GS. Đặng Hùng Võ: Không chỉ đất bỏ hoang, nhà để trống cũng cần đánh thuế cao

Thị trường bất động sản Việt Nam tồn tại nghịch lý khi nhu cầu tiếp cận đất đai phục vụ an cư và sản xuất của người dân rất cao, nhưng tình trạng đất bỏ hoang, chậm đưa vào khai thác vẫn diễn ra tràn lan. Đang tồn tại hai hiện tượng phổ biến: các dự án hoàn thành nhưng bất động sản vẫn để trống, và nhiều người mua quyền sử dụng đất rồi bỏ mặc.

Tình trạng này làm luồng vốn xã hội bị chôn chặt vào đất đai chờ tăng giá để bán kiếm lời, không sinh ra lợi ích thiết thực cho xã hội, trong khi các biện pháp hành chính chưa thể giải quyết triệt để sự lãng phí tài nguyên.

Đề xuất đánh thuế đất bỏ hoang 0,2%, đại biểu Quốc hội lo chưa đủ sức ngăn đầu cơ

Trước thực trạng đó, giải pháp điều tiết bằng chi phí tài chính đã được trình Quốc hội. Ngày 23/10, thừa ủy quyền của Thủ tướng, Bộ trưởng Bộ Tài chính Ngô Văn Tuấn trình Quốc hội dự án Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Thuế thu nhập doanh nghiệp, Luật Thuế sử dụng đất phi nông nghiệp và Luật Thuế thu nhập cá nhân.

Trọng tâm sửa đổi Luật Thuế sử dụng đất phi nông nghiệp là áp thuế đối với đất bỏ hoang, chậm đưa vào sử dụng với mức thuế suất dự kiến 0,2%, áp dụng trên toàn bộ diện tích mà không có hạn mức hay ngưỡng thuế thấp hơn.

Theo cơ quan soạn thảo, đề xuất nhằm thể chế hóa Nghị quyết 21 của Trung ương về hoàn thiện chính sách tài chính thuế với lộ trình phù hợp, khắc phục tình trạng đất bỏ hoang để tăng hiệu quả sử dụng đất. Tại dự thảo Luật Đất đai sửa đổi, khái niệm đất bỏ hoang lần đầu được định danh là đất được Nhà nước giao, cho thuê nhưng không sử dụng liên tục trong thời gian nhất định.

Cụ thể, đất nông nghiệp bỏ hoang quá 24 tháng liên tục sau khi bị xử phạt hành chính sẽ bị thu hồi. Với đất dự án chậm tiến độ, ngoài tiền thuê và tiền sử dụng đất, chủ đầu tư phải nộp thêm khoản bổ sung tăng dần hàng năm và bị thu hồi nếu quá 60 tháng vẫn không đưa vào khai thác.

Tại phiên thảo luận tổ, nhiều đại biểu Quốc hội băn khoăn về hiệu lực răn đe của mức thuế 0,2%. Đại biểu Lê Hoàng Anh, Đoàn đại biểu Quốc hội tỉnh Gia Lai, đặt câu hỏi liệu mức 0,2% có làm găm giữ đất tốn kém hơn lợi ích đầu cơ hay không. Đại biểu Lê Hoàng Anh ví dụ một dự án trị giá 1.000 tỷ đồng theo bảng giá đất, tiền thuế 0,2% chỉ là 2 tỷ đồng/năm. Nếu giá đất tăng 10%/năm, lợi ích đầu cơ đạt 100 tỷ đồng, tiền thuế 2 tỷ đồng chỉ bằng 2% lợi ích thu được. Trong khi đó, khoản thu bổ sung theo dự thảo thi hành Luật Đất đai ngay năm đầu đã là 20 tỷ đồng, gấp 10 lần tiền thuế.

Đại biểu Lê Hoàng Anh cho rằng mức thuế suất cố định không lũy tiến, tính theo bảng giá đất thấp hơn thị trường thực chất chưa tạo ra chi phí nắm giữ, đồng thời mức 0,2% bằng thuế đất lấn chiếm nên chưa tương xứng tính chất hành vi. Phạm vi áp dụng thực tế rất hẹp khi chỉ áp cho đất dự án và đất nông nghiệp giao cho thuê, trong khi đất ở chưa có tiêu chí xác định bỏ hoang và dữ liệu đất đai mới có khoảng 23% số thửa đạt dữ liệu chuẩn. Do đó, Đại biểu Lê Hoàng Anh nhận định mục tiêu chống đầu cơ đất đai vẫn chưa thể chạm tới.

Cùng quan điểm, Đại biểu Nguyễn Thị Việt Nga, Đoàn đại biểu Quốc hội tỉnh Hải Phòng, đề nghị xác định rõ trường hợp áp dụng và phạm vi có bao gồm đất ở hợp pháp của hộ gia đình chưa xây dựng hay không.

