Tín dụng bất động sản vượt 2,5 triệu tỷ đồng, dòng tiền lớn nhưng sức hấp thụ suy yếu

Dư nợ tín dụng kinh doanh bất động sản đến cuối quý II/2026 đạt hơn 2,519 triệu tỷ đồng, tăng 12,71% chỉ sau một quý. Tuy nhiên, dòng vốn tăng mạnh chưa đồng nghĩa thanh khoản cải thiện tương ứng khi giao dịch bất động sản giảm gần 30%, tồn kho tiếp tục đi lên và lãi suất vay vẫn ở mức cao.

Trong quý II/2026, kinh tế Việt Nam duy trì đà tăng trưởng tích cực với GDP ước tăng 8,39% so với cùng kỳ năm trước, trong đó khu vực công nghiệp và xây dựng tăng 10,51%. Cùng với quá trình tháo gỡ pháp lý cho các dự án và nguồn cung nhà ở dần cải thiện, thị trường bất động sản được đánh giá tiếp tục phục hồi.

Nhưng phía sau bức tranh phục hồi ấy là một nghịch lý đáng chú ý khi dòng tín dụng vào bất động sản tăng nhanh hơn đáng kể so với tốc độ cải thiện thanh khoản.

Theo Bộ Xây dựng, đến ngày 30/6/2026, dư nợ tín dụng đối với hoạt động kinh doanh bất động sản đạt 2.519.378 tỷ đồng, tăng 284.073 tỷ đồng, tương đương 12,71% so với cuối quý I. Chỉ trong ba tháng, quy mô tín dụng dành cho lĩnh vực này đã tăng thêm hơn 284.000 tỷ đồng.

Đây là mức tăng đáng chú ý nếu đặt cạnh diễn biến giao dịch trên thị trường. Trong quý II, cả nước ghi nhận khoảng 100.005 giao dịch bất động sản thành công, chỉ bằng 71,5% quý trước và 63,7% cùng kỳ năm 2025. Riêng giao dịch đất nền đạt 73.438 giao dịch, giảm còn 67,4% so với quý I và 59,9% so với cùng kỳ.

Nói cách khác, tiền vào thị trường nhiều hơn nhưng tốc độ giao dịch lại chậm lại.

Dòng tiền đang đi đâu?

Không phải tất cả các phân khúc đều được hưởng lợi như nhau từ tín dụng. Khoản dư nợ lớn nhất vẫn nằm ở nhóm dự án đầu tư xây dựng khu đô thị, phát triển nhà ở, đạt 833.558 tỷ đồng vào cuối tháng 6, tăng 6,33% so với cuối quý I.

Đáng chú ý hơn là tín dụng cho mua quyền sử dụng đất tăng 23,14%, từ 255.352 tỷ đồng lên 314.449 tỷ đồng. Tín dụng dành cho dự án khu công nghiệp, khu chế xuất thậm chí tăng 32,38%, lên 184.137 tỷ đồng.

Trong khi đó, tín dụng cho khu du lịch sinh thái, nghỉ dưỡng giảm 4,35%, còn 80.618 tỷ đồng; tín dụng cho nhà hàng, khách sạn gần như đi ngang. Cơ cấu này cho thấy dòng vốn đang có xu hướng tìm đến những lĩnh vực được đánh giá có khả năng tạo dòng tiền hoặc có cơ sở pháp lý, triển khai rõ ràng hơn, thay vì dàn trải cho toàn bộ thị trường.

Chính Bộ Xây dựng cũng lưu ý tín dụng bất động sản trong quý II tiếp tục được kiểm soát theo hướng thận trọng và có chọn lọc. Những dự án đầy đủ pháp lý, có khả năng triển khai, hoàn thành và tạo nguồn cung thực được ưu tiên hơn; ngược lại, các dự án còn vướng pháp lý hoặc thanh khoản thấp vẫn gặp khó khăn trong tiếp cận vốn.

Đây có thể xem là điểm thay đổi quan trọng của thị trường vốn bất động sản: vấn đề không còn đơn thuần là “có được vay hay không”, mà ngày càng chuyển sang câu hỏi “dự án nào xứng đáng được vay và có khả năng trả nợ”.

Một nghịch lý khác nằm ở chi phí vốn. Theo báo cáo, mặt bằng lãi suất cho vay bất động sản trong quý II có xu hướng tăng. Lãi suất vay phổ biến khoảng 12-14%/năm; nhiều khoản vay sau khi hết thời gian ưu đãi đã chuyển sang lãi suất thả nổi khoảng 13-15%/năm, thậm chí 15-16%/năm tại một số ngân hàng.

Điều này khiến tác động của tín dụng đối với thị trường trở nên hai chiều. Với doanh nghiệp, vốn vay giúp tiếp tục triển khai dự án, bổ sung vốn lưu động và duy trì hoạt động. Nhưng chi phí vốn cao lại làm tăng áp lực tài chính, đặc biệt đối với những chủ đầu tư sử dụng đòn bẩy lớn hoặc có dự án kéo dài.

Với người mua nhà, câu chuyện còn trực diện hơn. Một khoản vay lớn với lãi suất thả nổi 13-15%/năm có thể làm thay đổi hoàn toàn khả năng chi trả dài hạn. Vì vậy, dù ngân hàng vẫn cung cấp tín dụng, khả năng hấp thụ tín dụng của người mua không nhất thiết tăng tương ứng.

