Tỷ phú USD bất động sản xoay xở với nợ khủng gần 200 ngàn tỷ

Sụt giảm hơn 400 triệu cổ phiếu

Bà Bùi Cao Ngọc Quỳnh, con gái ông Bùi Thành Nhơn - Chủ tịch Hội đồng quản trị CTCP Tập đoàn Đầu tư Địa ốc No Va (Novaland) - vừa đăng ký bán 9,1 triệu cổ phiếu NVL theo phương thức thỏa thuận, dự kiến từ ngày 9/5-6/6.

Thông tin ông Bùi Thành Nhơn và những người liên quan đăng ký bán/bán cổ phiếu Novaland là điều thường thấy trong khoảng 2 năm vừa qua khi doanh nghiệp địa ốc thuộc nhóm hàng đầu Việt Nam (chỉ xếp sau Vingroup của tỷ phú Phạm Nhật Vượng) rơi vào tình trạng khó khăn, đứng trước bờ vực phá sản và phải tái cấu trúc. Thị trường bất động sản và trái phiếu trầm lắng, cũng như tình trạng nợ nần quá mức khiến không ít các doanh nghiệp địa ốc lao đao.

Với trường hợp bà Bùi Cao Ngọc Quỳnh đăng ký bán ra lần này, nếu thành công, con gái ông Nhơn sẽ giảm tỷ lệ sở hữu tại Novaland từ 24,6 triệu đơn vị (1,26% vốn) xuống còn 15,6 triệu đơn vị (0,79% vốn).

Hôm 26/4, Novagroup - cổ đông lớn nhất của Novaland - đăng ký bán 9,4 triệu cổ phiếu NVL từ 6-31/5 ngay sau khi vừa bán xong 4,4 triệu cổ phiếu NVL. Nếu thành công, Novagroup sẽ giảm tỷ lệ sở hữu xuống còn 17,88% vốn, tương đương gần 349 triệu cổ phần NVL.

Chỉ trong khoảng 2 năm qua, sở hữu tại Novaland của nhóm cổ đông liên quan đến ông chủ Bùi Thành Nhơn đã giảm mạnh, mất khoảng hơn 400 triệu cổ phần.

Phần lớn cổ phần NVL của nhóm cổ đông liên quan đến ông Nhơn bị bán giải chấp trong và sau đợt cổ phiếu này bốc hơi hơn 80% hồi tháng 9-12/2022, từ mức giá khoảng 85.000 đồng/cp xuống 14.000 đồng/cp.

Nhiều công ty chứng khoán bán cổ phiếu NVL để thu hồi các khoản cho vay. Đây cũng là yếu tố cộng hưởng khiến cổ phiếu này giảm sâu, bên cạnh những thông tin xấu về tình trạng vay nợ cao quá mức, dòng tiền eo hẹp và thị trường bất động sản trầm lắng.

Hai cổ đông tổ chức chính và cũng là 2 công ty của ông Nhơn là Novagroup và Diamond Properties trong gần 2 năm qua cũng đã phải bán ra một lượng lớn cổ phần nhằm cơ cấu hỗ trợ nợ vay cho Novaland. Tình trạng tiếp tục kéo dài từ năm 2023 cho tới những tháng đầu năm 2024.

Tính từ đầu năm tới nay, Novagroup và Diamond Properties đã bán khoảng 30 triệu cổ phiếu NVL, mục đích có thể là để cơ cấu nợ cho Novaland.

Nếu so với thời điểm giữa năm 2022, tỷ lệ cổ phần của nhóm ông Nhơn đã giảm khoảng 20%, từ mức trên 60% xuống ngưỡng 40%, tương đương mức sụt giảm khoảng 400 triệu cổ phiếu (trong tổng hơn 1,95 tỷ cổ phần đang lưu hành).

Riêng các thành viên gia đình Chủ tịch Novaland đã giảm hơn 10% cổ phần, tương đương giảm hơn 200 triệu cổ phần. Khoảng thời gian bán mạnh nhất là cuối 2022 và đầu năm 2023. Khi đó cũng dấy lên làn sóng nghi ngờ về một cuộc "tháo chạy" của gia đình ông Nhơn. Nhưng việc ông Nhơn quay lại trực tiếp điều hành tập đoàn sau đó đã xóa đi nghi ngờ này.

Cổ phiếu NVL giảm mạnh cùng với tỷ lệ sở hữu giảm, ông Bùi Thành Nhơn đã ra khỏi danh sách tỷ phú USD của Forbes từ 14/11/2022, còn 946 triệu USD. Đây cũng là khoảng thời gian chỉ số VN-Index về đáy 873 điểm, từ mức hơn 1.520 điểm ghi nhận hồi đầu tháng 4/2022. Trước đó, vào đầu năm 2022, ông Nhơn có tài sản là 2,9 tỷ USD.

Kể từ đó tới nay, giá cổ phiếu NVL vẫn ở mức thấp. Số lượng cổ phần ông Nhơn nắm giữ tiếp tục suy giảm. Tài sản của đại gia bất động sản xuống thấp hơn nữa.

Sức khỏe tài chính của Novaland ra sao?

