lớn được bố trí nhưng lượng vốn thực tế hấp thụ còn hạn chế, nguyên nhân có thể nằm ở nhiều mắt xích khác của thị trường. Một dự án chưa hoàn thiện pháp lý, giá bán không phù hợp, sản phẩm không đúng nhu cầu hoặc người mua không đủ khả năng trả nợ thì ngay cả lãi suất ưu đãi cũng khó tạo ra sức cầu bền vững.

Tín dụng có thể tạo thêm sức mua và hỗ trợ thanh khoản, nhưng không thể thay thế nhu cầu ở thực, khả năng chi trả của người mua hay khả năng triển khai của dự án.

Đáng chú ý, VARS IRE cho rằng dữ liệu giữa ngân hàng, doanh nghiệp, dự án và người mua hiện vẫn còn phân mảnh. Khả năng nhận diện sớm một dự án có nguy cơ mất khả năng thanh toán cũng chưa đủ rõ. Nếu không cải thiện khâu này, cơ chế “ưu tiên tín dụng” có nguy cơ trở thành một hình thức phân bổ vốn mang tính hành chính thay vì một công cụ quản trị rủi ro dựa trên dữ liệu. Đây có thể xem là nút thắt quan trọng nhất của bài toán tín dụng bất động sản trong giai đoạn mới: không chỉ cần tiền, mà cần khả năng xác định chính xác tiền nên đi đâu.

Ba nhóm dự án, ba cách tiếp cận tín dụng

Thay vì nhìn bất động sản như một lĩnh vực có mức độ rủi ro đồng nhất, VARS IRE đề xuất nghiên cứu cơ chế đánh giá, phân loại dự án dựa trên khả năng triển khai và phục hồi. Theo đề xuất này, có thể hình thành ba nhóm.

Nhóm A là những dự án đủ pháp lý, có khả năng hoàn thành, có tác động lan tỏa lớn nhưng chủ yếu đang thiếu vốn để tiếp tục triển khai. Đây là nhóm cần được ưu tiên tiếp cận dòng vốn phù hợp.

Nhóm B là những dự án còn khả năng phục hồi nhưng cần tái cấu trúc, chẳng hạn bổ sung vốn chủ sở hữu, điều chỉnh phương án kinh doanh hoặc cơ cấu lại nghĩa vụ nợ.

Nhóm C là những dự án không còn khả năng phục hồi, cần chuyển nhượng, thanh lý hoặc xử lý theo quy định. Nếu được triển khai trên nền tảng dữ liệu đủ tốt, cách phân tầng này có thể giúp thay đổi căn bản cách nhìn về tín dụng bất động sản.

Khi đó, câu hỏi của ngân hàng không còn đơn giản là “bất động sản có rủi ro cao hay thấp”, mà sẽ cụ thể hơn: người vay là ai, tài sản nào được thế chấp, dự án đang ở trạng thái nào, dòng tiền trả nợ đến từ đâu và khả năng hoàn thành sản phẩm ra sao.

Từ “tín dụng bất động sản” sang tín dụng theo người vay và tài sản

Một hướng thay đổi khác được VARS IRE đề xuất là chuyển từ kiểm soát tín dụng theo lĩnh vực sang đánh giá theo người vay và tài sản. Theo đó, các tiêu chí như tỷ lệ dư nợ trên giá trị tài sản bảo đảm (LTV), tổng nghĩa vụ nợ và khả năng trả nợ của người vay cần được tăng cường trong quá trình đánh giá tín dụng.

Cách tiếp cận này cũng mở ra khả năng phân biệt rõ hơn giữa người mua nhà lần đầu, người mua nhà ở xã hội, người mua nhà vừa túi tiền với các khoản vay mang tính đầu tư hoặc đầu cơ. Tín dụng nên được phân tầng dựa trên dữ liệu thực tế về người vay và tài sản thay vì chủ yếu dựa vào tên gọi của sản phẩm.

