Bài học từ Mỹ, Singapore về đánh thuế bất động sản: Không cần cứ có nhà thứ 2 là phải đóng thuế

Trong bối cảnh đô thị hóa diễn ra mạnh mẽ, giấc mơ sở hữu căn nhà đầu tiên của người trẻ tại các đô thị lớn ngày càng trở nên xa vời. Thực trạng này đặt ra câu hỏi về vai trò của thuế bất động sản trong chống đầu cơ và điều tiết thị trường.

Theo TS. Bùi Ngọc Sơn, chuyên gia kinh tế đến từ Viện nghiên cứu chiến lược kinh tế chia sẻ trong talkshow "Vì sao nhiều nước phải đánh thuế rất nặng người sở hữu nhiều bất động sản?", thuế bất động sản không đơn thuần là công cụ tăng thu ngân sách mà còn là một công cụ quan trọng để điều tiết nguồn lực xã hội và bảo đảm công bằng kinh tế vĩ mô.

Nhiều nước dùng thuế bất động sản để hạn chế găm giữ đất đai, bất động sản

Nhìn lại lịch sử tài chính thế giới, các bong bóng bất động sản trước đây thường xảy ra riêng lẻ tại từng quốc gia. Tuy nhiên, sau cuộc khủng hoảng tài chính toàn cầu năm 2008, hiện tượng này lan rộng trên phạm vi quốc tế.

TS. Bùi Ngọc Sơn phân tích, quá trình toàn cầu hóa cùng việc Cục Dự trữ Liên bang Mỹ (Fed) hạ lãi suất xuống mức kỷ lục 0,25% giai đoạn đó đã khiến dòng tiền USD giá rẻ tràn ngập khắp thế giới. Dòng tiền này nhanh chóng được hút mạnh vào thị trường bất động sản toàn cầu.

Khi dòng tiền đầu cơ tập trung vào đất đai, có thể làm gia tăng áp lực giá và khoảng cách tiếp cận nhà ở. Theo TS. Bùi Ngọc Sơn, quản trị bong bóng bất động sản cần trở thành một phần quan trọng trong chính sách kinh tế vĩ mô.

Để giải quyết vấn đề này, nhiều nước trên thế giới đã áp dụng các sắc thuế đối với hành vi găm giữ đất đai và bỏ hoang nhà ở.

Tại Mỹ, chính quyền địa phương duy trì thuế tài sản ở mức khoảng 1-2% giá trị thị trường mỗi năm, khiến việc sở hữu nhiều căn nhà không sử dụng trở thành một gánh nặng tài chính đáng kể. Thành phố New York áp thuế đặc biệt đối với các căn hộ trị giá từ 5 triệu USD trở lên tại "khu tỷ phú", nơi có những tòa nhà chọc trời bỏ trống. Trong khi đó, thành phố San Francisco đề xuất mức thuế cố định 8.000 USD mỗi năm đối với nhà bỏ hoang và tăng lên 10.000 USD vào năm 2028.

Tại Nhật Bản, sau cuộc đổ vỡ bong bóng bất động sản trong thập niên 1990, nước này áp thuế tài sản cố định 1,4%, thuế quy hoạch đô thị 0,3% và xóa bỏ ưu đãi thuế đất nông nghiệp trong đô thị nhằm thúc đẩy nguồn cung vận động.

Singapore áp dụng mức thuế trước bạ bổ sung (ABSD) lên tới 20% đối với căn nhà thứ hai của công dân và 60% đối với người nước ngoài từ năm 2023, nhằm hạn chế dòng vốn đầu cơ quốc tế đổ vào thị trường.

Tại châu Âu, các nước như Anh, Pháp, Đức cũng tăng mạnh thuế đối với bất động sản đầu cơ, coi nhà ở là một vấn đề an sinh xã hội. Theo thống kê, nguồn thu từ thuế sở hữu đất đai tại Anh và Pháp đạt tới 3,7% GDP. Tại Canada, mức thuế đối với nhà bỏ trống từ 3-5% cũng đã thúc đẩy nguồn cung nhà cho thuê tăng lên.

Singapore là một trong những thị trường chịu áp lực lớn từ dòng vốn đầu tư bất động sản. Khi dòng vốn từ Trung Quốc dịch chuyển mạnh sang quốc gia này, nhu cầu đất đai tăng vọt, khiến Singapore sẵn sàng đổ đất lấn biển để xây dựng các siêu đô thị.

Để bảo vệ nền kinh tế và người dân trước tình trạng bất bình đẳng, Chính phủ Singapore đã sử dụng các sắc thuế mạnh nhằm hạn chế đầu cơ.

Tương tự, Tây Ban Nha từng trải qua cuộc đổ vỡ vào năm 2010 khi dòng tiền Euro giá rẻ kích thích người nước ngoài ồ ạt thu mua bất động sản ven biển. Sau khi khủng hoảng nổ ra vào năm 2008, Tây Ban Nha buộc phải cấm hoặc đánh thuế rất cao đối với người nước ngoài mua nhà nhằm tránh việc dòng tiền đầu cơ rút đi và để lại một thị trường đổ nát cho người dân gánh chịu.

Thuế tài sản nhằm đưa bất động sản trở lại dòng chảy kinh tế

Một trong những quan điểm được TS. Bùi Ngọc Sơn nhấn mạnh là hành vi đầu cơ, mua nhà rồi để trống chính là sự lãng phí tài sản và hủy hoại nguồn lực xã hội.

