Tranh chấp chung cư không thể giải quyết bằng các quy định 'chắp vá'

Không có lối ra

Chung cư Screc (phường Nhiêu Lộc, TPHCM) đang tồn tại nhiều tranh chấp đan xen, khiến cư dân mệt mỏi trong nhiều năm qua. Cụ thể, chủ đầu tư dự án chiếm dụng mặt bằng sở hữu chung cho thuê sai quy định hàng chục năm. Kế đó, hệ thống kỹ thuật khi đưa vào sử dụng vẫn chưa hoàn tiền trả cho cư dân. Việc chiếm diện tích sử dụng chung làm siêu thị và cho thuê không đúng công năng gây mất an ninh, an toàn về phòng cháy chữa cháy.

Một vấn đề tồn tại khác là dù cư dân rất muốn giải quyết các tranh chấp hiện nay nhưng chính quyền địa phương, cụ thể là UBND quận 3 (cũ) và UBND phường Nhiêu Lộc hiện nay còn thiếu sự quyết liệt giải quyết cho quyền lợi của cư dân.

Ông Vũ Xuân Hùng, Trưởng ban kiểm soát chung cư Screc cho biết: “Tranh chấp về chỗ gửi xe ở chung cư Screc hiện nay rất nan giải. Nhiều hộ nuôi động vật, thú cưng chó mèo, vệ sinh căn hộ trên xả rác, tàn thuốc xuống…Chung cư cũng xảy ra thấm nước căn hộ này ảnh hưởng căn hộ kia. Tất cả những vấn đề này, cư dân đều là người phải chịu đựng, nếu như các vấn đề về quản lý, quản trị tại chung cư không tìm được giải pháp triệt để”.

Ông Nguyễn Anh Tuấn, đại diện ban quản trị chung cư Botanica Premier (phường Tân Sơn Hòa, TPHCM), cho biết quản trị, vận hành chung cư là công việc vừa cần linh hoạt vừa phải chuyên nghiệp, minh bạch. Tuy nhiên, nhân sự Ban quản trị hiện nay thiếu ổn định, nhiều người có năng lực rút lui, để lại khoảng trống cho thành viên kém chuyên môn.

Trong khi đó, để thông qua thay đổi quy định hoặc quyết sách quan trọng, cần ít nhất 50% cư dân tham gia. Thực tế, nhiều chung cư có tỷ lệ hộ cho thuê tới 60% nên rất khó đạt tỷ lệ này, khiến hoạt động bị đình trệ.

Theo ông Tuấn, quản lý chung cư vốn phức tạp, đòi hỏi nhân sự am hiểu chuyên môn và giàu kinh nghiệm, bởi dòng tiền đóng góp từ cư dân có thể lên tới hàng chục tỷ đồng. Do đó, Ban quản trị cần được vận hành như một tổ chức chuyên nghiệp, có thành viên đủ năng lực ký kết hợp đồng và quản lý tài chính.

Theo luật quy định thì các nguồn thu vãng lai (như gửi xe, cho thuê buôn bán…) phải nộp tiền về quỹ bảo trì. Thế nhưng, việc sử dụng quỹ bảo trì lại gặp khó khăn với ban quản trị. Một số Ban quản trị kiến nghị được sử dụng nguồn thu này để đưa vào chi trả các khoản vận hành thường ngày.

“Hiện nay có một số Ban quản trị chung cư có hồ sơ tốt nhưng khi vận hành thì rút nhân sự tốt, thay nhân sự khác không đảm bảo sẽ khiến việc quản lý một thời gian sau đó gặp khó khăn, ảnh hưởng tới vận hành chung. Vì vậy, cần có quy định nhân sự Ban quản trị phải có chứng chỉ, bằng cấp theo quy định”, ông Tuấn nói.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TPHCM (HoREA) cho biết, địa bàn TPHCM cũ có 1.440 khu nhà chung cư. Trong đó, 58.000 căn hộ chưa được cấp sổ hồng, dễ dẫn tới tranh chấp giữa cư dân và chủ đầu tư. Khi chưa được cấp sổ hồng thì cư dân chưa được đảm bảo tính pháp lý, tài sản của gia đình.

Ngoài ra, vấn đề kinh phí bảo trì 2% xảy ra một số tranh chấp giữa cư dân và Ban quản trị chung cư. Các tranh chấp liên quan tới vận hành, bảo trì, bảo dưỡng cũng như sử dụng một số khu vực tài sản chung trong chung cư.