Ở phía hệ thống ngân hàng, VARS IRE cũng đề xuất thường xuyên kiểm tra khả năng chịu đựng trước những kịch bản như giá bất động sản giảm, dự án chậm bàn giao, trái phiếu đáo hạn hoặc giá trị tài sản bảo đảm suy giảm.

Kết quả đánh giá có thể gắn với các biện pháp như tăng dự phòng, bổ sung vốn hoặc kiểm soát tốc độ tăng tín dụng đối với những ngân hàng có mức độ tập trung rủi ro cao. Trong khi đó, cơ cấu lại nợ chỉ nên là giải pháp có thời hạn đối với các khoản vay còn khả năng phục hồi; những khoản vay không còn khả năng thu hồi cần được nhận diện và xử lý theo quy định.

Không thể để ngân hàng mãi là “đường ống vốn” duy nhất của bất động sản

Một vấn đề khác được đặt ra là sự phụ thuộc quá lớn của thị trường bất động sản vào tín dụng ngân hàng.

VARS IRE cho rằng cần từng bước đa dạng hóa các nguồn vốn dài hạn cho thị trường, trong đó có trái phiếu doanh nghiệp, quỹ đầu tư bất động sản và những sản phẩm tài chính phù hợp.

Tuy nhiên, mở thêm kênh huy động vốn không đồng nghĩa với việc tạo thêm một nơi để rủi ro trú ẩn. Các kênh vốn mới phải đi kèm yêu cầu về minh bạch thông tin, định giá độc lập và quản trị rủi ro. Nếu cuối cùng rủi ro vẫn quay trở lại ngân hàng hoặc ngân sách, việc đa dạng hóa nguồn vốn sẽ không giải quyết được vấn đề cốt lõi.

Đây là yêu cầu đặc biệt quan trọng trong bối cảnh thị trường đang phân hóa mạnh. Một hệ thống vốn khỏe không phải là hệ thống cung cấp thật nhiều tiền cho bất động sản, mà là hệ thống có thể phân biệt được dự án tốt và dự án rủi ro, đồng thời có nhiều kênh vốn phù hợp với từng loại tài sản và mức độ rủi ro.

Thước đo cuối cùng không phải là bao nhiêu tiền được giải ngân

Một thay đổi đáng chú ý khác nằm ở cách đánh giá hiệu quả của chính sách tín dụng.

Theo VARS IRE, hiệu quả không nên chỉ được đo bằng số vốn cam kết hoặc số tiền giải ngân. Những chỉ tiêu quan trọng hơn phải là số dự án thực sự được hoàn thành, số căn nhà được đưa vào sử dụng, số người dân tiếp cận được vốn và chất lượng tín dụng sau hỗ trợ. Đây là sự dịch chuyển từ “đo lượng tiền đã bơm ra” sang “đo giá trị mà dòng tiền tạo ra”.

Một khoản tín dụng chỉ thực sự có ý nghĩa với thị trường nếu nó giúp một dự án đủ điều kiện tiếp tục xây dựng, tạo ra sản phẩm, bàn giao nhà cho người mua và hình thành dòng tiền có khả năng trả nợ.

Ngược lại, nếu vốn chỉ giúp kéo dài vòng đời của một dự án không còn khả năng phục hồi, rủi ro chưa biến mất mà chỉ được đẩy về phía sau.

“Mở đúng chỗ, khóa đúng rủi ro” là bài toán của giai đoạn mới

Thị trường bất động sản đang bước vào giai đoạn phân hóa rõ hơn giữa những dự án đáp ứng nhu cầu thực và những dự án tồn tại chủ yếu dựa vào khả năng huy động vốn từ người mua. Trong bối cảnh đó, kiểm soát tín dụng theo cách “cào bằng” có thể làm mất động lực tăng trưởng của những dự án đang có khả năng phục hồi, đồng thời không giải quyết tận gốc rủi ro ở những dự án yếu kém.

