Lãi suất có thể giảm trong 6-12 tháng tới, chuyên gia gọi tên 3 loại bất động sản được nhà đầu tư săn đón

Chia sẻ tại talkshow “Bất động sản khó bán: Giữ tiếp, cắt lỗ hay chờ cơ hội?”, ông Lê Quốc Kiên, chuyên gia trong lĩnh vực bất động sản, cho rằng thị trường đang trải qua quá trình thanh lọc và cách thức đầu tư cũng phải thay đổi. Nhà đầu tư không thể tiếp tục xuống tiền theo tâm lý đám đông, thấy nơi nào có dự án là mua hoặc chỉ kỳ vọng bán lại với giá cao hơn.

Theo ông Kiên, triển vọng dài hạn của bất động sản Việt Nam vẫn có cơ sở tích cực nhờ sự phát triển của nền kinh tế, hạ tầng và những thay đổi trong quy hoạch đô thị. Tuy nhiên, điều đó không có nghĩa mọi khu vực hay mọi sản phẩm đều có tiềm năng như nhau.

“Giá trị thực” cần được hiểu là bất động sản có thể sử dụng đúng công năng, phục vụ nhu cầu ở hoặc tạo ra dòng tiền từ hoạt động cho thuê. Với người mua để ở, sản phẩm phải đáp ứng được nhu cầu sinh sống. Với nhà đầu tư, khả năng sinh lời cũng cần bắt nguồn từ nhu cầu sử dụng thực tế, thay vì chỉ trông chờ chênh lệch giá.

Căn hộ trung tâm, cận trung tâm có kết nối tốt

Loại hình đầu tiên được ông Kiên đề cập là căn hộ tại khu vực trung tâm và cận trung tâm, có khả năng kết nối thuận tiện.

Theo chuyên gia, ngoài vị trí, nhà đầu tư cần xem xét hệ thống tiện ích có đáp ứng nhu cầu của cư dân hay không, chất lượng xây dựng và chất lượng sống tại dự án. Đặc biệt, công tác quản lý, vận hành, bảo trì và bảo dưỡng chung cư ngày càng trở thành những yếu tố quan trọng.

Một dự án có vị trí thuận lợi nhưng vận hành kém, tiện ích không phù hợp hoặc phát sinh quá nhiều chi phí sinh hoạt vẫn có thể ảnh hưởng đến sức hấp dẫn đối với người mua ở thực.

Ông Kiên cho rằng nhà đầu tư cần đánh giá khả năng kết nối bằng những yếu tố cụ thể, thay vì chỉ dựa vào thông tin quy hoạch. Tuyến đường kết nối với dự án là tuyến nào, đơn vị nào triển khai, thời điểm thực hiện và tiến độ ra sao đều cần được tìm hiểu trước khi quyết định xuống tiền.

Nhà phố trung tâm: Ưu tiên khả năng khai thác và thanh khoản

Loại hình thứ hai là nhà phố tại khu vực trung tâm, đặc biệt là những bất động sản có khả năng khai thác cho thuê.

Theo ông Kiên, dù giá trị nhà phố tại trung tâm trong một số giai đoạn không tăng mạnh, loại tài sản này vẫn có ưu thế nhất định về khả năng tích lũy, thanh khoản và huy động vốn. Những căn nhà có thể khai thác cho thuê hiệu quả cũng giúp nhà đầu tư tạo dòng tiền thay vì chỉ chờ giá tăng.

Ông cho rằng người mua cần nhìn vào khả năng ở hoặc cho thuê của tài sản. Ông Kiên đưa ra một ngưỡng tham khảo: Bất động sản có tỷ suất khai thác cho thuê khoảng 3% giá trị tài sản mỗi năm đã có thể bắt đầu cân nhắc; mức 4% là khá tốt. Chẳng hạn, một tài sản trị giá 6 tỷ đồng nếu cho thuê được 15 triệu đồng/tháng tương đương tỷ suất khoảng 3%; nếu đạt 20 triệu đồng/tháng, tỷ suất vào khoảng 4%.

