Lãi suất cao, sức cầu giảm: Doanh nghiệp bất động sản trước những thay đổi của thị trường

Theo VIS Rating, thị trường bất động sản nhà ở trong nửa cuối năm 2026 có thể đối mặt với nhiều sức ép khi lãi suất vay mua nhà duy trì ở mức cao, trong khi nguồn cung mới tăng mạnh. Nhu cầu suy yếu, khả năng tiếp cận vốn của chủ đầu tư hạn chế và đòn bẩy tài chính gia tăng được dự báo sẽ khiến hồ sơ tín nhiệm của ngành suy giảm, đặc biệt tại các doanh nghiệp quy mô nhỏ hoặc có dự án gặp vướng mắc pháp lý.

Chính sách tiếp tục hỗ trợ nhà ở vừa túi tiền, nhà ở cho thuê

VIS Rating nhận định, các chính sách hỗ trợ nhà ở được triển khai mạnh trong 6 tháng đầu năm 2026 đang tập trung vào việc cải thiện khả năng tiếp cận nhà ở, thúc đẩy phân khúc nhà ở có giá phù hợp và phát triển nhà ở cho thuê, đồng thời tìm giải pháp kiểm soát chi phí đầu vào cho chủ đầu tư.

Trong đó, phân khúc nhà ở xã hội (NOXH) tiếp tục được thúc đẩy thông qua cơ chế “luồng xanh”. Số lượng dự án NOXH được cấp phép mới trong 6 tháng đầu năm 2026 tăng 433% so với cùng kỳ năm trước, cao hơn đáng kể mức tăng 235% của năm 2025.

Chính sách nhà ở cũng có sự chuyển dịch theo hướng khuyến khích phát triển nhà ở cho thuê với mức giá phù hợp và tăng sự tham gia của khu vực tư nhân. Một số giải pháp được triển khai gồm ưu đãi đối với dự án nhà ở cho thuê, miễn tiền sử dụng đất, hỗ trợ hạ tầng và bố trí quỹ đất dành cho nhà ở cho thuê trong quy hoạch đô thị.

Chính phủ đang nghiên cứu các giải pháp nhằm giảm chi phí đầu vào cho chủ đầu tư, trong đó có việc rà soát cơ chế xác định tiền sử dụng đất và tiếp tục đơn giản hóa thủ tục phê duyệt dự án nhằm rút ngắn thời gian triển khai.

Tuy nhiên, theo VIS Rating, những yếu tố hỗ trợ từ chính sách chưa thể bù đắp hoàn toàn sức ép từ mặt bằng lãi suất và nguồn cung gia tăng. Trong 6 tháng đầu năm 2026, nguồn cung căn hộ mới tại Hà Nội và TP. HCM tăng 33% so với cùng kỳ, sau khi đã tăng 48% trong năm 2025. Nguồn cung tăng mạnh chủ yếu đến từ các đại dự án tại khu vực vệ tinh của Hà Nội, Đà Nẵng và TP. HCM.

Trong khi đó, chi phí vay mua nhà cao đã tác động đáng kể đến tâm lý và khả năng hấp thụ của thị trường. Tỷ lệ hấp thụ nguồn cung mở bán mới tại Hà Nội và TP. HCM giảm xuống 73% trong quý II/2026, từ mức 95% trong năm 2025. Thị trường thứ cấp cũng trở nên trầm lắng khi số lượng giao dịch nhà ở trên toàn quốc giảm 36% so với cùng kỳ, trong bối cảnh lãi suất vay mua nhà bình quân tăng lên khoảng 14-16% trong năm 2026.

Diễn biến giá cũng cho thấy sự phân hóa giữa hai thị trường. Trong quý II/2026, giá nhà trên thị trường thứ cấp ghi nhận điều chỉnh trên diện rộng, trong khi giá sơ cấp tương đối ổn định. Giá căn hộ tại khu vực trung tâm Hà Nội và TP. HCM chỉ tăng khoảng 1% so với quý trước.