Bởi vậy, bài toán của tín dụng bất động sản trong giai đoạn tới không nên được đặt theo hai cực “mở” hoặc “siết”.

Dòng vốn cần được mở cho đúng nơi và khóa đúng rủi ro. Đó là những dự án đủ pháp lý, có khả năng hoàn thành, tạo nguồn cung nhà ở và có dòng tiền đủ để trả nợ. Ở chiều ngược lại, những dự án phục vụ đầu cơ hoặc không còn khả năng phục hồi cần được kiểm soát và xử lý phù hợp.

Muốn làm được điều đó, thị trường cần một hệ thống dữ liệu đủ sâu để nhận diện rủi ro sớm, một cơ chế phân loại dự án minh bạch và một phương thức đánh giá tín dụng dựa trên người vay, tài sản, mục đích sử dụng vốn và khả năng trả nợ.

Khi ấy, tín dụng không còn đơn thuần là “van tiền” của thị trường bất động sản. Nó trở thành một bộ lọc, giúp dòng vốn đi vào nơi có khả năng tạo ra giá trị thực, đồng thời ngăn rủi ro tích tụ và lan truyền sang hệ thống tài chính.

Đây cũng là hướng tiếp cận được VARS IRE nhấn mạnh trong kết luận, theo đó, tín dụng bất động sản cần được nhìn nhận theo hướng phân tầng rủi ro thay vì “siết” hay “mở” đồng loạt, ưu tiên các dự án đủ pháp lý, có khả năng hoàn thành và đáp ứng nhu cầu ở thực, đồng thời tăng cường dữ liệu, phân loại dự án và đa dạng hóa nguồn vốn dài hạn đi cùng yêu cầu minh bạch, quản trị rủi ro.
Tín dụng bất động sản đứng trước bài toán mới: Mở đúng chỗ, khóa đúng rủi ro

Tín dụng có thể cứu thanh khoản, nhưng nếu phân bổ sai, chính dòng vốn này cũng có thể làm rủi ro gia tăng.

Tín dụng bất động sản đang đứng trước một bài toán khó hơn việc đơn thuần là chỉ “mở” hay “siết”. Đó là làm thế nào để dòng vốn tiếp tục nuôi dưỡng những dự án có pháp lý, có khả năng hoàn thành và đáp ứng nhu cầu ở thực, đồng thời không trở thành nguồn lực duy trì đầu cơ hoặc những dự án đã mất khả năng phục hồi.

Theo VARS IRE, lời giải nằm ở việc phân tầng rủi ro và chuyển từ kiểm soát tín dụng theo lĩnh vực sang đánh giá cụ thể người vay, tài sản, mục đích sử dụng vốn và khả năng trả nợ.

Bài toán của tín dụng bất động sản không nằm ở hai chữ “siết” hay “mở”

Tín dụng bất động sản từ lâu được nhìn nhận là một trong những dòng vốn nhạy cảm nhất của nền kinh tế. Tuy nhiên, theo phân tích của VARS IRE, việc đặt câu hỏi “nên siết hay nên mở tín dụng bất động sản” có thể đã không còn phản ánh đúng vấn đề của thị trường hiện nay. Điều quan trọng hơn là dòng vốn được phân bổ vào đâu, phục vụ mục đích gì và đi kèm mức độ rủi ro nào.

Theo đó, vốn tín dụng cần được ưu tiên cho những dự án có đầy đủ pháp lý, có khả năng hoàn thành, tạo thêm nguồn cung nhà ở và đáp ứng nhu cầu thực. Ngược lại, dòng tiền phục vụ đầu cơ hoặc kéo dài những dự án không còn khả năng phục hồi cần được kiểm soát phù hợp.

Đây là điểm mấu chốt bởi bất động sản không vận hành như một thị trường tách biệt. Dòng tiền của lĩnh vực này liên thông với nhiều bảng cân đối trong nền kinh tế, từ tài sản bảo đảm cho các khoản vay ngân hàng, tài sản lớn của hộ gia đình, trái phiếu doanh nghiệp, tiền ứng trước của người mua đến hoạt động của các ngành xây dựng, vật liệu và nội thất.

