Tin được không: Khang Điền (KDH) gánh hơn 16.650 tỷ đồng nợ vay nhưng KQKD chỉ chịu chi phí lãi vay 'siêu nhỏ'

Báo cáo tài chính soát xét bán niên 2026 của CTCP Đầu tư và Kinh doanh Nhà Khang Điền (mã KDH) ghi nhận một con số đáng chú ý: doanh nghiệp đang gánh hơn 16.650 tỷ đồng nợ vay, nhưng chi phí lãi vay ghi nhận trên kết quả kinh doanh 6 tháng đầu năm chỉ hơn 24 tỷ đồng.

Thoạt nhìn, đây là mức chi phí rất nhỏ nếu đặt cạnh quy mô dư nợ của doanh nghiệp. Tuy nhiên, con số này chưa phản ánh toàn bộ chi phí vốn mà Khang Điền thực tế phải chịu.

Theo thuyết minh báo cáo tài chính, trong nửa đầu năm, KDH đã vốn hóa gần 521 tỷ đồng chi phí lãi vay vào giá trị hàng tồn kho. Thay vì ghi nhận toàn bộ vào chi phí trong kỳ, khoản lãi vay này được tính vào giá trị tài sản và sẽ được phân bổ vào giá vốn khi các dự án liên quan được ghi nhận doanh thu.

Điều này lý giải vì sao một doanh nghiệp có dư nợ hơn 16.650 tỷ đồng nhưng chi phí lãi vay tác động trực tiếp đến kết quả kinh doanh lại chỉ hơn 24 tỷ.

Dòng tiền thực tế tại doanh nghiệp lại cho thấy một bức tranh khác.

Trong 6 tháng đầu năm 2026, Khang Điền đã thực chi gần 500 tỷ đồng để trả lãi vay, tăng khoảng 121 tỷ so với cùng kỳ năm trước. Như vậy, lượng tiền thực tế doanh nghiệp phải chi cho lãi vay trong kỳ cao gấp khoảng 20 lần khoản chi phí được ghi nhận trực tiếp trên báo cáo kết quả kinh doanh.

Khoản chênh lệch này đến từ việc một phần lớn chi phí lãi vay được vốn hóa vào giá trị tài sản, thay vì ghi nhận ngay vào chi phí tài chính.

Đáng chú ý, áp lực tiền mặt này diễn ra trong bối cảnh dòng tiền thuần từ hoạt động kinh doanh của KDH tiếp tục âm gần 1.500 tỷ đồng trong nửa đầu năm.

Trong khi mảng kinh doanh chính chưa tạo ra dòng tiền đủ lớn, quy mô nợ vay của doanh nghiệp lại tăng mạnh.

Tại ngày 30/6/2026, KDH có hơn 16.650 tỷ đồng dư nợ vay, tăng hơn 6.500 tỷ so với đầu năm (+65%), qua đó chiếm hơn 85% tổng nợ phải trả của doanh nghiệp.

Phần lớn các khoản vay của Khang Điền là vốn huy động dài hạn và tỷ lệ nợ vay, nợ phải trả trên vốn chủ sở hữu vẫn dưới 1 lần. Tuy nhiên, tốc độ tăng dư nợ khiến khả năng giải phóng tài sản và thu hồi tiền từ các dự án trở thành yếu tố ngày càng quan trọng. Bởi trên bảng cân đối kế toán, Khang Điền đang có một lượng vốn rất lớn nằm tại hàng tồn kho.

Cuối quý II, giá trị hàng tồn kho của KDH, không bao gồm chi phí xây dựng cơ bản dở dang, lên tới gần 29.500 tỷ đồng, tương đương khoảng 75% tổng tài sản.

Một phần chi phí lãi vay được vốn hóa đang nằm trong giá trị tài sản này. Do đó, hàng tồn kho không chỉ phản ánh lượng vốn Khang Điền đang dồn vào các dự án bất động sản mà còn bao gồm cả một phần chi phí sử dụng vốn chưa được đưa vào kết quả kinh doanh trong kỳ.

Xét về giá trị tuyệt đối, quy mô hàng tồn kho của KDH hiện đứng thứ 4 trong nhóm doanh nghiệp bất động sản trên sàn chứng khoán, sau Vinhomes, Novaland và Đô thị Kinh Bắc, song tỷ lệ tồn kho trên vốn chủ lại cao nhất toàn ngành.

Vì vậy, điểm đáng chú ý trong bức tranh tài chính của Khang Điền không nằm ở việc doanh nghiệp chỉ ghi nhận hơn 24 tỷ đồng chi phí lãi vay trong nửa đầu năm. Quan trọng hơn là doanh nghiệp đã phải chi gần 500 tỷ đồng tiền lãi, trong khi dòng tiền kinh doanh âm gần 1.500 tỷ và hơn 29.500 tỷ đồng vốn đang nằm tại hàng tồn kho.

Khả năng chuyển lượng tài sản này thành doanh thu và dòng tiền sẽ quyết định mức độ “nhẹ” hay “nặng” thực sự của gánh nặng vốn vay đối với KDH trong các kỳ tiếp theo.