Bảng giá đất mới chấm dứt thời 'đền bù giá rẻ', người bị thu hồi đất được lợi ra sao?

Bảng giá đất sát thị trường đang thay đổi cuộc chơi của người dân và doanh nghiệp thế nào?

Việc bãi bỏ khung giá đất cũ để thay bằng bảng giá đất được xác định sát với giá trị thị trường là điểm thay đổi lớn nhất trong Luật Đất đai. Việc chuyển đổi cơ chế quản lý đất đai từ mệnh lệnh hành chính sang vận hành theo cơ chế thị trường được xem là bước thay đổi quan trọng trong chính sách pháp luật về đất đai tại Việt Nam.

Chia sẻ về thay đổi này trong talkshow "Bảng giá đất mới thách thức dòng tiền của các đại gia bất động sản thế nào?", GS.TS Hoàng Văn Cường - Phó Chủ tịch Hội Khoa học Kinh tế Việt Nam, Đại biểu Quốc hội khóa XV cho rằng, đây là bước đi tất yếu nhằm xóa bỏ những mâu thuẫn tồn tại bấy lâu, đồng thời tạo lập môi trường cạnh tranh bình đẳng cho doanh nghiệp và bảo đảm quyền lợi của người dân. Sự thay đổi này không chỉ đơn thuần là điều chỉnh các con số trên giấy tờ mà còn tác động trực tiếp đến dòng tiền của các doanh nghiệp bất động sản cũng như nghĩa vụ tài chính của từng hộ gia đình.

Đánh giá về tác động lớn nhất sau hơn một năm áp dụng quy định mới, ông Cường cho rằng việc bảng giá đất bắt đầu được "cởi mở" và xác định ở mức cao hơn đã giúp công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng trở nên thỏa đáng hơn đối với người bị thu hồi đất. Trước đây, giá đất do Nhà nước áp dụng thường thấp hơn nhiều so với giá thị trường, khiến người dân chịu nhiều thiệt thòi và phát sinh không ít khiếu kiện. Nay, với bảng giá đất mới, người dân không còn cảm thấy bị mất mát quá lớn khi nhường đất để thực hiện các dự án phát triển hạ tầng hoặc phát triển kinh tế - xã hội.

Tuy nhiên, mặt trái của sự thay đổi này là áp lực tài chính gia tăng đối với những người đang sử dụng đất. Khi thực hiện chuyển đổi mục đích sử dụng đất hoặc cấp giấy chứng nhận, người dân phải đối mặt với các khoản thuế và tiền sử dụng đất tăng cao, gây tâm lý lo lắng trong cộng đồng.

Đối với cộng đồng doanh nghiệp, GS.TS Hoàng Văn Cường nhấn mạnh cơ chế mới sẽ chấm dứt thời kỳ các "đại gia" bất động sản tận dụng lợi thế được giao đất với giá thấp từ Nhà nước rồi bán lại cho người dân với giá cao để hưởng phần chênh lệch. Hiện nay, doanh nghiệp phải trả tiền sử dụng đất ở mức gần tương đương với giá giao dịch trên thị trường. Điều này giúp bảo đảm tính công bằng và loại bỏ những ưu tiên mang tính "xin - cho".

Dù vậy, chi phí đầu vào tăng cũng tạo ra thách thức lớn đối với doanh nghiệp, làm tăng tổng mức đầu tư và có thể khiến một lượng vốn lớn bị "chôn" vào tiền đất thay vì dành cho hoạt động sản xuất, kinh doanh. Đặc biệt, ở phân khúc nhà ở giá rẻ hoặc nhà cho thuê, chi phí đất đai quá cao sẽ khiến các nhà đầu tư không mặn mà do thời gian thu hồi vốn kéo dài.

Để giải quyết những vướng mắc phát sinh trong giai đoạn chuyển tiếp, Nghị quyết 254 năm 2025 của Quốc hội đã đưa ra những điều chỉnh quan trọng về nghĩa vụ tài chính. GS.TS Hoàng Văn Cường phân tích, chính sách này đã phân loại đối tượng rất cụ thể nhằm bảo đảm tính nhân văn. Cụ thể:

- Đối với các hộ gia đình chuyển mục đích sử dụng từ đất vườn, đất nông nghiệp sang đất ở để phục vụ nhu cầu an cư chính đáng trong hạn mức, chỉ phải nộp 30% phần chênh lệch giá, thay vì 100% như trước.

- Nếu diện tích vượt hạn mức nhưng không quá một lần hạn mức thì mức thu là 50%. Chỉ những trường hợp vượt ngưỡng cao hoặc có dấu hiệu trục lợi, đầu cơ mới phải nộp 100%.