Vì vậy, một dự án đình trệ kéo dài không chỉ là vấn đề của riêng chủ đầu tư. Khi công trường ngừng hoạt động, dòng tiền bán hàng suy giảm, người mua lo ngại khả năng bàn giao, ngân hàng đối mặt với nguy cơ khoản vay suy giảm chất lượng và giá trị tài sản bảo đảm bị ảnh hưởng. Rủi ro theo đó có thể lan từ doanh nghiệp sang người mua, ngân hàng và rộng hơn là toàn bộ thị trường.

Nói cách khác, siết tín dụng sai đối tượng cũng có thể tạo ra rủi ro, tương tự như mở tín dụng sai đối tượng.

Một đặc thù đáng chú ý của thị trường bất động sản là sự phụ thuộc lớn vào dòng tiền từ hoạt động bán nhà hình thành trong tương lai.

Trong mô hình này, doanh nghiệp thường sử dụng tiền của người mua để tiếp tục triển khai dự án, đồng thời phải duy trì khả năng tiếp cận tín dụng và tái cấp vốn. Nếu tín dụng bị thu hẹp quá đột ngột, doanh nghiệp có thể thiếu dòng tiền để hoàn thành dự án và thực hiện các nghĩa vụ tài chính. Khi đó, vấn đề thanh khoản của doanh nghiệp rất dễ chuyển thành vấn đề niềm tin của người mua, nhà đầu tư và các chủ thể cung cấp vốn.

Vòng xoáy có thể diễn ra theo trình tự: người mua lo ngại dự án không được bàn giao nên giảm mua hoặc ngừng thanh toán; chủ đầu tư mất nguồn tiền từ bán hàng; tiến độ công trường chậm lại; niềm tin thị trường suy giảm; doanh số tiếp tục giảm và khả năng tiếp cận tín dụng của doanh nghiệp cũng yếu đi.

Khi đó, thanh khoản, tiến độ dự án và niềm tin thị trường tác động ngược trở lại lẫn nhau, khiến một vấn đề vốn ban đầu có thể trở thành rủi ro lớn hơn.

Đây cũng là lý do chính sách tín dụng nếu chỉ dựa trên một tiêu chí chung cho toàn bộ thị trường bất động sản có thể tạo ra tác dụng ngược. Những dự án đang thiếu vốn nhưng còn khả năng hoàn thành có thể bị “đánh đồng” với những dự án yếu kém, trong khi đây là hai nhóm rủi ro hoàn toàn khác nhau.

Bài học từ Trung Quốc: Cứu dự án, không nhất thiết phải cứu mọi doanh nghiệp

Kinh nghiệm Trung Quốc được VARS IRE đưa ra như một trường hợp đáng chú ý về cách xử lý mối quan hệ giữa tín dụng, thanh khoản và dự án bất động sản.

Từ năm 2022, Trung Quốc bắt đầu chuyển trọng tâm từ hỗ trợ doanh nghiệp sang ưu tiên hoàn thành dự án và bảo đảm bàn giao nhà. Các kênh huy động vốn được mở lại cho doanh nghiệp tư nhân, đồng thời triển khai các chương trình tín dụng hỗ trợ bàn giao những căn nhà đã bán. Đáng chú ý là cơ chế “danh sách trắng”. Theo đó, địa phương rà soát các dự án đủ điều kiện, ngân hàng tiến hành thẩm định và dòng vốn được ưu tiên cho những dự án có khả năng hoàn thành.

Cách tiếp cận này đặt ra một thay đổi quan trọng về tư duy chính sách: Mục tiêu không phải duy trì mọi doanh nghiệp bằng mọi giá, mà là bảo đảm những dự án có khả năng hoàn thành, bảo vệ người mua và hạn chế rủi ro lan truyền sang hệ thống tài chính.

