GS. Đặng Hùng Võ đề xuất sửa 3 luật, kéo dài vốn vay tới 70 năm để nhà ở cho thuê trở thành trụ cột

Nhà ở công nhân thất bại vì thiết kế như... ký túc xá

Nhà ở xã hội cho thuê được xác định sẽ trở thành trụ cột chiến lược đến năm 2030, nhưng theo GS. Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường, nếu vẫn giữ tư duy phát triển như hiện nay thì khó tạo đột phá.

Nguyên nhân khiến nhiều dự án nhà ở xã hội hay tái định cư vắng người không nằm ở giá bán mà ở việc không đáp ứng được nhu cầu sống thực tế.

Ông dẫn thực tế nhiều khu tái định cư tại Hà Nội dù được đầu tư nhưng người dân vẫn không đến ở vì thiếu trường học, bệnh viện, chợ, việc làm và các dịch vụ công cộng.

"Theo tiêu chuẩn châu Âu, người ta không gọi là nhà ở mà gọi là chỗ ở. Một chỗ ở phải có đầy đủ hạ tầng xã hội, hạ tầng kinh tế và dịch vụ công cộng thì người dân mới lựa chọn."

Theo ông, mọi dự án bất động sản để bán hay cho thuê chỉ nên được phê duyệt khi đáp ứng đầy đủ các điều kiện về hạ tầng, giao thông, việc làm và dịch vụ thiết yếu.

GS. Đặng Hùng Võ cho rằng một sai lầm lớn hiện nay là áp dụng mô hình ký túc xá vào nhà ở cho công nhân. Theo ông, công nhân cũng là những người trưởng thành, có nhu cầu về đời sống riêng tư, lập gia đình và xây dựng cuộc sống cá nhân. Tuy nhiên nhiều khu nhà ở xã hội lại bố trí theo kiểu ở tập thể khiến người lao động không muốn thuê.

Trong khi đó, nhiều phòng trọ do người dân tự xây trên đất vườn tuy đơn sơ nhưng lại kín đáo, đáp ứng đúng nhu cầu về không gian riêng nên luôn kín khách. Ông cho rằng điều này cho thấy thị trường đang phát tín hiệu rất rõ về nhu cầu thực tế nhưng chính sách phát triển nhà ở lại chưa theo kịp.

"Chúng ta phải đánh giá lại toàn bộ thị trường cho thuê để xem người dân thực sự cần gì."

Doanh nghiệp "bỏ tiền chẵn, thu tiền lẻ"

Theo chương trình, bài toán lớn nhất của nhà ở cho thuê vẫn là hiệu quả tài chính. Khác với nhà để bán có thể thu hồi vốn nhanh, mô hình cho thuê buộc doanh nghiệp phải giữ tài sản, vận hành lâu dài và thu tiền từng tháng.

Trong khi đó, chi phí đất đai, xây dựng, lãi vay, phòng cháy chữa cháy và vận hành đều rất lớn, còn giá thuê lại phải phù hợp với thu nhập người dân.

Theo số liệu của Bộ Xây dựng năm 2024, chi phí đầu tư một căn nhà ở xã hội tại các đô thị lớn dao động khoảng 600-900 triệu đồng/căn, trong khi giá thuê phổ biến chỉ khoảng 3-5 triệu đồng/tháng, khiến thời gian hoàn vốn kéo dài 15-20 năm, chưa kể các chi phí vận hành và tỷ lệ trống phòng.

Vì vậy, nhiều doanh nghiệp gọi đây là mô hình "bỏ tiền chẵn, thu tiền lẻ".

Đề xuất sửa đồng thời 3 luật để tạo đột phá

Theo GS. Đặng Hùng Võ, muốn hình thành thị trường nhà ở cho thuê quy mô lớn thì trước hết phải hoàn thiện khung pháp lý.

Ông đề xuất sửa đổi đồng thời ba đạo luật gồm: Luật Nhà ở, bổ sung và hoàn thiện các quy định riêng về phân khúc cho thuê. Luật Kinh doanh bất động sản. Luật Các tổ chức tín dụng để tạo cơ chế tín dụng dài hạn cho nhà đầu tư.

Đặc biệt, ông cho rằng cần thay đổi tư duy về vốn. "Nếu thời gian thu hồi vốn được kéo dài lên 70 năm thay vì 40-50 năm thì giá thuê chắc chắn sẽ giảm." Bên cạnh đó, Việt Nam cần chủ động tìm kiếm nguồn vốn từ các tổ chức tài chính quốc tế để giảm áp lực vốn cho doanh nghiệp.

Ngoài tín dụng, GS. Đặng Hùng Võ cho rằng Việt Nam nên mở rộng cánh cửa cho dòng vốn đầu tư nước ngoài vào phân khúc nhà ở cho thuê. Theo ông, các nhà đầu tư quốc tế thường phát triển dự án đồng bộ từ hạ tầng xã hội, hạ tầng kinh tế đến dịch vụ công cộng, thay vì chỉ xây nhà rồi bán.

Song song với đó là phát triển mô hình đối tác công - tư (PPP). Ông đề xuất Nhà nước chịu trách nhiệm chuẩn bị quỹ đất, đầu tư hạ tầng, trường học, bệnh viện, còn doanh nghiệp tập trung xây dựng và vận hành nhà cho thuê với mức giá phù hợp khả năng chi trả của người dân.

Học mô hình hợp tác xã nhà ở của Bắc Âu

Một giải pháp khác được GS. Đặng Hùng Võ nhấn mạnh là mô hình hợp tác xã nhà ở đang được nhiều nước Bắc Âu áp dụng.

Theo mô hình này, những người có nhu cầu thuê nhà cùng góp vốn, vay vốn và tổ chức xây dựng khu nhà cho thuê. Chính cư dân sẽ tham gia quản lý, vận hành dự án nên chi phí được giảm đáng kể.

Theo ông, Việt Nam hoàn toàn có thể nghiên cứu kinh nghiệm này để phát triển phân khúc nhà ở giá rẻ phù hợp điều kiện trong nước.

Kết luận, GS. Đặng Hùng Võ cho rằng muốn thị trường nhà ở cho thuê thực sự trở thành một trụ cột của thị trường bất động sản, cần thay đổi cả tư duy phát triển lẫn cơ chế tài chính.

"Chúng ta phải chuyển hướng từ tư duy vốn hóa đất đai sang các hình thức huy động vốn khác như thế chấp, góp vốn, quỹ tín thác... Có như vậy mới tạo được nguồn lực dài hạn cho thị trường nhà ở cho thuê phát triển."