Tuy nhiên, chuyên gia lưu ý mức cho thuê phải có khả năng đạt được trong thực tế. Người mua cần tự đặt câu hỏi liệu mình có thể tìm được khách thuê nếu không phụ thuộc vào cam kết của chủ đầu tư hay một đơn vị trung gian hay không. Những lời hứa về dòng tiền trong một vài năm đầu không thể thay thế nhu cầu thuê thực tế của thị trường.

Đất nền, bất động sản vùng ven: Chỉ chọn nơi có kết nối thực chất

Loại hình thứ ba là đất nền và bất động sản vùng ven, nhưng đây cũng là nhóm có mức độ rủi ro cao hơn và cần được lựa chọn thận trọng.

Ông Kiên cho rằng không phải cứ bất động sản vùng ven là có khả năng tăng giá. Yếu tố quyết định nằm ở khả năng kết nối với các trung tâm kinh tế, hệ thống giao thông và hạ tầng liên vùng.

Đề cập đến định hướng phát triển đa cực của TP.HCM, chuyên gia cho rằng các công trình như Vành đai 3, Vành đai 4, sân bay Long Thành, cụm cảng nước sâu và các khu công nghiệp có thể tạo ra mạng lưới kết nối mới, tác động đến giá trị bất động sản tại những khu vực được hưởng lợi.

Tuy nhiên, nhà đầu tư phải xác định rõ khu đất có thực sự nằm trong mạng lưới kết nối đó hay không. Một khu vực được quảng bá có tiềm năng nhờ quy hoạch nhưng chưa có vốn, chưa xác định đơn vị triển khai hoặc tiến độ thực hiện còn mơ hồ sẽ tiềm ẩn rủi ro lớn.

“Nếu nhắm mắt mua đại một miếng đất nông nghiệp nào đó và đợi nó tăng giá thì cũng là một canh bạc”, ông Kiên cảnh báo.

Đừng mua chỉ vì thấy giá đã giảm

Bên cạnh lựa chọn phân khúc, giá mua và tình trạng tài chính của người bán cũng là những yếu tố quyết định hiệu quả đầu tư.

Ông Kiên cho rằng không phải bất động sản nào giảm giá cũng là món hời. Nhà đầu tư cần so sánh với mức giá giao dịch thực tế trong quá khứ và mặt bằng giá của những tài sản tương tự.

Chẳng hạn, nếu một căn nhà có giá giao dịch khoảng 10 tỷ đồng trong năm trước, nay người bán chấp nhận mức 9 tỷ đồng trong bối cảnh thị trường đi ngang, đây có thể là mức giảm thực chất. Ngược lại, một căn hộ từng tăng giá quá nhanh rồi giảm 10% chưa chắc đã rẻ nếu những căn tương tự trên thị trường đã được giao dịch ở mức thấp hơn.

Người mua cũng nên tìm hiểu áp lực tài chính của bên bán. Một chủ nhà đang phải chịu lãi suất thả nổi 14% sẽ có tâm thế khác với người vẫn được hưởng lãi suất ưu đãi 7%. Những trường hợp chịu áp lực trả nợ lớn có thể tạo ra cơ hội thương lượng tốt hơn.

Đối với người mua mới, ông Kiên khuyến nghị không nên xây dựng phương án tài chính dựa trên kỳ vọng lãi suất sẽ giảm mạnh hoặc ngân hàng sẽ tiếp tục định giá lại tài sản để cho vay thêm. Theo ông, lãi suất cho vay hiện nay cần được đưa vào bài toán tính toán ngay từ đầu; lãi suất cố định khoảng 10%, còn lãi suất thả nổi có thể ở mức 13-15%.

Đặc biệt, bất động sản có thời gian thanh khoản dài, không thể mặc định chỉ cần 3-6 tháng là bán được khi cần tiền. Người vay cần tính toán khả năng trả nợ trong thời gian đủ dài và chuẩn bị phương án dự phòng.