Theo số liệu được dẫn trong bản tin, đến cuối quý I/2026, hơn 7.000 tỷ nhân dân tệ đã được dẫn vào các dự án thuộc danh sách trắng và khoảng 7,5 triệu căn nhà đã được hỗ trợ bàn giao đến cuối năm 2025.

Tuy nhiên, bài học từ Trung Quốc cũng cho thấy tín dụng chỉ có thể hỗ trợ đẩy nhanh tiến độ và cải thiện thanh khoản; để thị trường phục hồi bền vững vẫn cần thời gian cùng các giải pháp đồng bộ, trong đó có tái cơ cấu những doanh nghiệp yếu kém, không còn đáp ứng được “luật chơi” mới.

Điểm đáng rút ra vì thế không phải là “nới tín dụng để cứu thị trường”, mà là phân biệt giữa việc hỗ trợ một dự án còn khả năng phục hồi và việc tiếp tục duy trì một doanh nghiệp đã mất khả năng phục hồi.

Việt Nam đã bắt đầu phân tầng tín dụng, nhưng dữ liệu vẫn là mắt xích yếu

Tại Việt Nam, tư duy điều hành tín dụng bất động sản cũng đang từng bước chuyển dịch theo hướng có mục tiêu.

Theo VARS IRE, từ năm 2023 đến nay, chính sách tín dụng và xử lý thị trường đã chuyển từ trọng tâm tháo gỡ thanh khoản sang định hướng dòng vốn vào những nhóm cụ thể như nhà ở xã hội, người trẻ mua nhà, các dự án có tính khả thi và những lĩnh vực được xác định là ưu tiên. Trước đó, các chính sách như Nghị quyết 33/NQ-CP, Nghị định 08/2023/NĐ-CP và cơ chế cơ cấu lại thời hạn trả nợ được triển khai nhằm xử lý vòng xoáy pháp lý - trái phiếu - tín dụng. Tuy nhiên, một con số trong bản tin cho thấy rõ khoảng cách giữa nguồn vốn được bố trí và khả năng hấp thụ vốn của thị trường.

Chương trình tín dụng nhà ở xã hội có quy mô 145.000 tỷ đồng từ 9 ngân hàng thương mại, nhưng đến cuối tháng 5/2026, lũy kế giải ngân mới đạt khoảng 12.440 tỷ đồng. Như vậy, số vốn thực tế được giải ngân mới tương đương khoảng 8,6% quy mô chương trình.

Khoảng cách này cho thấy một vấn đề quan trọng: thị trường không đơn thuần thiếu tiền.

Nếu một chương trình tín dụng quy mô lớn được bố trí nhưng lượng vốn thực tế hấp thụ còn hạn chế, nguyên nhân có thể nằm ở nhiều mắt xích khác của thị trường. Một dự án chưa hoàn thiện pháp lý, giá bán không phù hợp, sản phẩm không đúng nhu cầu hoặc người mua không đủ khả năng trả nợ thì ngay cả lãi suất ưu đãi cũng khó tạo ra sức cầu bền vững.

Tín dụng có thể tạo thêm sức mua và hỗ trợ thanh khoản, nhưng không thể thay thế nhu cầu ở thực, khả năng chi trả của người mua hay khả năng triển khai của dự án.

Đáng chú ý, VARS IRE cho rằng dữ liệu giữa ngân hàng, doanh nghiệp, dự án và người mua hiện vẫn còn phân mảnh. Khả năng nhận diện sớm một dự án có nguy cơ mất khả năng thanh toán cũng chưa đủ rõ. Nếu không cải thiện khâu này, cơ chế “ưu tiên tín dụng” có nguy cơ trở thành một hình thức phân bổ vốn mang tính hành chính thay vì một công cụ quản trị rủi ro dựa trên dữ liệu. Đây có thể xem là nút thắt quan trọng nhất của bài toán tín dụng bất động sản trong giai đoạn mới: Không chỉ cần tiền, mà cần khả năng xác định chính xác tiền nên đi đâu.