Cùng với việc nhóm cổ đông ông Nhơn bán ra hơn 400 triệu cổ phiếu, với tổng giá trị ước tính khoảng 8.000-10.000 tỷ đồng, thị trường ghi nhận Novaland có thêm gần 18.000 cổ đông, đưa tổng cổ đông của doanh nghiệp này lên khoảng 80.000 người.

Mặc dù một lượng tiền lớn được đưa vào tái cấu trúc doanh nghiệp, Novaland cũng quay trở lại thực hiện tiếp các dự án có đầy đủ pháp lý và bán hàng, nhưng tình hình sức khỏe tài chính vẫn còn là điều mà nhiều người lo lắng.

Trong báo cáo tài chính đã kiểm toán 2023, kiểm toán đã nghi ngờ về khả năng hoạt động liên tục của Novaland.

Theo đó, hãng kiểm toán PwC không có ý kiến ngoại trừ nhưng vẫn lưu ý rằng khả năng hoạt động liên tục của Novaland phụ thuộc vào khả năng thanh toán hoặc tái cấu trúc các khoản nợ vay, trái phiếu sắp đáo hạn và thực hiện các giải pháp khác tạo ra dòng tiền để tài trợ cho hoạt động kinh doanh.

Trong khi đó, ban lãnh đạo Novaland cho biết tiếp tục nhiều giải pháp để khắc phục. Novaland đang triển khai nhiều dự án trọng điểm; tái cấu trúc khoản nợ vay và trái phiếu; gia hạn nợ, hoán đổi nợ hoặc khoản phải trả với sản phẩm bất động sản; làm việc với ngân hàng để huy động vốn tín dụng triển khai xây dựng dự án. Ngoài ra, Novaland cũng tiếp nhận hỗ trợ tài chính từ cổ đông lớn.

Theo báo cáo, lượng tiền mặt của doanh nghiệp này vẫn còn khoảng 3.400 tỷ đồng, tính tới cuối năm 2023. Tuy nhiên, khoản tiền này có thể đã phải dành trả nợ cho các khoản vay khác, thực chất tiền mặt của doanh nghiệp nhà ông Nhơn còn rất thấp.

Hàng tồn kho của Novaland vẫn tăng lên và tới cuối năm 2023 ở mức khoảng 139 nghìn tỷ đồng.

Nợ dài hạn của Novaland giảm khá mạnh, từ mức 135 nghìn tỷ đồng về mức 109 nghìn tỷ đồng tới cuối năm 2023. Hoạt động kinh doanh chính vẫn thua lỗ, lãi hợp nhất chủ yếu nhờ hoạt động tài chính.

Dù vậy, bất động sản đầu tư của Novaland có tăng lên, cho thấy doanh nghiệp này vẫn dùng tiền xoay xở để đầu tư thêm vào những chỗ có tiềm năng, tính cho dài hạn.

Cũng nhờ việc có lãi trong năm 2023 theo báo cáo hợp nhất, Novaland đã được cấp margin trở lại vào đầu tháng 4. Hàng chục trái chủ đồng ý đề xuất tái cấu trúc gói trái phiếu chuyển đổi trị giá 300 triệu USD chuyển đổi thành cổ phần phổ thông (NVL).

Dù vậy, ông trùm bất động sản phía Nam vẫn còn rất khó khăn. Trong quý I/2024, Novaland thua lỗ kỷ lục với con số hơn 600 tỷ đồng. Dòng tiền trong khi đó âm nặng.

Một câu hỏi đặt ra vẫn là Novaland sẽ tiếp tục xoay xở nguồn vốn ra sao để có thể giảm áp lực gánh nặng nợ nần kéo dài nhiều năm qua, trong khi đó vẫn có được một phần tiền cho đầu tư phát triển trong tương lai?

Tính tới cuối tháng 3/2024, Novaland còn tiền và các khoản tương đương tiền là gần 3.140 tỷ đồng. Hàng tồn kho tăng lên gần 140,9 nghìn tỷ đồng. Tổng nợ phải trả vẫn còn gần 191,8 nghìn tỷ đồng, trong đó vay ngắn hạn hơn 35 nghìn tỷ đồng và vay dài hạn hơn 23,2 nghìn tỷ đồng. Vốn chủ sở hữu giảm từ mức hơn 45,3 nghìn tỷ đồng hồi cuối năm 2023 xuống còn hơn 44,7 nghìn tỷ đồng.

Novaland vừa công bố kế hoạch chào bán 1,1 tỷ cổ phiếu cho cổ đông hiện hữu dưới dạng quyền mua trong khoảng thời gian từ quý II-IV. Giá bán là 10.000 đồng/cp. Tỷ lệ thực quyền là 10:6 (cổ đông sở hữu 10 cổ phiếu có quyền mua 6 cổ phiếu mới). Dự kiến, NVL thu về 11.700 tỷ đồng, để góp vốn vào các công ty con. Ngoài ra, công ty này cũng sẽ sử dụng hơn 855 tỷ để trả nợ, 140,3 tỷ thanh toán tiền lương và 138,8 tỷ đồng để vận hành công ty.

>> Nóng: Novaland (NVL) tiết lộ kết quả kinh doanh quý I/2024