Luật Phát triển đô thị: Ba cơ chế có thể thay đổi cách doanh nghiệp bất động sản làm dự án tại TP. HCM

Theo ông Bùi Anh Tuấn - Chuyên gia pháp lý bất động sản, Luật Phát triển đô thị được Quốc hội khóa XVI thông qua mới đây không chỉ nâng mức độ phân quyền cho TP. HCM mà còn tạo ra những công cụ có thể tác động trực tiếp đến quy hoạch, giải phóng mặt bằng, tiếp cận quỹ đất và tiến độ triển khai dự án bất động sản.

Từ cơ chế thí điểm sang khung thể chế ổn định

Theo ông Bùi Anh Tuấn, điểm đáng chú ý của Luật Phát triển đô thị là việc hệ thống hóa nhiều cơ chế đặc thù từng được áp dụng tại TP. HCM theo hướng thí điểm, qua đó đưa vào một khung pháp lý ổn định và dài hạn hơn.

Tinh thần xuyên suốt của luật là tăng cường phân cấp, phân quyền đi cùng trách nhiệm giải trình, tạo dư địa để Thành phố chủ động xử lý các vấn đề phát sinh trong quá trình phát triển đô thị. Đây cũng là sự chuyển dịch từ cách quản lý thiên về tiền kiểm sang tăng cường hậu kiểm, giám sát và trách nhiệm của cơ quan thực thi.

Đối với lĩnh vực bất động sản, thay đổi này có ý nghĩa bởi một dự án thường phải đi qua chuỗi thủ tục liên quan đến quy hoạch, đất đai, đầu tư, xây dựng, vốn và giải phóng mặt bằng. Khi thẩm quyền của TP.HCM được mở rộng ở nhiều khâu, cách thức tổ chức và triển khai dự án có thể linh hoạt hơn.

Đáng chú ý, Thành phố được tăng quyền chủ động trong quy hoạch và phát triển đô thị, trong đó có quy hoạch không gian ngầm, không gian tầm thấp, tầm cao và phát triển các khu vực TOD. Luật cũng mở ra cơ chế cho phép chuyển nhượng chỉ tiêu sử dụng đất quy hoạch trong khu vực TOD.

Theo ông Tuấn, đây là nội dung có thể tạo ra thay đổi đáng kể đối với cách thị trường nhìn nhận giá trị quy hoạch, khi chỉ tiêu phát triển đô thị có khả năng trở thành một nguồn lực cần được phân bổ và khai thác hiệu quả hơn.

Ba cơ chế nhà phát triển dự án cần theo dõi

Theo chuyên gia, trong ngắn hạn, có ba nhóm chính sách đặc biệt đáng quan tâm đối với doanh nghiệp bất động sản.

Thứ nhất là TOD và cơ chế khai thác giá trị từ chỉ tiêu quy hoạch.

Việc phát triển đô thị gắn với giao thông công cộng không chỉ tạo ra các khu vực phát triển mới mà còn có thể làm thay đổi giá trị đất đai xung quanh các đầu mối hạ tầng.

Đáng chú ý, cơ chế chuyển nhượng chỉ tiêu sử dụng đất quy hoạch trong khu vực TOD được ông Tuấn đánh giá có tính chất tương tự TDR - chuyển nhượng quyền phát triển, một công cụ còn rất mới tại Việt Nam. Nếu được hướng dẫn cụ thể và vận hành hiệu quả, cơ chế này có thể tạo thêm phương thức khai thác giá trị từ quy hoạch, thay vì giá trị gia tăng chỉ tập trung tại một khu đất hoặc một chủ thể.

Với nhà phát triển dự án, điều này đặt ra yêu cầu phải đánh giá lại quỹ đất theo cả vị trí, hạ tầng, định hướng quy hoạch và khả năng thay đổi chỉ tiêu phát triển trong tương lai.

Thứ hai là cơ chế giải phóng mặt bằng độc lập trước khi phê duyệt chủ trương đầu tư dự án chính.