Thay vì nhìn bất động sản như một lĩnh vực có mức độ rủi ro đồng nhất, VARS IRE đề xuất nghiên cứu cơ chế đánh giá, phân loại dự án dựa trên khả năng triển khai và phục hồi. Theo đề xuất này, có thể hình thành ba nhóm.

Nhóm A là những dự án đủ pháp lý, có khả năng hoàn thành, có tác động lan tỏa lớn nhưng chủ yếu đang thiếu vốn để tiếp tục triển khai. Đây là nhóm cần được ưu tiên tiếp cận dòng vốn phù hợp.

Nhóm B là những dự án còn khả năng phục hồi nhưng cần tái cấu trúc, chẳng hạn bổ sung vốn chủ sở hữu, điều chỉnh phương án kinh doanh hoặc cơ cấu lại nghĩa vụ nợ.

Nhóm C là những dự án không còn khả năng phục hồi, cần chuyển nhượng, thanh lý hoặc xử lý theo quy định. Nếu được triển khai trên nền tảng dữ liệu đủ tốt, cách phân tầng này có thể giúp thay đổi căn bản cách nhìn về tín dụng bất động sản.

Khi đó, câu hỏi của ngân hàng không còn đơn giản là “bất động sản có rủi ro cao hay thấp”, mà sẽ cụ thể hơn: người vay là ai, tài sản nào được thế chấp, dự án đang ở trạng thái nào, dòng tiền trả nợ đến từ đâu và khả năng hoàn thành sản phẩm ra sao.

Một hướng thay đổi khác được VARS IRE đề xuất là chuyển từ kiểm soát tín dụng theo lĩnh vực sang đánh giá theo người vay và tài sản. Theo đó, các tiêu chí như tỷ lệ dư nợ trên giá trị tài sản bảo đảm (LTV), tổng nghĩa vụ nợ và khả năng trả nợ của người vay cần được tăng cường trong quá trình đánh giá tín dụng.

Cách tiếp cận này cũng mở ra khả năng phân biệt rõ hơn giữa người mua nhà lần đầu, người mua nhà ở xã hội, người mua nhà vừa túi tiền với các khoản vay mang tính đầu tư hoặc đầu cơ. Tín dụng nên được phân tầng dựa trên dữ liệu thực tế về người vay và tài sản thay vì chủ yếu dựa vào tên gọi của sản phẩm.

Ở phía hệ thống ngân hàng, VARS IRE cũng đề xuất thường xuyên kiểm tra khả năng chịu đựng trước những kịch bản như giá bất động sản giảm, dự án chậm bàn giao, trái phiếu đáo hạn hoặc giá trị tài sản bảo đảm suy giảm.

Kết quả đánh giá có thể gắn với các biện pháp như tăng dự phòng, bổ sung vốn hoặc kiểm soát tốc độ tăng tín dụng đối với những ngân hàng có mức độ tập trung rủi ro cao. Trong khi đó, cơ cấu lại nợ chỉ nên là giải pháp có thời hạn đối với các khoản vay còn khả năng phục hồi; những khoản vay không còn khả năng thu hồi cần được nhận diện và xử lý theo quy định.

Một vấn đề khác được đặt ra là sự phụ thuộc quá lớn của thị trường bất động sản vào tín dụng ngân hàng.

VARS IRE cho rằng cần từng bước đa dạng hóa các nguồn vốn dài hạn cho thị trường, trong đó có trái phiếu doanh nghiệp, quỹ đầu tư bất động sản và những sản phẩm tài chính phù hợp.

Tuy nhiên, mở thêm kênh huy động vốn không đồng nghĩa với việc tạo thêm một nơi để rủi ro trú ẩn. Các kênh vốn mới phải đi kèm yêu cầu về minh bạch thông tin, định giá độc lập và quản trị rủi ro. Nếu cuối cùng rủi ro vẫn quay trở lại ngân hàng hoặc ngân sách, việc đa dạng hóa nguồn vốn sẽ không giải quyết được vấn đề cốt lõi.

