VARS: Nguồn cung chạm đỉnh nhưng giá khó giảm sâu, nhà đầu tư 'lướt sóng' bắt đầu ngấm đòn thanh lọc

Theo dữ liệu nghiên cứu của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), năm 2025 ghi nhận khoảng 128.000 sản phẩm bất động sản mở bán mới, mức cao nhất trong giai đoạn 2019–2025 và tiệm cận “đỉnh” nguồn cung của thị trường. Tuy nhiên, cơ cấu nguồn cung tiếp tục lệch pha nghiêm trọng với nhu cầu thực.

Đáng chú ý, khoảng 25% nguồn cung căn hộ có giá trên 100 triệu đồng/m², tập trung chủ yếu ở một số chủ đầu tư lớn, góp phần đẩy mặt bằng giá lên cao và làm thu hẹp tệp người mua.

Trong bối cảnh nguồn cung tăng nhanh nhưng mất cân đối, giá bất động sản vẫn không ngừng thiết lập mức mới. Giai đoạn đầu năm 2025, nhiều dự án mở bán ghi nhận tỷ lệ hấp thụ cao nhờ nhu cầu nhà ở bị nén trong nhiều năm, cùng với các yếu tố hỗ trợ như triển vọng kinh tế tích cực, đầu tư hạ tầng được đẩy mạnh và mặt bằng lãi suất duy trì ở mức thấp.

Không ít dự án rơi vào tình trạng “cháy hàng”, thậm chí xuất hiện giao dịch chênh giá để sở hữu sản phẩm. Dòng tiền đầu tư đổ vào thị trường mạnh mẽ, nhiều nhà đầu tư ghi nhận mức lợi nhuận cao trong thời gian ngắn, có trường hợp lãi gấp đôi chỉ sau hơn một năm.

Tuy nhiên, từ cuối năm 2025, thị trường bắt đầu xuất hiện những chuyển biến đáng chú ý. Dù vẫn có những dự án duy trì thanh khoản tốt, sự phân hóa ngày càng rõ rệt khi nguồn cung gia tăng đồng loạt trên diện rộng, mang lại nhiều lựa chọn hơn cho người mua.

Đặc biệt, trong bối cảnh lãi suất có xu hướng nhích lên, áp lực tài chính bắt đầu bộc lộ rõ đối với nhóm nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy cao, tham gia thị trường trong giai đoạn tăng “nóng” và kỳ vọng lướt sóng ngắn hạn. Thanh khoản không còn phân bổ đồng đều, khiến nhiều sản phẩm dù giá cao nhưng giao dịch chậm lại.

Theo VARS, sự phân hóa hiện nay không diễn ra ngẫu nhiên mà gắn liền với những thay đổi mang tính nền tảng về không gian phát triển. Trong nhiều năm qua, việc đẩy mạnh đầu tư cao tốc, vành đai, trục liên vùng – liên tỉnh đã tạo tác động sâu rộng, không chỉ gia tăng giá trị bất động sản mà còn mở rộng không gian phát triển ra vùng ven và đô thị vệ tinh, nơi còn dư địa quỹ đất lớn và mặt bằng giá phù hợp hơn.

Song song với hạ tầng, việc tháo gỡ vướng mắc pháp lý cũng trở thành lực đẩy quan trọng đối với nguồn cung. Khoảng 1.000 dự án đã được tháo gỡ khó khăn và triển khai trở lại, trong khi nhiều dự án mới, có quy mô lên tới hàng nghìn ha, được phê duyệt và đẩy nhanh tiến độ, một phần nhằm tránh nguy cơ bị thu hồi đất theo quy định mới.

Với nhà đầu tư, lợi nhuận nhanh không còn dễ đạt như giai đoạn trước. VARS cảnh báo, các chiến lược lướt sóng dựa trên thông tin thiếu kiểm chứng, hiệu ứng đám đông hay kỳ vọng ngắn hạn ngày càng tiềm ẩn rủi ro, nhất là trong bối cảnh dữ liệu thị trường được minh bạch hóa, bao gồm việc gắn mã định danh riêng cho bất động sản.

Nhà đầu tư buộc phải chuyển sang tư duy chọn lọc, ưu tiên giá trị thực, khả năng khai thác, thanh khoản và quản trị rủi ro. Những trường hợp sử dụng đòn bẩy tài chính cao, thiếu chiến lược dài hạn sẽ dần bị loại khỏi cuộc chơi.

Ở chiều ngược lại, các doanh nghiệp phát triển bất động sản đối mặt với áp lực ngày càng gia tăng từ chi phí đất đai, chi phí phát triển dự án và chi phí tài chính. Những chủ đầu tư thiếu năng lực tài chính, phụ thuộc quá nhiều vào đòn bẩy hoặc phát triển sản phẩm lệch pha nhu cầu thị trường sẽ sớm bộc lộ rủi ro.

Về dài hạn, VARS nhận định giá bất động sản sẽ không tăng “nóng” nhưng cũng khó giảm sâu. Nhu cầu nhà ở thực vẫn duy trì ở mức cao, nền kinh tế tiếp tục tăng trưởng, trong khi đầu tư hạ tầng không ngừng mở rộng, góp phần gia tăng giá trị bất động sản. Đồng thời, chi phí phát triển dự án ngày càng tăng, đặc biệt là các nghĩa vụ tài chính về đất đai theo bảng giá đất mới, đang tạo ra mặt bằng giá mới cho thị trường.

Tuy nhiên, sức cầu sẽ mang tính chọn lọc rất cao. Những dự án có giá bán vượt xa giá trị thực, vị trí kém kết nối, pháp lý chưa hoàn thiện hoặc không phù hợp nhu cầu ở thực có nguy cơ rơi vào trạng thái “đóng băng” giao dịch, ngay cả khi mặt bằng giá chung vẫn duy trì xu hướng tăng.

VARS cũng lưu ý, thị trường vẫn còn nhiều khó khăn cần được tháo gỡ để quá trình phục hồi diễn ra bền vững. Trong đó, nâng cao năng lực thực thi chính sách ở cấp địa phương, đẩy nhanh ban hành hệ số điều chỉnh giá đất và tháo gỡ vướng mắc trong giải phóng mặt bằng là những vấn đề then chốt.

Đặc biệt, yếu tố lãi suất được VARS nhấn mạnh là biến số cần theo dõi chặt chẽ. Việc kiểm soát tín dụng bất động sản cần được thực hiện thận trọng, có chọn lọc, nhằm hạn chế rủi ro cho hệ thống tài chính nhưng không gây “sốc” cho thị trường và dòng vốn phát triển, bởi nếu lãi suất tăng quá cao, không chỉ bất động sản mà toàn bộ nền kinh tế đều có nguy cơ chịu tác động tiêu cực.