Theo ông Tuấn, đây có thể là một trong những thay đổi có tác động thực tế lớn nhất. GPMB vốn là điểm nghẽn khiến không ít dự án kéo dài nhiều năm dù đã hoàn tất một phần đáng kể thủ tục pháp lý.

Việc cho phép TP. HCM sử dụng ngân sách địa phương để thực hiện dự án GPMB độc lập trước khi phê duyệt chủ trương đầu tư dự án chính, trong phạm vi pháp luật cho phép, có thể tạo ra cách tiếp cận mới: tách tiến độ chuẩn bị mặt bằng khỏi tiến độ pháp lý của dự án.

Nếu được áp dụng hiệu quả, cơ chế này có khả năng rút ngắn thời gian chờ đợi, giúp doanh nghiệp chủ động hơn về kế hoạch vốn, xây dựng và đưa sản phẩm ra thị trường. Tuy nhiên, đây không phải cơ chế mặc nhiên áp dụng cho mọi dự án mà còn phụ thuộc vào điều kiện, trình tự và hướng dẫn cụ thể.

Thứ ba là cơ chế lựa chọn nhà đầu tư nhà ở xã hội trên quỹ đất do Nhà nước quản lý.

Theo chuyên gia, việc Thành phố có thêm thẩm quyền trong lựa chọn chủ đầu tư đối với một số dự án nhà ở xã hội, nhà lưu trú trên quỹ đất Nhà nước quản lý có thể thay đổi đáng kể cách doanh nghiệp tiếp cận nguồn lực đất đai ở phân khúc này.

Đây cũng là cơ hội để huy động thêm nguồn lực tư nhân vào nhà ở xã hội, đồng thời tạo thêm dư địa cho những doanh nghiệp có năng lực tài chính, kinh nghiệm và khả năng triển khai dự án.

Ba nhóm chính sách trên đều tác động trực tiếp tới ba yếu tố cốt lõi của một dự án bất động sản là quy hoạch, quỹ đất và tiến độ. Vì vậy, đây cũng là những nội dung mà các nhà phát triển dự án cần theo dõi sát nhất khi luật bắt đầu được triển khai.

Cơ hội mở rộng nhưng còn chờ bước cụ thể hóa

Dù tạo thêm dư địa cho TP. HCM, ông Bùi Anh Tuấn cho rằng doanh nghiệp cần thận trọng khi đánh giá tác động của luật. Nhiều cơ chế hiện mới dừng ở khung chính sách và hiệu quả thực tế sẽ phụ thuộc vào các nghị định, quyết định, quy định và hướng dẫn triển khai.

Luật có hiệu lực từ ngày 1/10/2026. Các chính sách ưu đãi thuế đặc thù được áp dụng từ kỳ tính thuế năm 2027. Nghị quyết 98 và Nghị quyết 260 được quy định hết hiệu lực từ ngày 1/4/2027, tạo khoảng thời gian chuyển tiếp để các cơ chế mới được triển khai đồng bộ.

Đáng chú ý, các chương trình, dự án và cơ chế tài chính đã được phê duyệt, đang triển khai trước khi luật có hiệu lực được tiếp tục thực hiện theo quy định chuyển tiếp, góp phần bảo đảm tính ổn định pháp lý cho các dự án đang triển khai.

Từ góc nhìn nhà phát triển bất động sản, giai đoạn tới không chỉ là thời gian chờ các văn bản hướng dẫn mà còn là lúc doanh nghiệp cần rà soát lại quỹ đất, pháp lý dự án, phương án GPMB và chiến lược đầu tư.

Theo ông Bùi Anh Tuấn, ba vấn đề đáng theo dõi nhất trong ngắn hạn là cơ chế TOD và chuyển nhượng chỉ tiêu quy hoạch, GPMB độc lập trước chủ trương đầu tư và lựa chọn nhà đầu tư nhà ở xã hội trên đất Nhà nước quản lý. Nếu được cụ thể hóa và vận hành hiệu quả, đây có thể là những cơ chế tạo tác động rõ nét nhất đến cách doanh nghiệp phát triển dự án tại TP. HCM trong giai đoạn mới.