Đây là yêu cầu đặc biệt quan trọng trong bối cảnh thị trường đang phân hóa mạnh. Một hệ thống vốn khỏe không phải là hệ thống cung cấp thật nhiều tiền cho bất động sản, mà là hệ thống có thể phân biệt được dự án tốt và dự án rủi ro, đồng thời có nhiều kênh vốn phù hợp với từng loại tài sản và mức độ rủi ro.

Một thay đổi đáng chú ý khác nằm ở cách đánh giá hiệu quả của chính sách tín dụng.

Theo VARS IRE, hiệu quả không nên chỉ được đo bằng số vốn cam kết hoặc số tiền giải ngân. Những chỉ tiêu quan trọng hơn phải là số dự án thực sự được hoàn thành, số căn nhà được đưa vào sử dụng, số người dân tiếp cận được vốn và chất lượng tín dụng sau hỗ trợ. Đây là sự dịch chuyển từ “đo lượng tiền đã bơm ra” sang “đo giá trị mà dòng tiền tạo ra”.

Một khoản tín dụng chỉ thực sự có ý nghĩa với thị trường nếu nó giúp một dự án đủ điều kiện tiếp tục xây dựng, tạo ra sản phẩm, bàn giao nhà cho người mua và hình thành dòng tiền có khả năng trả nợ.

Ngược lại, nếu vốn chỉ giúp kéo dài vòng đời của một dự án không còn khả năng phục hồi, rủi ro chưa biến mất mà chỉ được đẩy về phía sau.

“Mở đúng chỗ, khóa đúng rủi ro” là bài toán của giai đoạn mới

Thị trường bất động sản đang bước vào giai đoạn phân hóa rõ hơn giữa những dự án đáp ứng nhu cầu thực và những dự án tồn tại chủ yếu dựa vào khả năng huy động vốn từ người mua. Trong bối cảnh đó, kiểm soát tín dụng theo cách “cào bằng” có thể làm mất động lực tăng trưởng của những dự án đang có khả năng phục hồi, đồng thời không giải quyết tận gốc rủi ro ở những dự án yếu kém.

Bởi vậy, bài toán của tín dụng bất động sản trong giai đoạn tới không nên được đặt theo hai cực “mở” hoặc “siết”.

Dòng vốn cần được mở cho đúng nơi và khóa đúng rủi ro. Đó là những dự án đủ pháp lý, có khả năng hoàn thành, tạo nguồn cung nhà ở và có dòng tiền đủ để trả nợ. Ở chiều ngược lại, những dự án phục vụ đầu cơ hoặc không còn khả năng phục hồi cần được kiểm soát và xử lý phù hợp.

Muốn làm được điều đó, thị trường cần một hệ thống dữ liệu đủ sâu để nhận diện rủi ro sớm, một cơ chế phân loại dự án minh bạch và một phương thức đánh giá tín dụng dựa trên người vay, tài sản, mục đích sử dụng vốn và khả năng trả nợ.

Khi ấy, tín dụng không còn đơn thuần là “van tiền” của thị trường bất động sản. Nó trở thành một bộ lọc, giúp dòng vốn đi vào nơi có khả năng tạo ra giá trị thực, đồng thời ngăn rủi ro tích tụ và lan truyền sang hệ thống tài chính.

Đây cũng là hướng tiếp cận được VARS IRE nhấn mạnh trong kết luận, theo đó, tín dụng bất động sản cần được nhìn nhận theo hướng phân tầng rủi ro thay vì “siết” hay “mở” đồng loạt, ưu tiên các dự án đủ pháp lý, có khả năng hoàn thành và đáp ứng nhu cầu ở thực, đồng thời tăng cường dữ liệu, phân loại dự án và đa dạng hóa nguồn vốn dài hạn đi cùng yêu cầu minh bạch, quản trị rủi ro.