Đại biểu Nguyễn Thị Việt Nga nhấn mạnh luật cần quy định cụ thể cơ quan kết luận tình trạng sử dụng đất, mốc thời gian áp thuế, quy trình giải quyết khiếu nại, đồng thời phân biệt rõ chậm trễ do lỗi chủ đầu tư hay do thủ tục hành chính, chậm bàn giao mặt bằng, sự kiện bất khả kháng hoặc tiến độ phân kỳ được phê duyệt.

GS. Đặng Hùng Võ đề xuất đánh thuế cao cả nhà để trống, buộc người ôm đất phải bán ra

Ở góc nhìn chuyên gia, chia sẻ trong talkshow do VTC News thực hiện mới đây, GS. Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường, cho rằng mức thuế 0,2% đối với đất bỏ hoang là quá thấp, chưa đủ sức răn đe để ngăn tình trạng đầu cơ, găm giữ bất động sản.

Để minh chứng cho sự chênh lệch giữa mức tăng giá bất động sản và chi phí nắm giữ, ông dẫn số liệu giai đoạn 2014-2024, khi giá nhà ở xã hội và nhà ở thương mại giá rẻ tăng từ 11 triệu đồng/m2 lên 33 triệu đồng/m2, tức gấp 3 lần sau 10 năm.

Trong khi giá bất động sản tăng mạnh, mức thuế dự kiến áp dụng đối với đất bỏ hoang lại rất thấp. Theo phân tích của GS. Đặng Hùng Võ, bảng giá đất Nhà nước chỉ bằng khoảng 50% giá thị trường. Vì vậy, thuế suất 0,2% tính trên bảng giá đất thực chất chỉ tương đương khoảng 0,1% giá trị thị trường.

Trước sự chênh lệch lớn giữa lợi ích từ việc nắm giữ bất động sản chờ tăng giá và số thuế phải nộp, GS. Đặng Hùng Võ ví mức thuế này như “muỗi đốt gỗ”, cho rằng khó có thể giải quyết tình trạng găm giữ, đầu cơ đất đai.

Giáo sư Đặng Hùng Võ chỉ rõ găm giữ đất làm giá nhà đất liên tục tăng nhưng thanh khoản giảm, gây hại cho thị trường vì không tạo chỗ ở cho giới trung lưu và người thu nhập thấp. Nền kinh tế chịu hại lớn vì luồng tiền bị nghẽn trong bất động sản thay vì bẻ lái sang khu vực sản xuất kinh doanh.

Do đó, Giáo sư Đặng Hùng Võ đề xuất phải nâng thuế suất lên mức buộc người có đất (kể cả có nhà nhưng không sử dụng) phải đưa vào khai thác hoặc bán cho người khác, qua đó vừa phục hồi thị trường vừa thúc đẩy kinh tế.

Đồng quan điểm, ông Nguyễn Đức Kiên, nguyên Phó Chủ nhiệm Ủy ban Kinh tế của Quốc hội, cho rằng thuế 0,2% vẫn còn thấp. Theo ông Kiên, thuế phải thiết kế sao cho người đưa đất vào sản xuất kinh doanh có lợi hơn nhiều người ôm đất chờ tăng giá, đồng thời khuyến nghị đánh thuế đủ cao để người không có nhu cầu sử dụng phải trả lại đất. Ông Kiên dẫn quy định luật đất đai: sau 18 tháng giao đất không sử dụng, chủ đầu tư được gia hạn 12 tháng, hết thời hạn gia hạn vẫn không sử dụng thì phải thu hồi trả lại cho Nhà nước.

Đồng tình tăng mạnh thuế suất, ông Phạm Nguyễn Toan, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, cho rằng trước tiên phải làm rõ tiêu chí đất bỏ hoang làm căn cứ thu thuế. Ông Phạm Nguyễn Toan đề xuất khi xác định lỗi do doanh nghiệp cố tình găm giữ đầu cơ đất thì phải đánh thuế thật cao, ở mức 10%.

Trong khi đó, ông Cấn Văn Lực, thành viên Hội đồng Tư vấn Chính sách Tài chính Tiền tệ Quốc gia, ủng hộ đánh thuế cao đối với đất bỏ hoang để chống lãng phí nguồn lực. Theo ông Cấn Văn Lực, đất đai là nguồn lực phát triển quan trọng, sử dụng hiệu quả sẽ nâng cao trách nhiệm nhà đầu tư. Kinh nghiệm quốc tế cho thấy thuế cao đối với đất bỏ hoang là công cụ hiệu quả nhất để hạn chế tình trạng găm giữ đất.

Có thể thấy, đưa công cụ thuế vào điều tiết đất bỏ hoang là bước chuyển cần thiết. Tuy nhiên, để chính sách có sức răn đe, việc hoàn thiện tiêu chí định danh đất bỏ hoang, xử lý trùng lặp nghĩa vụ tài chính và nâng thuế suất phù hợp sẽ là chìa khóa giải phóng nguồn lực đất đai, ngăn chặn đầu cơ và thúc đẩy phát triển bền vững.