Bộ Xây dựng cũng đánh giá chi phí vốn tăng đang làm giảm khả năng hấp thụ tín dụng của người mua nhà và gia tăng áp lực đối với chủ đầu tư.

Tồn kho tăng là tín hiệu không thể bỏ qua

Nếu tín dụng thực sự đang tạo ra một lực đẩy mạnh cho thị trường, lượng giao dịch và tốc độ hấp thụ đáng lẽ phải cải thiện rõ hơn. Nhưng dữ liệu quý II lại cho thấy một bức tranh thận trọng hơn.

Theo báo cáo của 25/34 địa phương, lượng bất động sản tồn kho tại các dự án trong quý II vào khoảng 39.284 căn/nền. Trong đó, tồn kho chung cư đạt 12.823 căn, tăng 22,2% so với quý I; nhà ở riêng lẻ đạt 15.313 căn, tăng tới 46,4%; đất nền tồn kho 11.148 nền, tăng 25,4%. Như vậy, tín dụng tăng nhưng hàng tồn cũng tăng.

Đây là chỉ dấu cho thấy điểm nghẽn của thị trường hiện nay không chỉ nằm ở nguồn vốn. Nguồn cung đã trở lại mạnh hơn, nhưng sản phẩm đưa ra thị trường chưa hoàn toàn khớp với khả năng chi trả và nhu cầu thực tế; trong khi chi phí vay cao tiếp tục khiến người mua cân nhắc kỹ hơn.

Bởi vậy, việc mở rộng tín dụng một cách cơ học chưa chắc tạo ra một chu kỳ tăng trưởng bền vững cho bất động sản. Điều quan trọng hơn là chất lượng của dòng vốn và khả năng hấp thụ của thị trường.

Trái phiếu và FDI cũng đang “lọc” doanh nghiệp

Bức tranh huy động vốn quý II còn cho thấy một xu hướng tương tự trên thị trường trái phiếu.

Trong ba tháng 4, 5 và 6/2026, doanh nghiệp bất động sản phát hành khoảng 38.764 tỷ đồng trái phiếu, chủ yếu theo phương thức riêng lẻ. Tuy nhiên, hoạt động phát hành tập trung vào một số chủ đầu tư quy mô lớn và các dự án có pháp lý tương đối hoàn thiện, trong khi doanh nghiệp vừa và nhỏ vẫn gặp nhiều khó khăn.

Điều này cho thấy thị trường vốn đang ngày càng phân hóa theo năng lực tài chính, chất lượng tài sản và khả năng triển khai dự án.

Dòng vốn FDI cũng phản ánh xu hướng tương tự. Sáu tháng đầu năm, FDI thực hiện tại Việt Nam đạt khoảng 13,03 tỷ USD, tăng 11,2% và cao nhất trong 5 năm gần đây. Riêng bất động sản thu hút 965,2 triệu USD, chiếm 7,4% tổng FDI thực hiện. Đến cuối tháng 6, vốn FDI đăng ký mới và điều chỉnh vào bất động sản đạt khoảng 5,1 tỷ USD, chiếm 17,9% tổng vốn đăng ký cấp mới và tăng thêm.

Nhưng dòng vốn ngoại cũng không còn chạy theo cuộc chơi số lượng. Báo cáo nhận định FDI bất động sản có xu hướng chọn lọc hơn, tập trung vào những dự án có quy mô, pháp lý rõ ràng, vị trí thuận lợi và khả năng khai thác thực tế.

Bài toán của thị trường không còn là “thiếu tiền”

Nhìn tổng thể, quý II/2026 cho thấy thị trường bất động sản Việt Nam đang bước vào một giai đoạn khác: nguồn vốn không còn là câu chuyện đơn giản về mở van hay siết van tín dụng.

Dư nợ kinh doanh bất động sản đã vượt 2,5 triệu tỷ đồng, tăng hơn 12% chỉ trong một quý. Nhưng cùng lúc, thanh khoản giảm, tồn kho tăng và lãi suất vay vẫn ở mức cao. Điều đó cho thấy tiền đang có, song khả năng biến dòng tiền thành giao dịch, doanh thu và dòng tiền trả nợ mới là vấn đề quyết định.

Trong bối cảnh này, việc phân bổ tín dụng theo chất lượng dự án trở nên quan trọng hơn việc đơn thuần mở rộng hạn mức. Dòng vốn cần ưu tiên những dự án có pháp lý hoàn chỉnh, sản phẩm phù hợp nhu cầu, có khả năng tạo nguồn cung thực và dòng tiền đủ để trả nợ. Đây cũng là điều kiện để tín dụng thực sự trở thành đòn bẩy cho chu kỳ phục hồi mới của bất động sản, thay vì trở thành nguồn vốn chỉ đủ kéo dài vòng đời của những dự án yếu về pháp lý, thanh khoản hoặc khả năng tài chính.

Báo cáo Bộ Xây dựng cũng đặt trọng tâm thời gian tới vào việc tiếp tục tháo gỡ các dự án tồn đọng, cải thiện khả năng tiếp cận vốn và phát triển cơ cấu sản phẩm phù hợp nhu cầu thị trường, hướng tới một thị trường bất động sản an toàn, lành mạnh và bền vững.

Điểm đáng chú ý nhất của quý II/2026 vì thế không nằm ở con số 2,519 triệu tỷ đồng tín dụng bất động sản, mà ở câu hỏi phía sau con số này: Dòng tiền lớn hơn liệu có thực sự đi vào những dự án tạo ra nhà ở, tạo ra dòng tiền và đáp ứng nhu cầu thực hay không.