Ở nhiều tòa chung cư, phí bảo trì lên tới vài chục, thậm chí hàng trăm tỷ đồng. Để đảm bảo quyền lợi của cư dân, ông Châu cho rằng cư dân cần phải thực hiện quyền làm chủ của mình, tham gia các hội nghị nhà chung cư. Sau đó, cần phải hiểu lá phiếu của mình để bầu Ban quản trị tốt nhất. Nếu phát sinh các mâu thuẫn thì cần yêu cầu tổ chức bầu lại Ban quản trị.

Cần luật hoá

Ông Vũ Tiến Thành, Tổng giám đốc DKRA Group cho rằng, cư dân giữ vai trò rất quan trọng trong quản lý vận hành nhà chung cư. Tuy nhiên, thực tế hiện nay đang tồn tại một bất cập lớn là chính quyền địa phương cấp giấy chứng nhận cho Ban quản trị nhưng lại không trực tiếp kiểm tra, giám sát thường xuyên như các ngành khác. Điều này dẫn đến tình trạng khi có sai phạm hoặc phát sinh tố cáo thì chính quyền mới vào cuộc, khiến quá trình xử lý trở nên chậm trễ và kéo dài.

Ông Thành cũng chỉ ra vòng luẩn quẩn trong thực tiễn, cư dân khi bức xúc thường khởi kiện chủ đầu tư, trong khi đơn vị quản lý vận hành phải tạm ứng kinh phí để duy trì hoạt động nhưng sau đó khó thu hồi, gây áp lực tài chính.

“Vấn đề lớn nhất là phải tôn trọng và thực thi pháp luật một cách nghiêm túc, song song với đó là cần cơ chế phối hợp, hòa giải, đối thoại giữa các bên liên quan để tìm tiếng nói chung. Có như vậy mới tháo gỡ được những mâu thuẫn kéo dài trong công tác quản lý, vận hành chung cư hiện nay”, ông Thành nói.

Trong khi đó, ông Nguyễn Phạm Hữu Hậu, Phó tổng giám đốc Tập đoàn Trần Anh cho rằng, việc vận hành chung cư phải có kinh nghiệm và được đào tạo bài bản chứ "tay mơ" khó mà quản lý vận hành được. Và, khi sử dụng dòng tiền của cư dân thì cần phải có sự minh bạch.

“Mô hình của Ban quản trị gần giống một doanh nghiệp, khi có nguồn thu lên đến vài tỷ đồng hay vài chục tỷ đồng. Vì thế, các cá nhân của Ban quản trị phải có năng lực nhất định để ký các hợp đồng thực hiện công việc thực tế khi vận hành công việc của chung cư. Ngoài ra, việc chuẩn hóa bằng luật về mô hình quản lý cũng quan trọng để giúp các Ban quản trị và chủ đầu tư vận hành tốt hơn”, ông Hậu nói.

TS Hà Hải, Phó Chủ nhiệm Đoàn Luật sư TPHCM cho rằng, cần ban hành một bộ luật riêng cho chung cư, thay vì chỉ dựa vào các thông tư hướng dẫn. Bởi những quy định hiện hành mới giải quyết phần ngọn, trong khi gốc rễ tranh chấp giữa chủ đầu tư và cư dân vẫn còn bỏ ngỏ.

Theo ông Hải, Thông tư 05 ra đời để cụ thể hóa Luật Nhà ở nhằm điều chỉnh việc quản lý và sử dụng nhà chung cư. Tuy nhiên, văn bản này chỉ xử lý các tranh chấp sau khi cư dân nhận nhà, chứ chưa chạm đến căn nguyên từ giai đoạn đầu tư, ký kết hợp đồng và bàn giao. Thực tế, phần lớn tranh chấp hiện nay xuất phát từ chủ đầu tư như vi phạm chất lượng công trình, không minh bạch diện tích bàn giao, chậm chuyển giao quỹ bảo trì, thiếu minh bạch trong tổ chức hội nghị chung cư… Trong khi đó, người mua nhà chủ yếu vi phạm nghĩa vụ thanh toán.

“Sự bất cân xứng này cho thấy pháp luật hiện hành chưa bảo vệ đầy đủ quyền lợi cư dân - bên yếu thế trong quan hệ mua bán. Đã đến lúc cần nhìn thẳng vào thực tế. Tranh chấp chung cư không thể xử lý bằng những quy định chắp vá. Một bộ luật riêng sẽ là chìa khóa bảo vệ quyền lợi cư dân, đồng thời tạo môi trường đầu tư lành mạnh cho các doanh nghiệp”, ông Hải nhấn mạnh.