Văn Phú Invest: Lãi công ty mẹ giảm 90%, lợi nhuận hợp nhất gấp gần 26 lần

Công ty mẹ lãi vài tỷ, hợp nhất lãi hơn 170 tỷ đồng

CTCP Phát triển Bất động sản Văn Phú (Văn Phú Invest, HoSE: VPI) vừa công bố báo cáo tài chính quý II/2026 với sự phân hóa rõ nét giữa kết quả công ty mẹ và hợp nhất. Trên báo cáo riêng, VPI chỉ ghi nhận lợi nhuận sau thuế 4 tỷ đồng, giảm 90% so với mức 34 tỷ đồng cùng kỳ năm trước. Ở báo cáo hợp nhất, lợi nhuận sau thuế đạt 171 tỷ đồng, tăng 164 tỷ đồng so với cùng kỳ, tương ứng mức tăng 2.466%. Chênh lệch này trở thành điểm đáng chú ý nhất trong kỳ báo cáo mới nhất của doanh nghiệp bất động sản này.

Văn bản giải trình do bà Đỗ Thị Thanh Phương, Phó Tổng Giám đốc Văn Phú Invest, ký ngày 30/7, cho biết kết quả riêng giảm mạnh do công ty mẹ tăng đầu tư xây dựng và hoàn thiện sản phẩm tại các dự án để chuẩn bị bàn giao trong các quý tiếp theo. Quá trình này kéo chi phí tài chính và chi phí quản lý doanh nghiệp tăng đáng kể. Trong khi đó, kết quả hợp nhất được hỗ trợ bởi doanh thu chuyển nhượng bất động sản tại các dự án đang bàn giao. Khoản hoàn nhập chi phí đầu tư dự án BT cũng góp phần làm lợi nhuận hợp nhất tăng mạnh so với cùng kỳ.

Trong quý II, doanh thu thuần hợp nhất của VPI đạt 849 tỷ đồng, cao hơn nhiều so với mức 180 tỷ đồng của quý II/2025. Doanh thu chuyển nhượng bất động sản đạt 794 tỷ đồng, chiếm hơn 93% tổng doanh thu thuần. Doanh thu cung cấp dịch vụ đạt 47 tỷ đồng, còn doanh thu khác đạt 9 tỷ đồng. Nhờ quy mô doanh thu tăng mạnh, lợi nhuận gộp quý II đạt 337 tỷ đồng, tương ứng biên lợi nhuận gộp khoảng 40%.

Tuy nhiên, lợi nhuận hợp nhất không phản ánh toàn bộ phần lợi ích thuộc về cổ đông công ty mẹ. Trong 171 tỷ đồng lợi nhuận sau thuế quý II, phần thuộc cổ đông công ty mẹ đạt 127 tỷ đồng, còn lợi nhuận của cổ đông không kiểm soát đạt 44 tỷ đồng. Lũy kế 6 tháng, VPI lãi sau thuế hợp nhất 197 tỷ đồng, nhưng phần thuộc cổ đông công ty mẹ là 154 tỷ đồng. Chi tiết này cho thấy mức tăng lợi nhuận hợp nhất cần được bóc tách kỹ hơn khi đánh giá lợi ích kinh tế thực sự của cổ đông VPI.

Khoản hoàn nhập gần 130 tỷ đồng nâng biên lợi nhuận

Điểm then chốt trong kết quả quý II nằm ở giá vốn. VPI ghi nhận khoản hoàn nhập chi phí đầu tư dự án BT gần 130 tỷ đồng trong giá vốn hàng bán và dịch vụ cung cấp. Khoản hoàn nhập này liên quan đến dự án đầu tư xây dựng tuyến nối từ đường Phạm Văn Đồng đến nút giao thông Gò Dưa - Quốc lộ 1, TP.HCM. Đây là yếu tố có ảnh hưởng lớn đến lợi nhuận gộp và lợi nhuận trước thuế trong kỳ.

Quy mô gần 130 tỷ đồng của khoản hoàn nhập tương đương khoảng 58% lợi nhuận trước thuế quý II và gần 39% lợi nhuận gộp cùng kỳ của VPI. Vì vậy, biên lợi nhuận gộp báo cáo đạt khoảng 40%, cao hơn đáng kể so với cùng kỳ. Nếu cộng ngược khoản hoàn nhập này vào giá vốn để nhìn riêng hoạt động kinh doanh trước tác động kế toán, lợi nhuận gộp quý II còn khoảng 207 tỷ đồng. Khi đó, biên lợi nhuận gộp điều chỉnh giảm về khoảng 24%.