Theo GS.TS Hoàng Văn Cường, đây là nỗ lực của Nhà nước nhằm cân bằng lợi ích, vừa giúp người dân giảm gánh nặng tài chính, vừa kiểm soát tình trạng gom đất nông nghiệp để chuyển mục đích rồi bán kiếm lời.

Muốn giá đất sát thị trường nhưng người dân vẫn an cư, phải giải quyết đồng thời cả phía cung và cầu

Một điểm mấu chốt trong tư duy định giá đất được GS.TS Hoàng Văn Cường làm rõ là sự khác biệt giữa "giá cả thị trường" và "giá trị thị trường". Ông cho rằng yêu cầu định giá đất phải sát với giá mua bán hằng ngày trên thị trường là điều không bao giờ thực hiện được, bởi giá giao dịch phụ thuộc rất nhiều vào tâm lý của từng người mua, người bán cũng như các thỏa thuận riêng lẻ.

Thay vào đó, cần xác định được "giá trị thị trường", tức là giá trị cốt lõi phản ánh khả năng sinh lợi và điều kiện phát triển của thửa đất. Khi bảng giá đất phản ánh đúng giá trị cốt lõi này, sẽ tạo được sự đồng thuận xã hội cao hơn.

Đối với phần giá trị gia tăng do Nhà nước đầu tư hạ tầng mang lại, ông Cường kiến nghị cần có công cụ thuế để điều tiết trở lại cho xã hội, thay vì để người sở hữu đất được hưởng toàn bộ một cách thiếu công bằng.

Liên quan đến công cụ hệ số điều chỉnh giá đất (hệ số K), GS.TS Hoàng Văn Cường cho rằng đây là phương pháp mang tính đặc thù của Việt Nam nhằm khắc phục sự lạc hậu của bảng giá đất trước đây. Tuy nhiên, việc áp dụng một hệ số chung cho toàn bộ địa phương là không hợp lý, bởi tốc độ biến động giá giữa các khu vực, vị trí là hoàn toàn khác nhau.

Luật Đất đai 2024 và Nghị quyết 254 đã có bước tiến lớn khi yêu cầu xây dựng hệ số K theo từng khu vực và từng vị trí cụ thể, qua đó phản ánh sát hơn sự biến động của từng loại đất.

GS.TS Hoàng Văn Cường cũng cảnh báo tình trạng một số địa phương áp dụng cứng nhắc hệ số K bằng 1 để tránh rủi ro về trách nhiệm, điều này có thể khiến giá đất không phản ánh đúng thực tế thị trường và gây thiệt thòi cho người dân khi bồi thường.

Về dài hạn, để thị trường bất động sản phát triển bền vững và giá nhà không vượt quá khả năng chi trả của người dân, ông Cường cho rằng cần tác động đồng thời vào cả phía cung và phía cầu.

Theo đó, Nhà nước cần tăng nguồn cung bằng cách quy hoạch quỹ đất đầy đủ cho từng phân khúc, đặc biệt là nhà ở xã hội và nhà ở cho thuê, đồng thời rút ngắn các thủ tục hành chính để giảm chi phí vốn cho doanh nghiệp.

Ở phía cầu, cần sử dụng công cụ thuế để đánh thuế cao đối với người sở hữu từ bất động sản thứ hai trở đi nhằm triệt tiêu động cơ đầu cơ, đưa đất đai đến đúng những người có nhu cầu sử dụng thực sự.

Ông nhấn mạnh đất đai phải trở thành nguồn lực được khai thác hiệu quả nhất, không được phép để hoang hóa hoặc tích trữ gây lãng phí.

Ngoài ra, ông Cường cũng cho rằng tiêu chí đánh giá thành công của Luật Đất đai lần này không chỉ nằm ở các quy định trên giấy mà phải được đo bằng sự ổn định trong cuộc sống của người dân.

Theo ông, thành công là khi người bị thu hồi đất có nơi ở mới với điều kiện hạ tầng, y tế và giáo dục ít nhất bằng hoặc tốt hơn nơi ở cũ; người dân hiểu rõ và có thể dự báo được nghĩa vụ tài chính của mình; đồng thời doanh nghiệp có thể tính toán chi phí đầu tư một cách minh bạch.

Việc chuyển đổi sang cơ chế thị trường có sự điều tiết của Nhà nước sẽ tạo ra sự hài hòa lợi ích giữa người dân, doanh nghiệp và Nhà nước, qua đó gỡ vướng cho phát triển kinh tế, đồng thời bảo đảm nền tảng an cư của hàng triệu gia đình.