Chủ đầu tư chịu áp lực kép từ nguồn vốn và đòn bẩy

Không chỉ sức cầu suy yếu, khả năng tiếp cận nguồn vốn của các chủ đầu tư cũng trở thành một điểm đáng chú ý trong những tháng cuối năm. VIS Rating cho biết, tăng trưởng tín dụng bất động sản chậm lại còn 8,6% trong 6 tháng đầu năm 2026, từ mức 15% cùng kỳ năm 2025, trong bối cảnh cơ quan quản lý tiếp tục kiểm soát đà tăng trưởng tín dụng bất động sản.

Kênh huy động vốn cổ phiếu cũng chưa có nhiều cải thiện. Tổng giá trị phát hành cổ phiếu của các doanh nghiệp bất động sản trong 6 tháng đầu năm 2026 giảm 86% so với cùng kỳ, xuống khoảng 350 tỷ đồng, tương đương khoảng 3% tổng giá trị phát hành trong cả năm 2025. Theo các kế hoạch đã được thông qua tại đại hội cổ đông, một số chủ đầu tư quy mô trung bình dự kiến tăng vốn trong 6 tháng cuối năm để xử lý các nghĩa vụ trái phiếu quá hạn hoặc bổ sung nguồn lực cho hoạt động phát triển dự án.

Trong bối cảnh đó, trái phiếu tiếp tục trở thành một kênh huy động vốn quan trọng. Giá trị phát hành trái phiếu bất động sản đạt 149.500 tỷ đồng trong 9 tháng đầu năm 2026, tăng 126% so với cùng kỳ, tập trung chủ yếu ở một số chủ đầu tư lớn như Vingroup và Masterise. Tuy nhiên, chi phí vốn cũng gia tăng khi lãi suất phát hành bình quân đạt khoảng 11,4%, tăng 110 điểm cơ bản so với cùng kỳ.

VIS Rating dự báo hoạt động phát hành trái phiếu bất động sản sẽ tiếp tục ở mức cao trong thời gian tới, do nhu cầu tái cấp vốn cho khoảng 167.000 tỷ đồng trái phiếu bất động sản đáo hạn trong quý IV/2026-2027, cùng nhu cầu vốn phục vụ phát triển các đại dự án.

Ở chiều tích cực, kết quả kinh doanh của các chủ đầu tư niêm yết trong 6 tháng đầu năm 2026 vẫn ghi nhận sự cải thiện đáng kể nhờ hoạt động bàn giao các dự án được mở bán trong giai đoạn 2024-2025. Doanh thu và lợi nhuận trước lãi vay, thuế và khấu hao (EBITDA) lần lượt tăng 89% và 100% so với cùng kỳ, lên mức cao nhất kể từ năm 2022.

Tuy nhiên, sự cải thiện về lợi nhuận chưa đi kèm với dòng tiền và cơ cấu vốn lành mạnh hơn. Tỷ lệ Nợ vay/Vốn chủ sở hữu tăng lên 74% trong 6 tháng đầu năm 2026, so với mức trung bình 54% giai đoạn 2022-2025. VIS Rating cho biết mức tăng này chủ yếu đến từ VHM và Khang Điền nhằm tài trợ cho hoạt động phát triển dự án đang gia tăng.

Đáng chú ý, ngoại trừ VHM, dòng tiền từ hoạt động kinh doanh của phần lớn các chủ đầu tư niêm yết tiếp tục ở trạng thái âm trong 6 tháng đầu năm. Theo VIS Rating, áp lực này có thể gia tăng từ nửa cuối năm 2026 khi nhu cầu nhà ở suy yếu, kéo theo doanh số bán hàng giảm và làm chậm dòng tiền thu từ khách hàng.

Từ những diễn biến trên, VIS Rating nhận định hồ sơ tín nhiệm của ngành bất động sản có khả năng suy yếu trong nửa cuối năm 2026. Nhóm chịu rủi ro cao hơn là các doanh nghiệp quy mô nhỏ, những chủ đầu tư hoạt động chủ yếu tại thị trường thứ cấp hoặc có dự án bị đình trệ do vướng mắc pháp lý. Trong khi đó, các chủ đầu tư quy mô lớn được đánh giá có dư địa tái cấp vốn tốt hơn nhờ kế hoạch bàn giao dự án khả thi và mối quan hệ lâu năm với các ngân hàng.