Tổng giám đốc G-Home: Người thành phố đổ tiền về tỉnh lẻ, tiêu chí 'có nhà Hà Nội chưa' đã lỗi thời

Xu hướng đảo chiều

Tại Talkshow “Động lực cho chu kỳ mới của thị trường bất động sản” ngày 25/9, ông Nguyễn Hoàng Nam – Thành viên Tổ công tác nghiên cứu thị trường (VARS), Tổng giám đốc G-Home, cho biết, theo thống kê, giá trị các dự án bất động sản đang vướng mắc hiện lên tới hàng triệu tỷ đồng.

“Nếu đi tìm một dự án mới ở Hà Nội thì gần như không có. Nhưng nhìn quanh, vẫn còn nhiều dự án cỏ mọc, bỏ hoang. Đây chính là những dự án bị vướng pháp lý hoặc do năng lực chủ đầu tư hạn chế, không theo kịp luật mới,” ông Nam nói.

Ông nhấn mạnh, nếu tháo gỡ được các nút thắt này, thị trường sẽ có thêm nguồn cung lớn, tạo quỹ đất để đầu tư, khai thác. “Đây mới chính là cốt lõi để giải quyết bài toán chống lãng phí, đúng như Tổng Bí thư nhiều lần nhấn mạnh,” ông Nam khẳng định.

Một trong những tác động tích cực từ việc sáp nhập đơn vị hành chính là tạo ra không gian phát triển rộng lớn, thay vì manh mún vài hecta như trước. Theo ông Nam, khi bỏ cấp huyện, xã, khoảng cách hành chính thu hẹp, “chúng ta có thể triển khai những dự án lớn hơn, đồng bộ hơn.”

Đồng thời, với sự phát triển của chuyển đổi số, khái niệm “trung tâm” cũng thay đổi. “Ngày xưa, gần trụ sở huyện, bệnh viện huyện mới là trung tâm. Nay, trung tâm được xác định bởi nơi nào có tiện ích, công viên, khu vui chơi, khu du lịch, nhà máy lớn… Nhìn vào triển lãm A80 ở Đông Anh là ví dụ, đó đang trở thành không gian phát triển mới,” ông phân tích.

Đáng chú ý, theo ông Nam, 15 năm trước, báo cáo thị trường bất động sản chỉ tập trung vào Hà Nội, TP.HCM, cùng lắm là Đà Nẵng, Nha Trang. Nhưng nay, muốn làm báo cáo phải khảo sát toàn quốc, từ miền núi phía Bắc đến miền Tây Nam Bộ.

"Trước đây, người dân ở các tỉnh thường coi việc sở hữu một căn nhà tại Hà Nội là tiêu chí để khẳng định thành đạt. Ở quê có thể đã xây biệt thự, nhưng vẫn phải “khoe” bằng câu hỏi quen thuộc: “Anh đã có nhà ở Hà Nội chưa?". Nay, ngược lại, rất nhiều người Hà Nội lại đi đầu tư các tỉnh. Đây không chỉ là sự dịch chuyển dòng tiền, mà còn phản ánh niềm tin lớn lao vào các chính sách đầu tư công mạnh mẽ mà Chính phủ đang triển khai", ông Nam nhận định.

Nhận diện phân khúc tiềm năng

Đánh giá về tiềm năng các phân khúc, theo ông Nam, bất động sản du lịch gắn chặt với sự phục hồi khách quốc tế. Năm 2019 được coi là đỉnh cao của du lịch Việt Nam, khi cả nước đón khoảng 19 triệu lượt khách quốc tế. Sau đó, đại dịch Covid-19 khiến ngành du lịch gần như “đóng băng”. Tuy nhiên, đến năm 2024, lượng khách quốc tế đã phục hồi mạnh mẽ, tăng trưởng tới 40% so với năm 2023, chỉ còn kém đôi chút so với mức kỷ lục 2019. Ông Nguyễn Hoàng Nam tin tưởng: “Năm nay chắc chắn chúng ta sẽ vượt qua cột mốc đó.”

Tuy nhiên, bất động sản du lịch lại đi trước du lịch một bước. Trong giai đoạn 2020–2025, dù thị trường khó khăn, vẫn có nhiều dự án căn hộ, khu nghỉ dưỡng được triển khai. Điều này đồng nghĩa, ngay cả khi du lịch lấy lại được phong độ của năm 2019, thì thị trường vẫn cần thêm thời gian để “lấp đầy” lượng sản phẩm đã được xây dựng trong 5 năm qua. Với tốc độ tăng trưởng 40%/năm, ông Nam dự đoán chỉ cần thêm 1–2 năm nữa để đạt được sự cân bằng.

"Với lợi thế biển đẹp hơn, cảnh quan đa dạng hơn, giá rẻ hơn và con người thân thiện hơn, Việt Nam hoàn toàn có thể vượt mốc 40–50 triệu lượt khách quốc tế mỗi năm như Thái Lan trong tương lai gần", ông khẳng định.

Đặc biệt, tiềm năng phát triển bất động sản du lịch không chỉ nằm ở mô hình lưu trú ngắn hạn, mà còn ở các loại hình lưu trú dài hạn cho người nước ngoài.

Ông Nam đưa ví dụ, người già Nhật Bản tìm kiếm nơi an dưỡng với chi phí hợp lý, hay các mô hình phục vụ giới trẻ Âu – Mỹ muốn có trải nghiệm dài hạn trước khi vào đại học. “Nếu khai thác tốt các thị trường ngách này, Việt Nam có thể tạo ra sự khác biệt và bứt phá trong dòng vốn FDI lẫn thị trường bất động sản du lịch,” ông nhấn mạnh.

Ông cũng khẳng định, phân khúc nhà ở xã hội sẽ sôi động nhất trong các năm tới. Trước đây nhà ở xã hội chưa sôi động không phải vì thị trường kém hấp dẫn, mà do hai nguyên nhân: Nguồn cung quá ít và nguồn cầu bị siết chặt bởi điều kiện tiếp cận.

Hiện nay, cả hai yếu tố này đang được tháo gỡ. Chính phủ đã nới lỏng điều kiện, đồng thời sắp tới sẽ ban hành nghị định mới, nâng mức thu nhập của người mua nhà ở xã hội. Cụ thể, Hộ gia đình hai vợ chồng có thu nhập đến 20 triệu đồng/tháng vẫn đủ điều kiện, trường hợp đơn thân (bố hoặc mẹ đơn thân) có thu nhập đến 30 triệu đồng/tháng cũng được mua nhà ở xã hội.

“Đây chính là phân khúc đánh vào nhu cầu thật nhất của người dân. Tôi tin chắc rằng trong vài tháng tới, thậm chí trong những năm tới, thị trường này sẽ vô cùng sôi động. Dù không thể mua đi bán lại như nhà thương mại, nhưng chính tính ổn định và bền vững mới là giá trị cốt lõi của nhà ở xã hội,” ông Nam nhấn mạnh.