Diễn biến này cho thấy lợi nhuận quý II của VPI không chỉ đến từ quy mô bàn giao bất động sản tăng mạnh. Doanh thu chuyển nhượng tại Vlasta Thủy Nguyên và dự án TT39-40 thuộc Khu đô thị mới Văn Phú tạo nền tảng tăng trưởng doanh thu. Tuy nhiên, khoản hoàn nhập chi phí đầu tư dự án BT mới là yếu tố giúp biên lợi nhuận bật lên rõ rệt. Vì vậy, mức lãi 171 tỷ đồng cần được nhìn cùng cấu trúc hình thành lợi nhuận, thay vì chỉ nhìn vào tốc độ tăng gần 26 lần.

Sự khác biệt giữa báo cáo riêng và báo cáo hợp nhất cũng phản ánh đặc thù mô hình doanh nghiệp bất động sản có nhiều pháp nhân dự án. Công ty mẹ có thể chịu chi phí tài chính, chi phí quản lý và chi phí chuẩn bị đầu tư trong khi doanh thu, lợi nhuận lại phát sinh tại các đơn vị hợp nhất. Với VPI, quý II/2026 cho thấy rõ sự dịch chuyển này khi công ty mẹ chỉ lãi vài tỷ đồng, còn toàn hệ thống hợp nhất ghi nhận hơn 170 tỷ đồng lợi nhuận. Đây là lý do kết quả riêng và hợp nhất đi theo hai hướng rất khác nhau trong cùng một kỳ kế toán.

Lợi nhuận tăng, dòng tiền vẫn âm lớn

Lũy kế 6 tháng đầu năm, VPI ghi nhận doanh thu thuần 1.137 tỷ đồng, lợi nhuận trước thuế 256 tỷ đồng và lợi nhuận sau thuế 197 tỷ đồng. So với kế hoạch năm 2026 gồm doanh thu 4.500 tỷ đồng, lợi nhuận trước thuế 900 tỷ đồng và lợi nhuận sau thuế 720 tỷ đồng, doanh nghiệp hoàn thành khoảng 25% mục tiêu doanh thu, 28% mục tiêu lợi nhuận trước thuế và 27% mục tiêu lợi nhuận sau thuế.

Mức hoàn thành này đặt trọng tâm vào nửa cuối năm, nhất là khi kế hoạch năm nay thuộc nhóm cao nhất kể từ khi VPI niêm yết. Động lực còn lại phụ thuộc nhiều vào tiến độ bàn giao và khả năng ghi nhận doanh thu từ các dự án trọng điểm.

Dù lợi nhuận kế toán cải thiện mạnh trong quý II, dòng tiền kinh doanh của VPI vẫn âm lớn trong nửa đầu năm. Dòng tiền thuần từ hoạt động kinh doanh âm 1.489 tỷ đồng, trong đó riêng biến động hàng tồn kho làm giảm dòng tiền 1.723 tỷ đồng. Ở chiều ngược lại, dòng tiền tài chính dương 1.166 tỷ đồng, chủ yếu nhờ tiền thu từ đi vay 3.477 tỷ đồng. Doanh nghiệp đồng thời chi 2.367 tỷ đồng để trả nợ gốc vay trong 6 tháng đầu năm.

Tại ngày 30/6, hàng tồn kho của VPI đạt 6.613 tỷ đồng, tăng 1.355 tỷ đồng so với đầu năm. Phần lớn hàng tồn kho nằm ở chi phí sản xuất, kinh doanh dở dang, trong đó dự án Vlasta Thủy Nguyên ghi nhận 4.682 tỷ đồng. Dự án NewTech ghi nhận 1.270 tỷ đồng, còn dự án TT39-40 thuộc Khu đô thị mới Văn Phú ghi nhận 291 tỷ đồng. Cơ cấu này cho thấy dòng tiền của VPI vẫn đang tập trung mạnh vào quá trình phát triển và hoàn thiện dự án.

Bảng cân đối của VPI cũng có một số dịch chuyển đáng chú ý sau quý II. Tổng tài sản đạt 15.855 tỷ đồng, tăng 1.128 tỷ đồng so với đầu năm, trong khi tổng vay và nợ thuê tài chính đạt 7.399 tỷ đồng, tăng hơn 1.109 tỷ đồng. Đầu tư tài chính dài hạn tăng lên 3.584 tỷ đồng, trong đó xuất hiện khoản đầu tư góp vốn 875 tỷ đồng vào Công ty TNHH Đầu tư Red River. Sau quý II, câu hỏi trọng tâm với VPI không chỉ là doanh nghiệp đã ghi nhận lợi nhuận bao nhiêu, mà còn là tốc độ chuyển hóa hàng tồn kho thành doanh thu, khả năng thu tiền từ dự án và mức độ lặp lại của các yếu tố hỗ trợ lợi nhuận trong những quý tới.