Theo ông, thay vì dòng tiền được đưa vào sản xuất để tạo ra của cải vật chất, nguồn lực lại bị chôn vào những khối bê tông bỏ hoang.

TS. Bùi Ngọc Sơn cho rằng chính sách đánh thuế tài sản không phải là một đòn tấn công vào người giàu. Có những tỷ phú rất giàu có như ông Elon Musk lại không sở hữu bất động sản nào mà lựa chọn đi thuê để sống tự do. Ngược lại, có những người sở hữu nhiều đất đai nhưng thực chất đang gánh những khoản nợ khổng lồ.

Bản chất của thuế, theo ông, là điều tiết hiệu quả việc sử dụng tài nguyên. Do bất động sản có tính khan hiếm và tâm lý tích lũy cao, chính sách phù hợp sẽ góp phần đưa nguồn lực này vào sử dụng hiệu quả hơn.

Trong các mô hình quốc tế, TS. Bùi Ngọc Sơn ủng hộ cách tiếp cận của Mỹ, với việc đề cao cơ sở khoa học, sự công bằng và tính hợp lý thông qua nghiên cứu, tranh luận đa chiều trước khi luật được thông qua.

Việt Nam cần tính thuế dựa trên diện tích thay vì chỉ nhìn vào số căn nhà

Đối chiếu với Việt Nam, hệ thống thuế hiện nay chủ yếu vẫn dựa trên các sắc thuế giao dịch như thuế thu nhập cá nhân 2% khi chuyển nhượng và lệ phí trước bạ 0,5%. Trong khi đó, thuế sử dụng đất phi nông nghiệp chỉ ở mức rất thấp, từ 0,03-0,15%.

Theo thống kê từ Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam, có thời điểm hơn 80% giao dịch trên thị trường là mua để đầu tư, dẫn đến tình trạng nhiều khu đô thị có tỷ lệ căn hộ bỏ trống lên tới 20-30%.

Khi thảo luận về lộ trình áp dụng thuế bất động sản thứ hai tại Việt Nam, TS. Bùi Ngọc Sơn lưu ý không nên rập khuôn máy móc theo số lượng tài sản.

Theo ông, do yếu tố lịch sử để lại, nhiều gia đình Việt Nam phải chia sẻ diện tích sống chật hẹp hoặc sở hữu những mảnh đất nhỏ lẻ từ thế hệ trước. Vì vậy, chính sách thuế cần được thiết kế dựa trên diện tích bình quân đầu người vượt ngưỡng quy định, chẳng hạn mốc cơ sở bao nhiêu m2/người, thay vì cứ sở hữu nhà thứ hai là bị đánh thuế.

Cách tiếp cận này, theo TS. Bùi Ngọc Sơn, sẽ giúp bảo vệ nhu cầu tích lũy tài sản hợp pháp và tránh gây hoang mang dư luận.

Đối với lo ngại chủ nhà sẽ chuyển gánh nặng thuế sang người thuê, ông cho rằng quy luật cung cầu và các sắc thuế bổ sung trên hợp đồng sẽ tự động điều chỉnh hành vi này. Nếu giá thuê quá cao, nhà sẽ bị ế và chủ sở hữu buộc phải hạ giá.

Tại Việt Nam, tình trạng đất bỏ hoang, cỏ mọc um tùm cũng đang diễn ra phổ biến, một phần do việc sở hữu đất không phải gánh chịu chi phí duy trì. Trong khi đó, ở các nước phát triển như Mỹ, chủ sở hữu phải chịu nhiều loại chi phí, từ thuế tài sản đến phí dịch vụ công cộng như cắt cỏ, sơn tường.

Theo ông, công cụ thuế tài sản có sức mạnh buộc bất động sản phải liên tục tham gia vào dòng chảy kinh tế thay vì bị găm giữ một chỗ.

Tuy nhiên, kinh nghiệm từ Hàn Quốc và Canada cho thấy thuế cần được kết hợp với các chính sách khác mới có thể phát huy hiệu quả. Tại Hàn Quốc, dù thuế sở hữu lũy tiến lên tới 6%, giá nhà ở Seoul vẫn có thời điểm tăng mạnh. Một nguyên nhân là những hạn chế của hệ thống, khi người sở hữu nhà có thể sử dụng khoản tiền đặt cọc lớn, tương đương 60-80% giá trị căn hộ, để tiếp tục đầu tư vào đất đai.

Từ đó, TS. Bùi Ngọc Sơn khuyến nghị Việt Nam cần triển khai một bộ giải pháp đồng bộ gồm ba trụ cột, thay vì chỉ trông chờ vào một sắc thuế đơn lẻ.

Trụ cột thứ nhất là ban hành thuế sở hữu bất động sản thứ hai hoặc thuế lũy tiến theo số lượng và hành vi bỏ hoang đất đai. Trụ cột thứ hai là quản lý hành chính chặt chẽ, dứt khoát chấm dứt tình trạng "bán trước xây sau" của các dự án. Trụ cột thứ ba là tăng cường quản lý hệ thống ngân hàng, nâng cao tính minh bạch trong dòng vốn và kiểm soát hiệu quả các hoạt động đầu tư bất động sản.

Theo ông, điều kiện tiên quyết để vận hành hệ thống này là phải minh bạch hóa cơ sở dữ liệu đất đai số, khớp mã định danh cá nhân (ID) duy nhất của công dân với mã ID của từng thửa đất.