Bất động sản tăng nguồn cung nhưng chưa 'giải khát' thị trường

Năm 2025, thị trường bất động sản ghi nhận khoảng 128.000 sản phẩm mở bán mới, mức cao nhất giai đoạn 2019–2025 và tiệm cận đỉnh nguồn cung. Tuy nhiên, theo Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS), thị trường vẫn chưa thực sự được “giải khát” do cơ cấu nguồn cung tiếp tục mất cân đối.

Cụ thể, phần lớn nguồn cung mới đến từ phân khúc căn hộ cao cấp và sản phẩm thấp tầng giá trị lớn, trong khi nhà ở giá phù hợp vẫn thiếu hụt nghiêm trọng. Đáng chú ý, khoảng 25% nguồn cung căn hộ có giá trên 100 triệu đồng/m², chủ yếu tập trung ở một số chủ đầu tư lớn. Trong bối cảnh đó, dù nguồn cung tăng mạnh, giá bất động sản vẫn liên tục thiết lập mặt bằng mới.

VARS cho biết, nhiều dự án mở bán mới được hấp thụ tốt nhờ nhu cầu nhà ở cao, kỳ vọng tích cực về triển vọng kinh tế, đầu tư hạ tầng và mặt bằng lãi suất thấp trong phần lớn năm 2025. Không ít dự án rơi vào tình trạng “cháy hàng”, thậm chí xuất hiện hiện tượng mua chênh, nhà đầu tư ghi nhận mức lợi nhuận gấp đôi chỉ sau hơn một năm.

Tuy nhiên, từ cuối năm 2025, thị trường bắt đầu có sự phân hóa rõ nét hơn. Khi lãi suất có xu hướng tăng, áp lực tài chính dần bộc lộ đối với nhóm nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy cao. Thanh khoản không còn phủ đều, trong khi cạnh tranh giữa các dự án trở nên thực chất hơn.

Về dài hạn, VARS nhận định giá bất động sản khó giảm sâu do nhu cầu nhà ở thực duy trì ở mức cao, kinh tế tiếp tục tăng trưởng và đầu tư hạ tầng được đẩy mạnh. Tuy nhiên, sức cầu sẽ mang tính chọn lọc cao, những dự án có giá bán vượt xa giá trị thực, vị trí kém kết nối hoặc pháp lý chưa hoàn thiện có nguy cơ rơi vào tình trạng “đóng băng” giao dịch.

Bên cạnh đó, VARS cũng cảnh báo áp lực từ lãi suất tăng, chi phí phát triển dự án và các vướng mắc trong thực thi pháp luật về đất đai. Việc kiểm soát tín dụng bất động sản cần được thực hiện thận trọng, có chọn lọc, nhằm hạn chế rủi ro cho hệ thống nhưng không gây cú sốc đối với thị trường và nền kinh tế.