Bất động sản sốt theo metro: Nơi tăng giá, nơi chỉ là kỳ vọng

Viện Nghiên cứu và Đánh giá Thị trường Bất động sản Việt Nam (VARS IRE) cho rằng sự phát triển nhanh của đường sắt đô thị, đường sắt tốc độ cao và mô hình phát triển đô thị theo định hướng giao thông công cộng (TOD) đang dần thay đổi cách thị trường đánh giá giá trị bất động sản.

Khi hạ tầng giao thông công cộng được tích hợp vào quy hoạch đô thị, giá trị bất động sản không còn chỉ được nhìn qua khoảng cách địa lý mà ngày càng phụ thuộc vào khả năng tiếp cận thực tế. Câu hỏi “cách bao xa” đang dần được thay bằng “đi mất bao lâu”.

Bất động sản gần metro tăng giá 10-20%

Theo VARS IRE, Việt Nam đang bước vào giai đoạn phát triển mạnh mạng lưới đường sắt đô thị.

Tại Hà Nội, thành phố định hướng phát triển khoảng 18 tuyến đường sắt đô thị với tổng chiều dài gần 979 km, cùng hệ thống các trung tâm và điểm TOD ở nhiều cấp độ.

Tuyến Cát Linh - Hà Đông đã vận hành, trong khi tuyến Nhổn - Ga Hà Nội dự kiến khai thác toàn tuyến từ tháng 12/2027. Thành phố cũng đã khởi công thêm 5 tuyến metro với tổng chiều dài hơn 300 km, dự kiến cơ bản hoàn thành vào năm 2030.

Tại TP HCM và khu vực mở rộng, mạng lưới metro được định hướng phát triển khoảng 28 tuyến, tổng chiều dài khoảng 1.100 km. Tuyến số 1 Bến Thành - Suối Tiên đã vận hành, tuyến số 2 Bến Thành - Tham Lương đã khởi công và dự kiến hoàn thành sau 5 năm.

Ngoài ra, 4 dự án metro với tổng chiều dài khoảng 138,8 km nằm trong kế hoạch khởi công từ nay đến cuối năm 2026.

Sự phát triển đồng loạt của hàng trăm kilomet đường sắt đô thị và đường sắt tốc độ cao cho thấy metro không còn đơn thuần là một công trình giao thông. Hệ thống này đang dần trở thành một phần trong cấu trúc phát triển đô thị dài hạn, tác động đến phân bố dân cư, việc làm, không gian đô thị và giá trị bất động sản.

Dữ liệu nghiên cứu của VARS IRE cho thấy trong hai năm qua, các dự án có khả năng kết nối thuận tiện với ga metro ghi nhận mức tăng giá cao hơn khoảng 10-20% so với mức tăng chung của thị trường.

Theo đơn vị nghiên cứu, các khu vực vệ tinh có giá nhà thấp hơn khoảng 25-40% so với trung tâm nhưng được kết nối thuận tiện với metro có thể tạo ra lợi thế kép: giá mua thấp hơn trong khi chi phí và thời gian di chuyển cũng được tiết giảm.

“Gần metro” chưa phải tấm vé tăng giá

VARS IRE lưu ý, tác động của metro lên giá bất động sản không diễn ra đồng đều.

Khoảng cách tới ga chỉ là một yếu tố. Khả năng tiếp cận thực tế, kết nối với mạng lưới xe buýt, mật độ việc làm và dịch vụ xung quanh, chất lượng không gian đô thị cũng như sự thuận tiện của hành trình hàng ngày mới quyết định mức độ hưởng lợi thực tế của một dự án.

Thực tế quốc tế cho thấy bất động sản có khả năng tiếp cận thuận tiện với giao thông công cộng thường có diễn biến giá tích cực hơn mặt bằng chung. Tuy nhiên, tại Việt Nam, metro mới bắt đầu được đưa vào vận hành trong vài năm gần đây nên cần thêm thời gian để hình thành dữ liệu đủ dài nhằm đánh giá đầy đủ tác động của hạ tầng này tới giá bất động sản.

Vì vậy, người mua không nên chỉ dựa vào những cụm từ như “gần metro”, “đón đầu TOD” hay kỳ vọng giá tăng khi hạ tầng hoàn thành để quyết định xuống tiền.

Đặc biệt, với những tuyến metro còn đang quy hoạch hoặc chưa hoàn thành, việc cộng trước giá trị tương lai của hạ tầng vào giá bất động sản hiện tại có thể khiến người mua phải trả mức giá cao cho một lợi ích chưa chắc đã hình thành đúng kỳ vọng.

Theo VARS IRE, một căn nhà tại khu vực vệ tinh có giá hợp lý, đáp ứng nhu cầu ở thực và kết nối tốt với metro sẽ có giá trị hoàn toàn khác một căn nhà được mua chủ yếu dựa trên kỳ vọng hạ tầng.

“Trong một đô thị mà metro ngày càng trở thành một trục phát triển, một căn nhà tại khu vực vệ tinh có thể rẻ hơn trên giá bán và, nếu kết nối tốt, có thể rẻ hơn cả trên tổng chi phí sống. Nhưng trước khi tính đến lợi ích từ metro, bài toán đầu tiên vẫn phải là căn nhà đó có thực sự phù hợp với khả năng tài chính, nhu cầu ở thực và hành trình sống của người mua hay không”, VARS IRE nhận định.